龐大的老年人口規模以及驚人的老年人口增速，為養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間，同時(shí)也為企業(yè)帶來(lái)了新的盈利點(diǎn)。在養老產(chǎn)業(yè)中，養老地產(chǎn)將成為重要組成部分之一。
 

從2010年開(kāi)始，我國人口老齡化速度已進(jìn)入加速階段(法國完成老齡化進(jìn)程共花115年，美國花了75年，中國只花了35年)，到2017年，全國新增老年人口首次超過(guò)1000萬(wàn)，60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重達17.3%;到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總人口比重提升到17.8%左右;2050年60歲以上老年人口規模將達到4.8億人，所占比重為25.6%。

2017年養老行業(yè)市場(chǎng)規模為2.5萬(wàn)億元，2012-2017年平均增速達26.91%，預計到2021年市場(chǎng)規模將達到6.5萬(wàn)億元。

目前，我國的養老地產(chǎn)的主要形式有老年公寓、老年住宅、養老機構等，開(kāi)發(fā)主體涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險公司和養老服務(wù)機構等，產(chǎn)品類(lèi)型也基本覆蓋了不同年齡階段老年人的需求。

不過(guò)，整體而言，我國養老地產(chǎn)尚處于起步階段，首先，養老地產(chǎn)項目仍集中在經(jīng)濟發(fā)達地區。根據對全國近150個(gè)項目的調研，京津冀經(jīng)濟圈、長(cháng)三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、川渝經(jīng)濟圈形成4個(gè)重要的養老地產(chǎn)集群區域，其余區域少有項目布局。

其次，養老地產(chǎn)項目空置率較高。在上述4大養老地產(chǎn)集群地中，川渝地區養老地產(chǎn)項目空置率最高，達到47.50%;京津冀、長(cháng)三角空置率也超過(guò)40%，珠三角最低也有36.87%。而一般養老院入住率要達到75-85%才能盈虧平衡，較高的空置率表明國內養老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段。

養老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大

根據中國人口統計，1962年到1970年是1949年后中國三次生育高峰中最大的一次，這意味著(zhù)，從2022年到2030年中國將進(jìn)入一個(gè)老齡人口迅速增加的高峰時(shí)期。養老地產(chǎn)的潛在需求巨大，未來(lái)前景樂(lè )觀(guān)。

從老年人住房消費意愿的選擇上來(lái)看，普通住宅是居家養老型老年住宅的主要形態(tài)，居家養老型老年住宅需求的滿(mǎn)足可以通過(guò)原有普通住宅適老化改造或在新建小區或老年住區中配建適老化設計住宅等方式解決

假設2021年末有10%的老年家庭(以中高收入為主)選擇新購置適老化設計老年住宅，則到2021年，新增適老化設計老年住宅需求規模約為1700萬(wàn)套?？梢?jiàn)，養老地產(chǎn)有著(zhù)足夠的發(fā)展空間。

不過(guò)，在缺乏國家財政幫助的情況下，老年人的支付能力限制、拖延了養老地產(chǎn)的發(fā)展。因此，養老地產(chǎn)的發(fā)展需要國家政策的支持，國家財政的投入和政策扶持是必不可少的。同時(shí)，養老地產(chǎn)需要房地產(chǎn)業(yè)、醫療服務(wù)業(yè)、銀行業(yè)、保險業(yè)共同進(jìn)行創(chuàng )造性思維，提出在現有形勢下可行的解決方案。
 

養老地產(chǎn)規劃設計具有針對性

由于老年人體力逐漸衰退，在走路、登高、坐立等日常生活起居與年輕人不同，因此建筑設計必須充分考慮到老年人日常生活起居的便利性。此外，老年人推出職業(yè)生涯后，生活時(shí)間結構有了很大變化，閑暇時(shí)間拉長(cháng)，因此文化體育娛樂(lè )方面的設備必不可少。同時(shí)針對老年人身體抵抗力下降進(jìn)入疾病高發(fā)期，養老地產(chǎn)的醫療設施也會(huì )有一定要求。