1、從養老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸

養老地產(chǎn)與傳統商業(yè)地產(chǎn)不同，首先，養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本比一般的傳統商業(yè)地產(chǎn)要高;其次，社區配套設施建設和后期持續運營(yíng)成本也不低;最后，投資不可能立刻見(jiàn)到收益，養老地產(chǎn)的投資回收期一般要7～10年，是傳統商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

從我國當前的養老地產(chǎn)項目實(shí)踐來(lái)看，主要還是以租售兩種方式為主，一種是采用通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)權或使用權的方式，后期的配套設施運營(yíng)和養老服務(wù)難以跟上，甚至有些養老地產(chǎn)項目打著(zhù)養老旗號低價(jià)拿地，實(shí)際上是傳統商業(yè)地產(chǎn)模式;另一種是先支付一定押金，按月支付月租費用，或一次性收取較高會(huì )員費形式。

縱觀(guān)發(fā)達國家的養老地產(chǎn)發(fā)展，大致分為三個(gè)階段：摸索階段、產(chǎn)業(yè)鏈階段、品牌項目階段和規?；A段。我國當前養老地產(chǎn)發(fā)展還處于摸索階段，如何向產(chǎn)業(yè)鏈階段進(jìn)行過(guò)渡成為行業(yè)發(fā)展的必然。

養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應該把眼光放在長(cháng)期穩定的收益上，以養老服務(wù)供應商的角色定位自己，把以服務(wù)供應為核心，以建筑實(shí)體為輔助所衍生出的一系列養老項目盈利體系為新的贏(yíng)利點(diǎn)，利用產(chǎn)業(yè)鏈的輻射效應，從養老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸。養老地產(chǎn)發(fā)展對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有一定的帶動(dòng)作用，養老地產(chǎn)衍生出的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)能成為新的盈利板塊，同時(shí)，也能服務(wù)和完善養老地產(chǎn)。
 

2、養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)細分為基礎，不能盲目高端化

隨著(zhù)人們生活水平的提高，需求的多樣化，未來(lái)養老地產(chǎn)將會(huì )逐漸呈現差異化。在各養老地產(chǎn)基本功能逐漸雷同的情況下，有獨特特點(diǎn)的養老項目將更具有吸引力，這就需要地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在項目起初對項目進(jìn)行準確的定位。

根據養老項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展狀況、需求狀況、收入水平、居民消費習慣和性格特點(diǎn)等因素進(jìn)行項目可行性分析，定位項目客戶(hù)群，根據自身優(yōu)勢和市場(chǎng)情況可以選擇某一類(lèi)人群為主，也可選擇幾類(lèi)人群的綜合類(lèi)型。

當前的養老地產(chǎn)項目大多走高端化路線(xiàn)，針對的客戶(hù)群基本上是經(jīng)濟實(shí)力雄厚的高知老人，為具有一定經(jīng)濟實(shí)力的老年客戶(hù)提供個(gè)性養老服務(wù)。但由于前期的投入大，不少項目成本回收的壓力大。養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應以市場(chǎng)細分為基礎，根據內部條件和外部環(huán)境來(lái)確定相應的項目定位和經(jīng)營(yíng)模式，而不是盲目的高端化。

3、整合養老地產(chǎn)上下游資源

對于養老地產(chǎn)的企業(yè)而言，基本活動(dòng)包括資金運作、前提開(kāi)發(fā)、規劃建設、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、醫療護理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等，輔助活動(dòng)包括企業(yè)總體管理、人力資源管理、技術(shù)開(kāi)發(fā)、資金土地獲取等。

養老地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢是在價(jià)值鏈某些特定的價(jià)值活動(dòng)上，這些真正創(chuàng )造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是價(jià)值鏈上的關(guān)鍵點(diǎn)。對于養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)上游基本活動(dòng)為資金運作(銀行保險及其他金融機構參與)，產(chǎn)業(yè)下游基本活動(dòng)為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、醫療護理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等，養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想在行業(yè)中形成競爭優(yōu)勢，需要企業(yè)整合價(jià)值鏈上上游和下游企業(yè)所具備行業(yè)資源，形成資源互補，如何整合養老地產(chǎn)上下游的資源，是養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的一個(gè)發(fā)展方向，資源的有效整合有利于養老企業(yè)的發(fā)展乃至行業(yè)的進(jìn)步。

4、養老地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理方式分析

1)開(kāi)發(fā)商管理方式。養老地產(chǎn)建設完成后由建設者直接經(jīng)營(yíng)管理，這種方式開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間溝通較通暢，能夠為業(yè)主提供較好的服務(wù)，建立成熟的服務(wù)體系。

2)合作管理方式。這種方式指開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)化的公司進(jìn)行合作，共同對養老地產(chǎn)的入場(chǎng)運營(yíng)進(jìn)行管理，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的分工，構建獨特的服務(wù)體系。

3)專(zhuān)業(yè)公司管理方式。引入專(zhuān)業(yè)化公司對養老地產(chǎn)日常的經(jīng)營(yíng)運作進(jìn)行管理，這種方式專(zhuān)業(yè)化水平高、服務(wù)體系完善，能夠提供高品質(zhì)服務(wù)。從我國目前養老地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理運作來(lái)看，很多采用的都是專(zhuān)業(yè)公司管理方式，聘請專(zhuān)業(yè)公司負責地產(chǎn)項目的經(jīng)營(yíng)管理，以實(shí)現項目長(cháng)遠的經(jīng)營(yíng)收益。實(shí)踐證明，專(zhuān)業(yè)公司管理方式具有較強的生命力和可調節性，養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設與后期經(jīng)營(yíng)管理相分離能使地產(chǎn)項目后期獲得更好的發(fā)展和更穩定的收益。
 

5、積極引入外資開(kāi)發(fā)

養老地產(chǎn)項目國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(國務(wù)院35號文)中明確指出：“進(jìn)一步將舉辦養老機構的門(mén)檻降低，以鼓勵養老服務(wù)業(yè)吸收境外資本。”這為養老地產(chǎn)開(kāi)啟了更廣闊的發(fā)展空間。外資進(jìn)入我國養老地產(chǎn)面臨的問(wèn)題很多，文化環(huán)境不同、老人偏好服務(wù)模式不同、消費能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻擋不了外資進(jìn)入的腳步。

我國養老地產(chǎn)應積極引入外資，除了引進(jìn)資本，更主要的還是為了引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，彌補國內養老地產(chǎn)人才不足的缺陷。