養老地產(chǎn)是指從建筑設計、園林規劃到房屋的標準配置上強調適老化設計，即更偏向于符合老年人相關(guān)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常的起居呵護更符合老年人的行為習慣。

以我國目前養老地產(chǎn)的功能進(jìn)行劃分主要分為養老院、老年公寓和養老社區。其中以養老院和養老社區為主要的服務(wù)模式，相比于兩種傳統的養老地產(chǎn)建設模式，養老社區以其專(zhuān)業(yè)化、集中化的發(fā)展特征，其發(fā)展更符合現階段我國養老地產(chǎn)的未來(lái)建設規劃。
 

養老地產(chǎn)的十大開(kāi)發(fā)模式

1、專(zhuān)門(mén)建設養老社區

養老社區指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類(lèi)型的居住社區，還可能包括老年活動(dòng)中心、康體中心、醫療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類(lèi)配套設施。其開(kāi)發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營(yíng)企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設。

養老社區可分為健康型和護理型兩種，前者入住對象以健康老人為主，后者可向半自理、全不自理老人提供連續的護理。配套設施完善，滿(mǎn)足多種人群的養老需求，提供全方位的服務(wù)。建設規模較大，所需前期投入大;配套設施建設比例高，自持風(fēng)險大。

2、新建居住區中開(kāi)發(fā)養老組團

指開(kāi)發(fā)大型居住區樓盤(pán)時(shí)，劃分出一部分區域專(zhuān)門(mén)建設養老組團，形成混合居住模式。組團中可包含多種養老功能模塊：養老公寓、養老設施、日間照料中心等。

這種開(kāi)發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉向新的客戶(hù)群，走產(chǎn)品差異劃路線(xiàn)。同時(shí)、組團化處理有利于形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養老組團可與社區其他組團共享配套資源，降低配套設施建設量。配建養老組團需居住區本身規模較大，需要前期投入大。

3、普通社區配建各類(lèi)老年居住產(chǎn)品

普通社區配建老少戶(hù)住宅、老人專(zhuān)用住宅、老年公寓等住宅形式，滿(mǎn)足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設置綜合服務(wù)設施，方便老人就近醫療，也可為幾個(gè)社區共用。老人日托中心為社區內的老人提供日間照護的服務(wù)。如果老少愿意就近居住，可以促進(jìn)購買(mǎi)兩套住宅，帶動(dòng)整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。普通社區的區位并不一定適合老年人，不能吸引購買(mǎi)人群。出售過(guò)程中，養老住宅的銷(xiāo)售對象可能只是老人，不利于日后提供服務(wù)。

4、成熟社區周邊插建老年設施

在土地資源緊張的成熟社區周邊插建小規模、多功能、綜合型的設施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，服務(wù)范圍可輻射周邊多個(gè)社區。不需要過(guò)大的場(chǎng)地，建設規模小，投資少，可吸引周?chē)鐓^的人，滿(mǎn)足老人居家養老的需求?？赡軙?huì )受到來(lái)自周?chē)鐓^原本提供的老年服務(wù)的競爭壓力。

5、與旅游產(chǎn)業(yè)結合

養老地產(chǎn)與旅游、休閑、養生產(chǎn)業(yè)相結合的模式。在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養老養生、康復保健、長(cháng)壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風(fēng)景區中開(kāi)發(fā)養老公寓或老年住宅產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)主題常為農業(yè)觀(guān)光、養生度假、旅游休閑。適合候鳥(niǎo)型養老居住模式。

通常環(huán)境優(yōu)美，并引入與旅游相關(guān)的活動(dòng)，能夠吸引老人度假養老。每年有淡季和旺季之分，經(jīng)營(yíng)管理要注意應對淡季客流小等問(wèn)題。
 

6、與醫療產(chǎn)業(yè)結合

養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設，將優(yōu)質(zhì)的醫療資源引入養老項目。與醫院結合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產(chǎn)品的競爭力?？沙浞掷酶黜椦a助政策，保證客戶(hù)不流失。醫院的運營(yíng)投入較大，由于老年人對醫院的抵觸，可能會(huì )影響老年設施的入住情況。

7、與商業(yè)設施結合

在城市中心區等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，搭配建設老年公寓，居住在這里可以享受便利的商業(yè)和休閑設施以及優(yōu)質(zhì)的醫療資源。節省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結合，促進(jìn)銷(xiāo)售。老人公寓與商場(chǎng)結合，年輕人來(lái)看望父母，順便可以購物、休閑。老年公寓的配套環(huán)境用地緊張。繁華地區的外部環(huán)境會(huì )影響老年居住者。

8、建立連鎖型品牌養老機構

指以連鎖方式建立品牌養老機構，在硬件設施、服務(wù)管理等方面建立連鎖品牌的一系列標準，形成規?；?、規范化的品牌養老機構。連鎖品牌有利于服務(wù)品質(zhì)的標準化，適用于在多個(gè)地點(diǎn)復制模式的需要。連鎖機構需要形成一定規模，對管理要求較高。

9、中外合資開(kāi)發(fā)建設養老機構

通過(guò)與國外養老品牌團隊合作，例如引進(jìn)國外經(jīng)驗豐富的老年機構運營(yíng)管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開(kāi)發(fā)等，建立中外合資養老機構。引進(jìn)發(fā)達國家管理經(jīng)驗，可彌補國內養老機構管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。

10、國內地產(chǎn)投資國外養老市場(chǎng)

國內地產(chǎn)商看準國外地段所具有的更優(yōu)越的醫療條件、生活環(huán)境，針對國外養老剛性需求、國內養老及投資需求，跨國開(kāi)發(fā)老年醫療保健地產(chǎn)項目，吸引國內外老年客戶(hù)入住。依托優(yōu)勢資源和剛性需求，具有穩定性。國內養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運營(yíng)經(jīng)驗仍不足。

康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)論是哪種模式,都脫離不開(kāi)康養這個(gè)核心,康養地產(chǎn)的重點(diǎn)應該放在“康養”上,應該在提升服務(wù)、體驗感、配套設施方面下功夫,如果只盯著(zhù)地產(chǎn)的話(huà),就本末倒置了。