存量資產(chǎn)轉型方向很多，去年以來(lái)，目前存量資產(chǎn)轉型養老政策尤為利好?？梢赞D型養老的存量資產(chǎn)主要為以下幾種：工業(yè)用地、社區服務(wù)用地、公共事業(yè)用地、公益用地、爛尾樓盤(pán)、辦公樓、公用設施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的為工業(yè)用地、公共事業(yè)用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據自有存量用地的特色屬性，通過(guò)各種合作與開(kāi)發(fā)方式，實(shí)踐著(zhù)存量資產(chǎn)盤(pán)活開(kāi)發(fā)養老服務(wù)項目的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式新路徑。

(一)工業(yè)用地改造養老項目：重慶中梁鎮的“政府建設+村集體運營(yíng)”模式

重慶市沙坪壩區中梁鎮原為機械加工企業(yè)聚集地，地域內有近100家機械加工企業(yè)。隨著(zhù)機械加工行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，多數企業(yè)入不敷出導致倒閉或低效運作，在國家清理僵尸企業(yè)行動(dòng)中，中梁鎮出現大量存量土地。在國家支持養老后，當地政府對8000多平方米的工業(yè)廠(chǎng)房進(jìn)行了適老化改造，充分利用自身資源與環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展旅居養老和康復養老，主要面對活力老人，建設特色養老園區。

在運營(yíng)模式上，中梁鎮養老園區由政府統一改造建設，而將運營(yíng)權交由村委會(huì )組織的村民集體手中，由村集體進(jìn)行養老項目的具體運營(yíng)與管理，這種“政府建設+村民集體運營(yíng)”的自給自足模式，不光服務(wù)區域內有需求的養老人群，同時(shí)面向區域外進(jìn)行康養、旅居服務(wù)的接待，成為我國政府主導型存量資產(chǎn)改造養老服務(wù)項目的典型模式之一。

(二)公共事業(yè)用地改造養老項目：不老山莊的“存量土地使用權租讓”模式

天開(kāi)瑞祥不老山莊，位于北京人文大學(xué)康莊校區內，由2棟原學(xué)生宿舍樓進(jìn)行適老化改建而成。北京人文大學(xué)為最早一批的民辦大學(xué)，其校區眾多，后因多種原因，部分校區閑置，其土地和建筑變?yōu)榇媪抠Y產(chǎn)。國家支持養老后，北京人文大學(xué)康莊校區把部分房產(chǎn)以租賃形式出租給天開(kāi)祥瑞養老院，由不老山莊主導，對租賃校區的存量資產(chǎn)進(jìn)行改造運營(yíng)，在政府等多方支持下開(kāi)辦不老山莊。

項目規劃用地860余畝，總建筑面積為30萬(wàn)平方米，一期養老中心占地139畝，建筑面積3.5萬(wàn)平方米，包括一個(gè)近1.5萬(wàn)平方米的養老居住區。目前不老山莊共有1078個(gè)床位，以活力老人為主，以生活、快樂(lè )、健康為三大核心的長(cháng)者樂(lè )園，為老人提供半年以上長(cháng)住和候鳥(niǎo)式旅居服務(wù)。

(三)社區商業(yè)用地改造養老項目：首開(kāi)寸草“合作共建”模式

首開(kāi)集團為北京市屬大型國企，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主。經(jīng)過(guò)30余年的發(fā)展，目前物業(yè)管理面積4500萬(wàn)平方米。多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷程，使得首開(kāi)集團旗下積攢了不少低效利用的物業(yè)資產(chǎn)，且多數分布在大型居住社區內，周邊配套齊全、就醫便利，改建運營(yíng)養老服務(wù)設施項目具備天然的“存量資產(chǎn)優(yōu)勢”。

首開(kāi)寸草推出第一家養老機構，也是全國首個(gè)復合介護型養老設施示范項目——首開(kāi)寸草學(xué)知園項目正式對外營(yíng)業(yè)。該項目由首開(kāi)集團對自有原商務(wù)辦公樓進(jìn)行改建裝修，并交由寸草春暉養老院進(jìn)行實(shí)際的運營(yíng)管理。周邊社區配套、醫療資源極為豐富。

該項目的成功落地與運營(yíng)，也為國企利用自有存量資產(chǎn)改造與運營(yíng)團隊的合作共建撬動(dòng)集團健康養老業(yè)務(wù)板塊的產(chǎn)業(yè)實(shí)踐，探索了一條可行的模式路徑，樹(shù)立了一個(gè)典型的成功案例。

(四)宗教用地改造養老項目：廣安禪寺“養老功能拓展”模式

浙江建德廣安禪寺，利用寺院內部的多處閑置房屋，重新裝修改造成適老化住宅，對外進(jìn)行運營(yíng)。寺廟巧妙借用自身禪寺資源，對接傳統文化，為老人們養老提供一方好去處的同時(shí)，更是在打造一個(gè)養老的共同體，寺院、僧眾、義工、老人和子女親屬等多方力量的共同參與，讓佛門(mén)清凈地成了老人們的心安之處。

禪寺現有55位來(lái)自全國各地的老人在此常住養老。相比那些硬件設施比奢華拼高端、造價(jià)昂貴的養老機構，偏安一隅的廣安禪寺安養院非常樸素。除了為老人健康和生活方便，對全院所有衛生間進(jìn)行了真空廁所改造外,4棟32間寮房，陳設布置都很簡(jiǎn)單。

存量盤(pán)活實(shí)施建議

第一，在產(chǎn)業(yè)導入上，存量資產(chǎn)改建養老服務(wù)的的核心是“養”。在地產(chǎn)轉性與重新利用的基礎上，存量資產(chǎn)的盤(pán)活需要更加注重落地康養產(chǎn)業(yè)內容的規劃設計與落地，避免陷入傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“快銷(xiāo)賺快錢(qián)”的舊有模式，警惕養老設施用地的政策限制與監管。

第二，在規劃設計上，存量資產(chǎn)在改建養老服務(wù)設施的規劃、設計、配套設施和設備中均應體現生態(tài)、環(huán)保、安全、體貼等特點(diǎn)，同時(shí)項目容積率、綠化率、公共活動(dòng)空間以及電、通風(fēng)與采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重戶(hù)型設計的舒適性、整體環(huán)境的優(yōu)雅性、外出交通的便利性、平時(shí)生活的安全性;另一方面，注重產(chǎn)品配套設施的適老化細節設計。

第三，在功能整合上，由于與傳統住宅產(chǎn)品的目標客群不同，在存量資產(chǎn)轉型養老項目開(kāi)發(fā)中需要注入更多的醫療健康管理、文化娛樂(lè )及家政物業(yè)等“軟”服務(wù)，這些需要企業(yè)大力投入和整合資源。

第四，在盈利模式上，存量資產(chǎn)轉型養老服務(wù)項目因其土地性質(zhì)不同、定位不同，盈利模式有產(chǎn)權銷(xiāo)售、租賃、持有經(jīng)營(yíng)和混合經(jīng)營(yíng)等不同模式，企業(yè)須全身心投入、全方位服務(wù)、“捆綁式”承擔風(fēng)險。

第五，在資源整合上，養老項目多投入周期較長(cháng)、投入大，需要整合大量的產(chǎn)業(yè)資源，再加上行業(yè)內多數項目都是摸著(zhù)石頭過(guò)河，政府的配套政策以及行業(yè)標準都沒(méi)有明確，尚無(wú)現成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經(jīng)濟實(shí)力和社會(huì )資源的企業(yè)，在盤(pán)活存量資產(chǎn)轉型做養老服務(wù)實(shí)踐中需特別謹慎。