提起養老地產(chǎn)，美國和日本肯定是繞不過(guò)去的。

處于發(fā)展初期的國內養老地產(chǎn)，可借鑒的經(jīng)驗并不多。各種養老機構、開(kāi)發(fā)商紛紛走出去參觀(guān)、學(xué)習，國外的一些經(jīng)典項目也成了中國養老地產(chǎn)的學(xué)習樣本，而大家考察學(xué)習最多的莫屬美國模式和日本模式。

一、美國模式——險資出資并持有+開(kāi)發(fā)企業(yè)代建+專(zhuān)業(yè)養老運營(yíng)商托管

美國的養老地產(chǎn)模式建立于上世紀60年代，已經(jīng)形成了一個(gè)結構比較完善、門(mén)類(lèi)比較齊全的養老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構與老年住宅體系，其特點(diǎn)是大規模開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)化運作，專(zhuān)業(yè)化程度高，市場(chǎng)細分清晰，是國內開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于學(xué)習的模式，從很多項目都叫“太陽(yáng)城”、“鳳凰城”就能夠看出來(lái)。

美國養老地產(chǎn)經(jīng)過(guò)長(cháng)期發(fā)展，已進(jìn)入穩定發(fā)展階段，形成完整的融資、建設、運營(yíng)的市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)體系。在美國基本沒(méi)有覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的大型商業(yè)養老機構，盈利能力較強的養老企業(yè)均出自細分領(lǐng)域。美國的養老產(chǎn)業(yè)鏈主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資商(REITS)、養老住宅運營(yíng)商。

而美國成熟的金融市場(chǎng)體系則滲透于產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)結點(diǎn)，是養老市場(chǎng)化發(fā)展的重要基礎，中國還不具備這種條件，照搬美國模式很難：

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事傳統的物業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，通過(guò)向購房者出售物業(yè)獲取收益。而從事養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商會(huì )針對老年護理要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，例如增加殘障人士專(zhuān)用設施，配置食堂、健身等社區會(huì )所等。

(2)REITS 是目前美國房地產(chǎn)企業(yè)的主流商業(yè)模式，通過(guò)物業(yè)置入并出租的投資方式，向租戶(hù)定期收取租金作為收益。健康護理類(lèi)REITS 是養老住宅的主要提供者。

(3)養老住宅運營(yíng)商通過(guò)向老年租戶(hù)出租物業(yè)并提供養老護理的方式獲取收入，服務(wù)內容主要包括：餐飲、清掃、洗衣、陪護等。養老住宅運營(yíng)商是養老服務(wù)的主要提供者。

美國養老地產(chǎn)不僅配套設施等硬件非常完善，軟件也相當人性化。其中較為典型的一種養老居住模式是老年社區，以成熟的商業(yè)化運營(yíng)模式著(zhù)稱(chēng)。老年社區既是美國郊區化的產(chǎn)物，更源于其特定的地理和社會(huì )背景——充裕的土地資源，發(fā)達的市場(chǎng)環(huán)境，較年輕的老年群體。這類(lèi)社區多建設在郊外地段，以低密度住宅形式為主，主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務(wù)。比如大家比較熟悉的太陽(yáng)城中心老年社區。

補充：中美養老地產(chǎn)的發(fā)展背景差異：

(1)目前中國老年人口比例仍較發(fā)達國家小，但老齡化進(jìn)程正在加速中。

(2)美國養老地產(chǎn)運營(yíng)貢獻的收益率有限，盈利主要靠租金收入，租金率回報率達6%-8%，中國一線(xiàn)城市的租金回報率僅2%-3%，行業(yè)收益與風(fēng)險嚴重不匹配。

(3)美國養老業(yè)扶植政策雖少，但REITS 享免稅待遇，而中國針對營(yíng)利性養老機構的優(yōu)惠政策形式單一、力度有限，與日本等福利型養老國的差距更為顯著(zhù)。

