康養地產(chǎn)
 

未來(lái)10 年養老地產(chǎn)將會(huì )出現“井噴”現象。山合水易旅游規劃設計在分析國內外康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和現狀的基礎上，對國內投資康養地產(chǎn)項目的選址，投資方式和項目運作提出了一些戰略性建議。

中國即將迎來(lái)人口紅利的轉折點(diǎn)。未來(lái)人口老齡化進(jìn)程的加快已成為社會(huì )日益關(guān)注的現實(shí)問(wèn)題。未來(lái)10年內，中國60歲以上的人口將達到2.5億，占總人口比重18%。未來(lái)10 年養老住宅的需求量將會(huì )保持每年10% 的增長(cháng)，成為市場(chǎng)的消費主導，養老地產(chǎn)將會(huì )出現“井噴”現象。養老地產(chǎn)的快速發(fā)展，促使國內地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛“試水”養老地產(chǎn)項目。

養老模式大不同

人口老齡化已經(jīng)成為一個(gè)全球性問(wèn)題，在國內也成為一個(gè)主要社會(huì )問(wèn)題。人口老齡化給傳統的老年模式帶來(lái)了巨大的壓力。我國一直以來(lái)沿用家庭養老模式，近年來(lái)由于子女贍養負擔加重、生活觀(guān)念轉變等原因，造成許多空巢家庭或獨居家庭，急需探索老年人新的養老模式。從西方發(fā)達國家的角度來(lái)看，養老金模式主要有以下幾種：

1、家庭養老，即老年人居住在家庭中，主要由具有血緣關(guān)系的家庭成員對老人提供贍養服務(wù)的養老模式。這種模式被包括中國在內的國家的大多數家庭采用。

2、居家養老，即老人居住在家中，由社會(huì )來(lái)提供養老服務(wù)的一種養老方式。這種模式主要依靠老年人所在社區建立的社會(huì )養老服務(wù)體系，使老年人不僅能在熟悉的環(huán)境中生存，還能得到適當的生活娛樂(lè )、身體健康和精神關(guān)懷。目前歐美等發(fā)達國家接受居家養老服務(wù)的老年人的比例在80% 左右。

3、機構養老。老年人集中在老年護理機構，如療養院，養老院和老年公寓。

4、輔助生活、輔助醫療養老。在老人社區設立輔助生活區或輔助醫療區，為全部或部分無(wú)法照顧的老人提供餐飲，洗衣，清理房間，醫療管理，護理和康復等老年服務(wù)。
 

居家社區成主流

機構養老和輔助生活是中老年時(shí)期的主要產(chǎn)物，目前在歐洲、日本、新加坡等國家的養老制度中部分采用。由于大多數發(fā)達國家已進(jìn)入老齡化時(shí)代，老年人占比較高。通過(guò)政府福利政策的支持，很難滿(mǎn)足社會(huì )要求，建立更完善的養老設施。通過(guò)社會(huì )力量建立的“家庭護理社區”逐漸成為主流。

透過(guò)整合個(gè)別家庭、住宅社區及配套設施等資源，長(cháng)者社區可重返家庭，他們的情緒需要可得到充分滿(mǎn)足。同時(shí)，通過(guò)豐富多彩的社區活動(dòng)來(lái)滿(mǎn)足老年人的需要，是歐美國家解決養老問(wèn)題的主要途徑。該模型的大多數主要運營(yíng)商都是開(kāi)發(fā)人員，他們在商業(yè)上運營(yíng)。居家養老模式的興起也帶動(dòng)了康養地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

鄉村旅游規劃認為，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在短期內進(jìn)入調整期，但房地產(chǎn)行業(yè)在長(cháng)期周期中仍將處于上升周期。其中，養老地產(chǎn)可能是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)長(cháng)期發(fā)展的“金礦”。有數據表明，截至2013年，我國60歲以上老年人口已超過(guò)2億，占比接近總人口的15%。有數據表明，我國養老市場(chǎng)資金規模近4萬(wàn)億元，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。若其中 10% 的老年人口入住養老社區，未來(lái)三年將催生至少4500 個(gè)養老地產(chǎn)項目需求。

目前，我國正處于“以機構養老為主的第二階段向居家養老為主的第三階段過(guò)渡”，住宅養老模式正在逐步形成。目前60、70 年代出生的人是社會(huì )核心層，也是具有較強經(jīng)濟基礎的年齡階層，他們中的一部分人能夠接受從被動(dòng)養老到主動(dòng)享受養老生活的轉變，他們更希望退休后與子女分開(kāi)居住，能夠更好地享受晚年生活。這一群體將成為未來(lái)老年住宅房地產(chǎn)的潛在客戶(hù)，并將孕育出康養地產(chǎn)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)。

