土地，是農業(yè)經(jīng)營(yíng)者的命脈!

有土地，才能規?；?，規?；霓r業(yè)，才能賺錢(qián)!

得土地，贏(yíng)天下!

一、概念：

1、啥叫土地流轉?

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權的農戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權(使用權)轉讓給其他農戶(hù)或經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

可以通過(guò)轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營(yíng)權,鼓勵農民將承包地向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、合作社等流轉,發(fā)展農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。

農業(yè)用地在土地承包期限內，可以通過(guò)轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營(yíng)權，鼓勵農民將承包的土地向專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、合作農場(chǎng)和農業(yè)園區流轉，發(fā)展農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。

2、啥叫土地承包經(jīng)營(yíng)權?

土地承包經(jīng)營(yíng)權就是公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經(jīng)營(yíng)權，權利內容由合同約定，分為主體和客體兩種。

該項權利的權利主體為公民或集體;權利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地，2017年10月18日，第二輪土地承包到期后再延長(cháng)三十年。

3、啥叫土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉?

土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，是指通過(guò)承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉·“土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉”最早是1995年提出的，國發(fā)﹝1995﹞7號 《國務(wù)院批轉農業(yè)部〈關(guān)于穩定和完善土地承包關(guān)系的意見(jiàn)〉的通知》中明確提出“建立土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉機制”。

4、 啥叫土地入股?

土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個(gè)公司或經(jīng)濟實(shí)體。初級農業(yè)生產(chǎn)合作社處理社員私有土地的辦法，對社員入社的土地，根據其常年產(chǎn)量評定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。評定社員入社土地的產(chǎn)量，主要根據土地的質(zhì)量和實(shí)際產(chǎn)量，以使每個(gè)社員的利益不受損害。土地入股并沒(méi)有改變土地私有制，但土地所有權已與使用權相分離，為進(jìn)一步過(guò)渡到土地公有制奠定了基礎。

5、啥價(jià)土地托管?

土地托管是指部分不愿耕種或無(wú)能力耕種者把土地托給供銷(xiāo)社等合作組織和種植大戶(hù),并由其代為耕種管理的做法。

土地托管現象是在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下,在土地制度改革進(jìn)程中產(chǎn)生的新成果。通過(guò)規?；耐恋赝泄?在不改變農民的土地承包權、收益權和國家惠農政策享有權的前提下，實(shí)現了農業(yè)規?；?、集約化、機械化生產(chǎn)，較好解決了“誰(shuí)來(lái)種地、怎么種地”的問(wèn)題。是為了更好的服務(wù)農民實(shí)現雙贏(yíng)的很好合作方式，目前全國各地還在共同努力營(yíng)造良好的環(huán)境，分為全托管方式，半托管方式。

6、啥叫土地使用權?

土地使用權(Land Use Rights)是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。

土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。

農用地使用權是指農村集體經(jīng)濟組織的成員或者農村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(鎮)企業(yè)和鄉(鎮)村公共設施、公益事業(yè)建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過(guò)發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過(guò)土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。

7、啥叫土地使用稅?

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱(chēng)城鎮土地使用稅。

8、啥叫農村宅基地?

農村宅基地，是農村的農戶(hù)或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經(jīng)建設房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建設房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類(lèi)型。

9、啥叫責任田?

責任田是指將村集體所有耕地承包給農戶(hù)，由農戶(hù)自己負責耕種和管理，但不能隨意買(mǎi)賣(mài)和挪作使用的田地。

根據效率原則，責任田采取按人承包、按勞承包和招標承包等三種主要方式承包經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)農地為社區總面積的2/3。剩余社區面積作為生活保障用地，根據公平原則，按人口平均分配給農戶(hù)，稱(chēng)作自留地。農村稅費改革之前，責任田要交納農業(yè)稅、土地承包費、糧食定購任務(wù)。稅費改革后不再交納農業(yè)稅等費用，國家還每年發(fā)放補貼。

10、啥叫土地置換?

土地置換，是指在城市發(fā)展過(guò)程中，利用級差地價(jià)置換土地改造老城區，加快城市發(fā)展的一種方法。包括異區地塊的置換和同區內地塊的置換兩種情況。兩種情況：

1)因為土地位置的不同，所以其使用價(jià)格也不同，即地租不同，從而產(chǎn)生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業(yè)區、商務(wù)區等越近，土地使用價(jià)格越高;反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價(jià)進(jìn)行土地置換改造老城區，發(fā)展新城區。中心城市土地價(jià)差較大，在土地置換中更有優(yōu)勢。

2)土地置換是以符合土地利用總體規劃為要求，以耕地“占一補一”為前提條件，以調整優(yōu)化土地利用結構布局為目標，以土地的適宜性為依據，通過(guò)異地調整，使不符合土地利用總體規劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來(lái)置換的建設用地均為國有土地，運作時(shí)不涉及土地性質(zhì)問(wèn)題，僅限于權屬的重新調整和界定。