(4)中美價(jià)值觀(guān)在家庭、消費、住房等方面存在差異，美國市場(chǎng)化的養老模式難以簡(jiǎn)單復制。

(5)中美文化存在巨大的差異性，最典型的就是中國老人不能接受遠離家人，完全在一個(gè)老人社區中的養老方式。

國內養老市場(chǎng)起步不久，各個(gè)環(huán)節的專(zhuān)業(yè)力量還不夠，開(kāi)發(fā)企業(yè)獨力承擔，風(fēng)險高、壓力大。所以，目前中國直接學(xué)美國模式會(huì )有問(wèn)題，不過(guò)美國的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)分工模式肯定是大勢所趨。

二、日本模式——精品、連鎖化發(fā)展模式

作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會(huì )，其在老年福利、社會(huì )保障制度等方面取得了矚目成績(jì)。

(1)日本養老地產(chǎn)的模式主要分為“機構設施”和“住宅”兩個(gè)大的類(lèi)別。

機構設施模式：是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造的適合老年人居住的房屋，配備各種設施，并同時(shí)配備專(zhuān)人提供各種老年人所需要的飲食、醫療、護理、娛樂(lè )服務(wù)為主的模式。主要包括護理型醫療設施、老人療養設施、特別護理住家、收費老人住家、集體住家、生活援助住屋等類(lèi)別。

住宅模式：主要分為高齡者住宅、年長(cháng)者住宅、銀發(fā)住宅以及自有產(chǎn)權住宅等幾類(lèi)。“住宅”類(lèi)入住對象一般為年齡在60歲以上但是自理生活的身體處于健康狀況的老人。

日本強調老人們在自己的家中和社區中養老，與社區互動(dòng)。目前，日本的養老服務(wù)已經(jīng)在主推“小規模多機能的社區養老”這樣的社區養老機構，床位一般在20-30張，提供以是白天的日托服務(wù)或居家上門(mén)服務(wù)。臺灣地區養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也表現為規模小的特點(diǎn)，一般來(lái)說(shuō)，100張左右的床位數的養老項目是被認為比較經(jīng)濟、合理的規模。

日本很多養老地產(chǎn)投資機構都實(shí)行全國連鎖經(jīng)營(yíng)。比如，日本醫學(xué)館在日本全國有1250所養老物業(yè)，基本上都位于市區，入住老人60%來(lái)自于項目5公里范圍內。而且，連鎖養老院不僅為常住的老人提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，也對周邊社區有認知障礙、行動(dòng)不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務(wù)，充分利用現有設施服務(wù)到更多老人的同時(shí)，其收入也可以有效彌補一定的費用支出。

對于中國企業(yè)來(lái)講，有三種符合國情的開(kāi)發(fā)模式原型可供考慮。

1、“老少配”的隔代親情社區模式

這種開(kāi)發(fā)模式打造的是一種適老化的生活社區，適合在城市外圍區域開(kāi)發(fā)(直接受城市公共交通輻射)，開(kāi)發(fā)規模約500~600畝較為適宜。開(kāi)發(fā)企業(yè)需要自持少量養老物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)，依靠其他物業(yè)的銷(xiāo)售來(lái)盈利。整個(gè)社區是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對老年人的社區。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量銷(xiāo)售(大于70%)”可以讓企業(yè)有條件持續開(kāi)發(fā);“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨感，整個(gè)社區中的老人組團“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習慣的相互干擾，整個(gè)社區既有年輕活力又有安寧安詳的居住氛圍，非常符合中國人的“家文化”傳統，市場(chǎng)接受度很高。

本模式的整體盈利思路是“銷(xiāo)售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出”。前期銷(xiāo)售實(shí)現快速回現，保證現金流，為后續開(kāi)發(fā)補血;全程持有有利于樹(shù)立品牌，塑造核心價(jià)值，確定社區屬性，為長(cháng)期發(fā)展創(chuàng )造價(jià)值;中后期實(shí)現服務(wù)輸出，包括管理、標準、品牌、客戶(hù)資源。

2、完全持有的會(huì )員制醫養綜合體模式

這種開(kāi)發(fā)模式打造的是一種專(zhuān)業(yè)化的養老機構，需要依托城市的醫療資源，適合在城市區域內開(kāi)發(fā)。此種模式必然是全部持有物業(yè)，不能銷(xiāo)售產(chǎn)權，項目的占地規模不能太大，針對的客戶(hù)是高齡老人或者慢性病老人，需要提供專(zhuān)業(yè)護理服務(wù)。這種開(kāi)發(fā)模式有兩個(gè)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)。

