康養旅游現狀及前景

康養旅游，顧名思義為健康養生類(lèi)旅游，國際上，一般被稱(chēng)為醫療健康旅游。近兩年，康養旅游作為新興旅游產(chǎn)品，越來(lái)越受青睞。目前，世界上有超過(guò)100個(gè)國家和地區開(kāi)展健康旅游，2013年全球健康旅游產(chǎn)業(yè)規模約為4386億美元,約占全球14%的旅游產(chǎn)業(yè)總體規模經(jīng)濟。2017年預計將產(chǎn)生6785億美元的收入,占世界旅游收入的16%。

《大健康十大投資熱點(diǎn)市場(chǎng)規模預測》顯示我國大健康產(chǎn)業(yè)的規模近3萬(wàn)億元，居全球第一位。預計到2020年，大健康產(chǎn)業(yè)總規模將超過(guò)8萬(wàn)億元。

《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出，要積極發(fā)展休閑度假旅游，推動(dòng)形成專(zhuān)業(yè)化的老年旅游服務(wù)品牌，并發(fā)展特色醫療、療養康復、美容保健等醫療旅游，養生旅游是醫療旅游的一個(gè)細分行業(yè);

養老地產(chǎn)從2013年政策元年以來(lái)，逐漸成為養老服務(wù)領(lǐng)域改革的重點(diǎn)，從土地供應、優(yōu)惠鼓勵、政策監管、融資模式等方面，加快推進(jìn)養老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。在與養老地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵政策與要素環(huán)節中，“土地供應”成為限制養老地產(chǎn)發(fā)展規模、經(jīng)營(yíng)模式及整體價(jià)值有效性的關(guān)鍵要素。近幾年，隨著(zhù)宏觀(guān)用地政策的收緊，建設用地的可利用空間逐漸收窄，如何更好地利用增量用地，以及復活規模較大、成本較低的存量用地，尤其是企業(yè)自有的自有用地、工業(yè)用地等已有用地開(kāi)發(fā)養老項目，成為進(jìn)軍健康養老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須思考的問(wèn)題。

一、增量改存量帶動(dòng)現有存量資產(chǎn)的盤(pán)活

(一)土地政策嚴控增量同時(shí)，鼓勵盤(pán)活存量

改革開(kāi)放以來(lái)我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，但也遺留了大量經(jīng)濟發(fā)展問(wèn)題，其中存量資產(chǎn)治理就是重要的一塊。當前，存量土地處置已同解決資金沉淀、項目拖延等問(wèn)題并列，成為穩增長(cháng)攻堅戰的重要抓手。

2014年國土資源部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)土地節約集約利用的指導意見(jiàn)》，要求嚴控建設用地增量，盤(pán)活存量，嚴控城市新區無(wú)序擴張，加強建設用地全程監管及執法監察，同時(shí)制定鼓勵政策，形成節約集約用地的激勵機制。

2016年國土資源部印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的指導意見(jiàn)(試行)》中指出：鼓勵原國有土地使用權人進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，除有關(guān)法律法規，以及國有土地劃撥決定書(shū)、國有土地使用權出讓合同明確規定或者約定應當由政府收回土地使用權的土地外，在符合規劃的前提下，原國有土地使用權人可通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，改造開(kāi)發(fā)土地需辦理有償使用手續，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。

(二)國家鼓勵盤(pán)活存量社會(huì )資源發(fā)展養老

2016年十六部委發(fā)文《關(guān)于支持整合改造存量社會(huì )資源發(fā)展養老服務(wù)的通知》中指出鼓勵盤(pán)活存量用地用于養老服務(wù)設施建設。2017年《關(guān)于運用政府和社會(huì )資本合作模式支持養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中指出鼓勵政府將現有公辦養老機構交由社會(huì )資本方運營(yíng)管理。支持機關(guān)、企事業(yè)單位將所屬的度假村、培訓中心、招待所、療養院等，通過(guò)PPP模式轉型為養老機構，吸引社會(huì )資本運營(yíng)管理。鼓勵商業(yè)地產(chǎn)庫存高、出租難的地方，通過(guò)PPP模式將存量廠(chǎng)房、商業(yè)設施及其他可利用的社會(huì )資源改造成養老機構。