二、模式

1、土地流轉模式

模式一：土地互換

什么是“土地互換”呢?互換土地，是農村集體經(jīng)濟組織內部的農戶(hù)，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換。

依據：《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》

對象：屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊

特點(diǎn)：同時(shí)交換相應的土地承包經(jīng)營(yíng)權

模式二：土地出租

土地出租，這個(gè)名字從字面意義上就很好理解了，就是把土地租出去嘛。其實(shí)不然，農民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權出租給大戶(hù)、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權，出租方按年度以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權租金。其中，有大戶(hù)承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

租賃方式：國有土地租賃、土地使用權出租

性質(zhì)：國有土地有償使用的方式

依據：《土地管理法實(shí)施條例》

模式三：土地入股

土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個(gè)公司或經(jīng)濟實(shí)體。初級農業(yè)生產(chǎn)合作社處理社員私有土地的辦法。對社員入社的土地，根據其常年產(chǎn)量評定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。

社會(huì )背景：十七屆三中全會(huì )提出

解釋意義：處理社員私有土地的辦法

操作方法：入股(股份合作)合同

模式四：宅基地換住房，承包地換社保

宅基地換住房、承包地換社保。也就是說(shuō)，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農民在城里獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經(jīng)營(yíng)權，享受城市社保，建立城鄉統一的公共服務(wù)體制。

模式五：“股份+合作”

“股份+合作”的這種模式是，農戶(hù)以土地經(jīng)營(yíng)權為股份共同組建合作社。

解釋意義：按照“村民自愿、土地入股、集約經(jīng)營(yíng)、收益分紅、利益保障”的原則，引導農戶(hù)以土地承包經(jīng)營(yíng)權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經(jīng)營(yíng)。合作社掛靠龍頭企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。合作社實(shí)行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時(shí)，首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元，留足公積公益金、風(fēng)險金，然后再按股進(jìn)行二次分紅。

2、土地托管模式

目前土地托管的模式大致可以分為三種：

模式一、全程托管。

托管方收取一定托管費用后，為農戶(hù)提供耕、種、收、管、售等系列服務(wù)。

模式二、勞務(wù)托管。

農戶(hù)將農業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中的全部勞務(wù)項目委托給托管方承擔，農戶(hù)負責種子、化肥、農藥、水電等全部農資投入。

模式三、訂單托管。

農戶(hù)將農業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中某個(gè)時(shí)段的勞務(wù)項目委托給托管方，托管方按勞務(wù)項目獲得報酬。

3、土地入股模式

土地入股基本上是土地經(jīng)營(yíng)權的方式入股到公司或者合作社。

農戶(hù)以土地經(jīng)營(yíng)權的方式入股公司或合作社，并劃分詳細的股權比例，年底扣除相應稅費之后，按照股權比例給土地入股的農戶(hù)分紅。目前有6種：

1)“農民+土地股份合作社”直營(yíng)模式。即農民以土地經(jīng)營(yíng)權作價(jià)入股，成立土地股份種植專(zhuān)業(yè)合作社進(jìn)行農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

2)“土地股份合作社+企業(yè)”社企合作模式。即農民以土地經(jīng)營(yíng)權先入股成立土地股份合作社，合作社再入股企業(yè)開(kāi)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

3)“農戶(hù)+農業(yè)企業(yè)”土地股份公司模式。即農民以土地經(jīng)營(yíng)權直接入股企業(yè)，采取租金保底、股金分紅、薪金創(chuàng )收“三金合一”。

4)農民+合作社+公司，建立新公司。農戶(hù)以農村土地經(jīng)營(yíng)權入股組建土地股份合作社，土地股份合作社再以農村土地經(jīng)營(yíng)權作價(jià)入股、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)以技術(shù)和資金等要素作價(jià)入股，組建新的農業(yè)公司。公司采取“優(yōu)先股+分紅”分配方式，在確保農戶(hù)土地經(jīng)營(yíng)權入股基本收益后，剩余利潤再參與公司分紅。

5)農民+公司，建立新合作社。農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)以技術(shù)、資金等要素入股土地股份合作社，成為土地股份合作社的社員，土地股份合作社以土地經(jīng)營(yíng)權作為優(yōu)先股，按照公司需求開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，合作社財務(wù)統一管理、統一核算，公開(kāi)聘用農業(yè)職業(yè)經(jīng)理人從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，獲得的純收益優(yōu)先保證土地經(jīng)營(yíng)權基本收益。

6)入股農戶(hù)直接成立合作社。“土地股份合作社+農業(yè)職業(yè)經(jīng)理人”模式，即村委會(huì )引導農民以土地經(jīng)營(yíng)權入股成立合作社，合作社理事會(huì )聘請農業(yè)職業(yè)經(jīng)理人負責生產(chǎn)，合作社盈余用于支付職業(yè)經(jīng)理人傭金和土地經(jīng)營(yíng)權分紅。

當然，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)者還有更多的模式在探討。還有在土地流轉和入股過(guò)程中，千萬(wàn)要注意合同簽訂和約束，防止被坑、騙。