養老地產(chǎn)

雖然國內地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)軍養老地產(chǎn)時(shí)非常高調，但他們在實(shí)際操作中卻都很謹慎。目前，我國大型養老地產(chǎn)項目的實(shí)施和運作主要是經(jīng)驗豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)和資金充裕的大型保險公司。隨著(zhù)社會(huì )老齡化的加劇和居民消費能力的提高，養老地產(chǎn)需求的爆發(fā)是歷史發(fā)展的必然趨勢。鄉村旅游規劃梳理了國內外養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗和經(jīng)典養老地產(chǎn)項目，結合國內政策和國內養老地產(chǎn)遇到的瓶頸，在養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的過(guò)程中有以下幾點(diǎn)思考：
 

一、首先，明確項目定位和項目整體定位

這在養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期階段尤其重要，是建立項目的基礎。在項目定位時(shí)，考慮是做養老地產(chǎn)，還是用地產(chǎn)養老;在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，考慮是選擇產(chǎn)權銷(xiāo)售，還是銷(xiāo)售、出租及持有經(jīng)營(yíng)的混合模式;在運營(yíng)和管理時(shí)，考慮是啟用專(zhuān)家管理，還是請管理專(zhuān)家;在與國際企業(yè)合作的時(shí)候，考慮是讓國際團隊空降，還是將國際經(jīng)驗本土化。整個(gè)項目需要在早期規劃中明確展示產(chǎn)品定位、業(yè)務(wù)模式和運營(yíng)管理方法。產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)應貫穿項目實(shí)施的全過(guò)程。

二、“實(shí)戰+理念+專(zhuān)業(yè)“

如果想要做一個(gè)成功的養老地產(chǎn)項目，應該在整個(gè)項目中使用“前沿概念+專(zhuān)業(yè)團隊+實(shí)戰專(zhuān)家”的組合模式。把養老地產(chǎn)作為戰略方向的企業(yè)，前期立項論證無(wú)養老醫療實(shí)操人士參與、境外參觀(guān)學(xué)習與項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不對等、項目聘請大量顧問(wèn)但項目自身無(wú)核心團隊、設計團隊未與運營(yíng)團隊對接、房子蓋好后再請運營(yíng)團隊進(jìn)入、照搬國際設計無(wú)后續本土化對接(經(jīng)營(yíng)服務(wù))等錯誤的運作模式將會(huì )導致大量人力、物力、財力損失，甚至會(huì )使項目半路夭折。
 

三、注重人才培養

過(guò)去十年是房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”。房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展掩蓋了人才建設的“短板”。然而，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩，需要升級改造的時(shí)候，人才的缺乏成為制約養老地產(chǎn)發(fā)展的主要原因。

通過(guò)發(fā)展康養地產(chǎn)，成熟的國家和地區多年來(lái)各種專(zhuān)業(yè)機構的經(jīng)驗得出：養老地產(chǎn)人才問(wèn)題，尤其是高級管理人員問(wèn)題是重中之重，開(kāi)發(fā)商必須走對外招商和內部培訓兩條道路。根據戰略發(fā)展目標，選擇合適的人才，如參加養老地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人或項目總經(jīng)理培訓(內部培訓+外部培訓)。

四、正視養老產(chǎn)業(yè)鏈

養老地產(chǎn)是以保健和養老為主題，以房地產(chǎn)為載體，適老化設計為標準，服務(wù)為核心價(jià)值的新興地產(chǎn)形式，具有消費者房地產(chǎn)特色，主要賣(mài)點(diǎn)是健康，生態(tài)，生活環(huán)境和自然。

與其討論養老地產(chǎn)是否盈利，不如從“產(chǎn)業(yè)鏈”的角度下功夫。由于養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式靈活多樣，在項目選址、業(yè)態(tài)設計、商業(yè)組團等方面與健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也有相通之處，因此可以根據項目地點(diǎn)、規模、人群等因素，植入產(chǎn)業(yè)鏈中的不同模塊、或將若干模塊有機組合，從而提高收益率。此外，發(fā)展綜合養老社區，解決養老地產(chǎn)的短期，中期和長(cháng)期盈利問(wèn)題，并不斷創(chuàng )造價(jià)值，以形成完整的養老地產(chǎn)利潤模型。

此外，國外養老保險的發(fā)展過(guò)程，刷新了服務(wù)理念，值得我們吸收和完善，但最關(guān)鍵的運營(yíng)服務(wù)，還是需要我們自己積累。