隨著(zhù)人口老齡化加劇，中國的養老市場(chǎng)越來(lái)越大，2017年10月18日，”健康中國戰略“填上日程。養老產(chǎn)業(yè)開(kāi)始蓬勃發(fā)展，成為備受關(guān)注的新興產(chǎn)業(yè)。在2018年北京秋季房產(chǎn)會(huì )上，共有300多個(gè)來(lái)自全國各地的旅居康養項目參展。

在此契機之下，我國康養、文旅、養老體育產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了前所未有的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘。很多房地產(chǎn)企業(yè)踏上了轉型之路，比如養老地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、特色小鎮、長(cháng)租公寓等。根據有關(guān)方面的不完全統計，已經(jīng)有80多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養老地產(chǎn)，養老地產(chǎn)依然保持著(zhù)“大躍進(jìn)式”的快速發(fā)展勢頭。但是在很多時(shí)候，結果往往并不盡人意。這是為什么呢?

山合水易根據以往項目經(jīng)驗，以及對市場(chǎng)的分析預測，總結了我國康養地產(chǎn)的一些問(wèn)題：
 

1、缺產(chǎn)業(yè)鏈

一些康養項目，動(dòng)輒投資數十億、占地規模幾百上千畝，規模大，設施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，始終沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)鏈，單獨依靠養生度假娛樂(lè )，嚴重背離“產(chǎn)業(yè)支撐”之根本，經(jīng)營(yíng)不久就難以為繼。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒(méi)有長(cháng)久的生命力。

嚴格來(lái)講，康養項目里的娛樂(lè )、餐飲、住宿、購物、度假、商業(yè)服務(wù)等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養的支撐。

2、缺“朋友”

康養項目一般位于大城市范圍之外，千萬(wàn)不要想著(zhù)方圓多少公里內，就你一家康養項目，獨門(mén)生意就好做。

事實(shí)上，一個(gè)獨立的康養項目，如果周邊沒(méi)有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會(huì )壟斷生意，甚至基本沒(méi)人愿意來(lái)。

3、缺差異化

目前許多康養項目壓根沒(méi)有規劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類(lèi)。

一方面，閉門(mén)造車(chē)，完全憑自己主觀(guān)判斷搞開(kāi)發(fā)建設，沒(méi)有主題，沒(méi)有創(chuàng )意，沒(méi)有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝附近一個(gè)盈利好的項目。另一方面，一些規劃師，只是把其他康養項目拆零散，再組裝成一個(gè)新的方案來(lái)濫竽充數。

4、缺營(yíng)銷(xiāo)

新媒體時(shí)代，新的營(yíng)銷(xiāo)手段層出不窮，可是當你告訴項目負責人用社交網(wǎng)絡(luò )平臺營(yíng)造氛圍、推介項目、互動(dòng)交流培養感情、實(shí)時(shí)制造話(huà)題引起關(guān)注時(shí)，康養項目反而無(wú)法接受。這樣的后果導致客群?jiǎn)我?，沒(méi)法吸收新的流量，也沒(méi)法在大范圍打出品牌。

5、缺運營(yíng)

當前的康養地產(chǎn)項目、養老養生綜合體、康養小鎮的項目，不缺規劃師、設計師，不缺施工方、材料供應方，缺的恰恰就是運營(yíng)高手。

運營(yíng)要做的就是團隊建設、日常運營(yíng)、品牌塑造、持續銷(xiāo)售、服務(wù)升級、危機公關(guān)。一個(gè)康養項目從開(kāi)業(yè)，運營(yíng)，健康發(fā)展，最后實(shí)現盈利，全靠運營(yíng)高手帶領(lǐng)團隊的能力。

6、缺知識更新

這個(gè)時(shí)代最大的特點(diǎn)就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異?？叼B項目也面臨著(zhù)前所未有的新形勢、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。

比如對有些投資人來(lái)說(shuō)，土地運作流轉、PPP、聯(lián)盟運營(yíng)等概念都是以前沒(méi)有接觸過(guò)的，更別說(shuō)一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學(xué)習、考察、調研、培訓等常態(tài)化，方能實(shí)現康養項目的健康發(fā)展。

7、缺康養理解

房地產(chǎn)的高端基本上是看“地段價(jià)值+硬件價(jià)值+外部配套價(jià)值”。

康養項目的高端實(shí)際上看三個(gè)方面，第一個(gè)是人護比，第二個(gè)是配套比，第三個(gè)是人性關(guān)懷。

康養項目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細節。如果不理解養老“高端”的真正內涵，僅僅是把重點(diǎn)放在硬件的打造上，就是誤入歧途。

8、缺成本控制

這里的成本分為兩個(gè)方面，一是康養項目對人力資源的要求高，在普遍物價(jià)上漲的大情勢下，用工成本高，而且康養大多在城郊，相對于遠郊的農村用工，成本偏高。

第二就是土地成本，動(dòng)輒數百萬(wàn)一畝。如此高額的成本，必然帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。
 

康養地產(chǎn)的前景

1、隨著(zhù)我國老齡化速度的加快，老年人口的爆炸式增長(cháng)。獨生子女家庭越來(lái)越多，城市空巢率越來(lái)越高，面對市場(chǎng)的剛性需求呈井噴式的發(fā)展，大健康養老產(chǎn)業(yè)也越來(lái)越值得各界的資本投資。

2、對于政府來(lái)講，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)不斷“低迷”，各級地方政府不再歡迎單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，轉而支持和吸引那些帶產(chǎn)業(yè)的項目。政府尤其歡迎產(chǎn)城結合、產(chǎn)人結合和產(chǎn)融結合的大健康養老產(chǎn)業(yè)綜合體。這類(lèi)項目能夠為地方政府帶來(lái)稅收、帶來(lái)就業(yè)、帶來(lái)民生等社會(huì )效益。因此，康養產(chǎn)業(yè)綜合體越來(lái)越受到各級地方政府的歡迎。

3、從行業(yè)的方向來(lái)看、從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景來(lái)看、從國家政策的支持力度來(lái)看，康養項目肯定會(huì )越來(lái)越好，這在未來(lái)是一個(gè)非常好的產(chǎn)業(yè)，前景非常廣闊。