第一個(gè)要點(diǎn)是采用“會(huì )員制模式”盈利，這是受到不可銷(xiāo)售產(chǎn)權的限制條件所決定的。雖然“會(huì )員制”有種種優(yōu)點(diǎn)，但是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗證和深入了解，我們發(fā)現并不是隨便一個(gè)項目都可以采用“會(huì )員制”模式，因為其設計前提是“銷(xiāo)售服務(wù)”而不是“銷(xiāo)售使用權”，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有能力提供豐富的養老服務(wù)，僅僅提供物業(yè)供老人居住，那么市場(chǎng)是很難買(mǎi)單的(目前多個(gè)會(huì )員制名義的養老項目都遭遇了市場(chǎng)瓶頸)。

在有豐富服務(wù)內容的前提之下，運用“會(huì )員金字塔”模式，可以解決企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流問(wèn)題。終身類(lèi)會(huì )員的數量最少，但是會(huì )費金額最高;押金類(lèi)會(huì )員可分為使用物業(yè)和不使用物業(yè)兩種;消費類(lèi)會(huì )員可以形成一個(gè)很大的會(huì )員服務(wù)網(wǎng)絡(luò )和會(huì )員需求鏈條，其盈利空間很大(市場(chǎng)上已經(jīng)有成功的類(lèi)似項目)。

各類(lèi)會(huì )員的費用結構設計和金額確定實(shí)際上是一個(gè)非常具體和有創(chuàng )造性的工作，需要結合企業(yè)的財務(wù)情況和項目當地的市場(chǎng)條件進(jìn)行詳細的多方案財務(wù)測算。

第二個(gè)要點(diǎn)是“醫養結合”。物業(yè)提供一定的“醫療”功能，引入康復醫院、中醫院等機構，這類(lèi)醫療機構既可以提供老人需要的康復和養生服務(wù)，又可以使用醫保，降低老人的支付門(mén)檻，這是項目的核心吸引力。同時(shí)，物業(yè)中的老年公寓、護理院等提供了專(zhuān)業(yè)化的養老服務(wù)，支撐了會(huì )員制模式。“醫養綜合體”在建筑形式上可以是單棟樓體的底層為醫療功能，樓上為養老功能;也可以是多棟樓體中的一棟為醫療功能，其余為養老功能。

3、關(guān)鍵設施驅動(dòng)的養生目的地模式

此類(lèi)模式打造的是一種“旅游+養生+養老”的主題社區，是“強養生弱養老”的功能定位。此類(lèi)項目的區位一般比較遠，距離主城區的車(chē)程在半小時(shí)到1個(gè)半小時(shí)不等，自然資源較優(yōu)良，地塊規模較大，但是配套條件非常不足。

這種模式針對的主要客戶(hù)并不單單是老人，還有更多具備高保健意識的中高端家庭。之所以稱(chēng)之為“養生目的地”是因為開(kāi)發(fā)企業(yè)必須持有一定規模的養生主題設施來(lái)保證項目對目標客戶(hù)的吸引力，以克服距離問(wèn)題。此模式依靠物業(yè)銷(xiāo)售、會(huì )員服務(wù)銷(xiāo)售和持有設施的經(jīng)營(yíng)來(lái)盈利。

主題社區的打造主要從四大方面入手，包括環(huán)境體系、項目體系、服務(wù)體系和居住體系;功能平臺要圍繞保障身體健康、資產(chǎn)健康、精神健康、日常生活和生活空間這五大需求來(lái)構建。

養老地產(chǎn)的三種開(kāi)發(fā)模式總結的僅僅是一種開(kāi)發(fā)原型，項目操作中會(huì )有具體的情況和更加復雜的條件，并不是簡(jiǎn)單照搬某一種原型就能直接解決問(wèn)題的，實(shí)際的項目可能需要幾種模式的組合，或者項目在不同發(fā)展階段運用不同模式。