養老地產(chǎn)新策略

近幾年來(lái)，以居家養老社區為主要模式，由保險機構等投資興建會(huì )員制或度假式的居家養老社區成為行業(yè)的發(fā)展方向。但目前國內養老房地產(chǎn)項目受客觀(guān)條件、理念和理念的限制，仍存在一些問(wèn)題：

一是開(kāi)發(fā)檔次較低，配套和服務(wù)水平有限;二是產(chǎn)業(yè)規模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低;三是缺乏開(kāi)發(fā)全過(guò)程的經(jīng)驗，而照搬國外經(jīng)驗;四是缺乏清晰的市場(chǎng)定位，對老年客戶(hù)群體細分不夠;五是養老相關(guān)政策“不落地”，產(chǎn)業(yè)標準缺失。概括起來(lái)，在國內開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)項目關(guān)鍵因素是“硬件建設是基礎，軟件服務(wù)是核心” 。

基于以上對國內外康養地產(chǎn)項目發(fā)展模式和現狀的分析，居家養老社區是國內康養地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的主要方向。建議中國康養地產(chǎn)的發(fā)展應從項目定位，項目選址，投資方式，項目運作和盈利模式等方面入手。具體發(fā)展戰略如下：
 

項目定位：以北部廣州、深圳一線(xiàn)城市或人口集中、區位優(yōu)勢明顯的二線(xiàn)城市為重點(diǎn)。上述地區的目標客戶(hù)群體具有較強的經(jīng)濟實(shí)力，其理念較易接受新型養老模式?？紤]到品牌效應、項目聲譽(yù)和其他因素，該項目最適合大型住宅社區，一般為大型低密度社區或綜合設施，并設有住宅部分，專(zhuān)為長(cháng)者而設，適應各年齡層，且配備有專(zhuān)門(mén)的養老保障機構和設施。

項目選址：結合城市的自然環(huán)境與周邊區域環(huán)境，在選址上可以選擇“郊區型”、“景區型”、“氣候區域型”，前二項注重自然景觀(guān)環(huán)境，強調優(yōu)美的自然生態(tài)與休閑娛樂(lè )相結合。第三部分利用南北季節的差異，使老年人能夠充分享受各地最舒適的季節，實(shí)現老年人養老保健的休假方式。

投資模式：投資康養地產(chǎn)項目一般需要長(cháng)期占有物業(yè)出租，造成投資回報周期長(cháng)，影響資本周轉和使用效率。因此在項目資金來(lái)源上可以有以下幾種方式選擇：一是長(cháng)期持有物業(yè)，出租物業(yè)回報;二是項目采取“出售+ 出租”兩種方式，既可加快資金回流，縮短項目周期，又可以獲得長(cháng)期回報;三是采取房地產(chǎn)信托投資基金模式、信托投資、聯(lián)合貸款等間接投資方式。

項目運營(yíng)：投資建設康養地產(chǎn)項目后，后期項目運營(yíng)是項目維護客戶(hù)聲譽(yù)、保證項目長(cháng)期收益的重要組成部分。居家養老項目通常是養老住房和娛樂(lè )，醫療，旅游，度假，教育和其他輔助產(chǎn)品的綜合組合。利潤來(lái)源不僅是住宅產(chǎn)品帶來(lái)的增值收入，還有配套服務(wù)。因此，開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)要求較高，后期物業(yè)管理風(fēng)險也較高。從現有康養地產(chǎn)項目的角度來(lái)看，社區入住率是決定項目是否能夠在預定期限內實(shí)現盈利的關(guān)鍵因素(平均入住率為90%是最理想的狀態(tài))。因此，項目結束時(shí)的物業(yè)管理最好由品牌開(kāi)發(fā)商或專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理團隊運作，這可以增強開(kāi)發(fā)商從開(kāi)發(fā)前到后物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈的粘性。

盈利模式：大體可分為長(cháng)期出租以及出售與出租兼有兩種模式。這兩種模式的選擇取決于前期資金的來(lái)源屬性。旅游規劃更傾向于后者，因為它可以滾動(dòng)發(fā)展，提高資金使用效率。在項目的具體運作中，它體現在銷(xiāo)售產(chǎn)權模型和會(huì )員模式中。會(huì )員制模式是以租賃財產(chǎn)使用權的形式，包括非注冊會(huì )員制和注冊會(huì )員制兩種模式。在支付一定數額的會(huì )員費購買(mǎi)會(huì )員卡和每月管理費的基礎上，注冊會(huì )員卡可以繼承和轉讓。非注冊會(huì )員制只支付一定數額的按揭、月管理費和服務(wù)費，適用于短期旅行或度假老人。