二、存量資產(chǎn)盤(pán)活帶來(lái)輕資產(chǎn)運營(yíng)模式新路徑

存量資產(chǎn)轉型方向很多，但從2017年全年來(lái)看，目前存量資產(chǎn)轉型養老政策尤為利好?？梢赞D型養老的存量資產(chǎn)主要為以下幾種：工業(yè)用地、社區服務(wù)用地、公共事業(yè)用地、公益用地、爛尾樓盤(pán)、辦公樓、公用設施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的為工業(yè)用地、公共事業(yè)用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據自有存量用地的特色屬性，通過(guò)各種合作與開(kāi)發(fā)方式，實(shí)踐著(zhù)存量資產(chǎn)盤(pán)活開(kāi)發(fā)養老服務(wù)項目的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式新路徑。

(一)工業(yè)用地改造養老項目：重慶中梁鎮的“政府建設+村集體運營(yíng)”模式

重慶市沙坪壩區中梁鎮原為機械加工企業(yè)聚集地，地域內有近100家機械加工企業(yè)。隨著(zhù)機械加工行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，多數企業(yè)入不敷出導致倒閉或低效運作，在國家清理僵尸企業(yè)行動(dòng)中，中梁鎮出現大量存量土地。在國家支持養老后，當地政府對8000多平方米的工業(yè)廠(chǎng)房進(jìn)行了適老化改造，充分利用自身資源與環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展旅居養老和康復養老，主要面對活力老人，建設特色養老園區。

在運營(yíng)模式上，中梁鎮養老園區由政府統一改造建設，而將運營(yíng)權交由村委會(huì )組織的村民集體手中，由村集體進(jìn)行養老項目的具體運營(yíng)與管理，這種“政府建設+村民集體運營(yíng)”的自給自足模式，不光服務(wù)區域內有需求的養老人群，同時(shí)面向區域外進(jìn)行康養、旅居服務(wù)的接待，成為我國多少政府主導型存量資產(chǎn)改造養老服務(wù)項目的典型模式之一。

(二)公共事業(yè)用地改造養老項目：不老山莊的“存量土地使用權租讓”模式

天開(kāi)瑞祥不老山莊，位于北京人文大學(xué)康莊校區內，由2棟原學(xué)生宿舍樓進(jìn)行適老化改建而成。北京人文大學(xué)為最早一批的民辦大學(xué)，其校區眾多，后因多種原因，部分校區閑置，其土地和建筑變?yōu)榇媪抠Y產(chǎn)。國家支持養老后，北京人文大學(xué)康莊校區把部分房產(chǎn)以租賃形式出租給天開(kāi)祥瑞養老院，由不老山莊為主導，對租賃校區的存量資產(chǎn)進(jìn)行改造運營(yíng)，在政府等多方支持下開(kāi)辦不老山莊。

項目規劃用地860余畝，總建筑面積為30萬(wàn)平方米，一期養老中心占地139畝，建筑面積3.5萬(wàn)平方米，包括一個(gè)近1.5萬(wàn)平方米的養老居住區。目前不老山莊共有1078個(gè)床位，以活力老人為主，以生活、快樂(lè )、健康為三大核心的長(cháng)者樂(lè )園，為老人提供半年以上長(cháng)住和候鳥(niǎo)式旅居服務(wù)。

(三)社區商業(yè)用地改造養老項目：首開(kāi)寸草“合作共建”模式

首開(kāi)集團為北京市屬大型國企，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主。經(jīng)過(guò)30余年的發(fā)展，目前物業(yè)管理面積4500萬(wàn)平方米。多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷程，使得首開(kāi)集團旗下積攢了不少低效利用的物業(yè)資產(chǎn)，且多數分布在大型居住社區內，周邊配套齊全、就醫便利，改建運營(yíng)養老服務(wù)設施項目具備天然的“存量資產(chǎn)優(yōu)勢”。

首開(kāi)寸草推出第一家養老機構，也是全國首個(gè)復合介護型養老設施示范項目——首開(kāi)寸草學(xué)知園項目正式對外營(yíng)業(yè)。該項目由首開(kāi)集團對自有原商務(wù)辦公樓進(jìn)行改建裝修，并交由由寸草春暉團隊進(jìn)行實(shí)際的運營(yíng)管理。周邊社區配套、醫療資源極為豐富。

該項目的成功落地與運營(yíng)，也為國企利用自有存量資產(chǎn)改造以及與專(zhuān)業(yè)實(shí)施運營(yíng)團隊的合作共建撬動(dòng)集團健康養老業(yè)務(wù)板塊的產(chǎn)業(yè)實(shí)踐，探索了一條可行的模式路徑，樹(shù)立了一個(gè)典型的成功案例。

(四)宗教用地改造養老項目：廣安禪寺“養老功能拓展”模式

浙江建德廣安禪寺，利用寺院內部的多處閑置房屋，重新裝修改造成適老化住宅，對外進(jìn)行運營(yíng)。寺廟巧妙借用自身禪寺資源，對接傳統文化，為老人們養老提供一方好去處的同時(shí)，更是在打造一個(gè)養老的共同體，寺院、僧眾、義工、老人和子女親屬等多方力量的共同參與，讓佛門(mén)清凈地成了老人們的心安之處。

禪寺現有55位來(lái)自全國各地的老人在此常住養老。相比那些硬件設施比奢華拼高端、造價(jià)昂貴的養老機構，偏安一隅的廣安禪寺安養院非常樸素。除了為老人健康和生活方便考慮對全院所有衛生間進(jìn)行了真空廁所改造外,4棟32間寮房，陳設布置都很簡(jiǎn)單。

三、存量資產(chǎn)盤(pán)活轉型養老服務(wù)的實(shí)施建議

第一，在產(chǎn)業(yè)導入上，存量資產(chǎn)改建養老服務(wù)的的核心是“養”。在地產(chǎn)轉性與重新利用的基礎上，存量資產(chǎn)的盤(pán)活需要更加注重落地康養產(chǎn)業(yè)內容的規劃設計與落地，避免陷入傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“快銷(xiāo)賺快錢(qián)”的舊有模式，警惕養老設施用地的政策限制與監管。

第二，在規劃設計上，存量資產(chǎn)在改建養老服務(wù)設施的規劃、設計、配套設施和設備中均應體現生態(tài)、環(huán)保、安全、體貼等特點(diǎn)，同時(shí)項目容積率、綠化率、公共活動(dòng)空間以及電、通風(fēng)與采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重戶(hù)型設計的舒適性、整體環(huán)境的優(yōu)雅性、外出交通的便利性、平時(shí)生活的安全性;另一方面，注重產(chǎn)品配套設施的適老化細節設計。

第三，在功能整合上，由于與傳統住宅產(chǎn)品的目標客群不同，在存量資產(chǎn)轉型養老項目開(kāi)發(fā)中需要注入更多的醫療健康管理、文化娛樂(lè )及家政物業(yè)等“軟”服務(wù)，這些需要企業(yè)大力投入和整合資源。

第四，在盈利模式上，存量資產(chǎn)轉型養老服務(wù)項目因其土地性質(zhì)不同、定位不同，盈利模式有產(chǎn)權銷(xiāo)售、租賃、持有經(jīng)營(yíng)和混合經(jīng)營(yíng)等不同模式，企業(yè)須全身心投入、全方位服務(wù)、“捆綁式”承擔風(fēng)險。

第五，在資源整合上，養老項目多投入周期較長(cháng)、投入大，需要整合大量的產(chǎn)業(yè)資源，再加上行業(yè)內多數項目都是摸著(zhù)石頭過(guò)河，政府的配套政策以及行業(yè)標準都沒(méi)有明確，尚無(wú)現成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經(jīng)濟實(shí)力和社會(huì )資源的企業(yè)，在盤(pán)活存量資產(chǎn)轉型做養老服務(wù)實(shí)踐中需特別謹慎。