隨著(zhù)我國經(jīng)濟實(shí)力和人均收入的增長(cháng)，人們旅游消費所占比重也越來(lái)越高，由此也吸引大量資本對文旅項目的空前追捧。同時(shí)文旅項目屬于重資產(chǎn)投資，投入周期長(cháng)見(jiàn)效慢，建設階段的需要大量資金支持，但并不是資本越多越好，在項目實(shí)施之前進(jìn)行投融資規劃，避免資金鏈斷裂、融資成本過(guò)高等問(wèn)題，才能保證項目的可持續發(fā)展。

文化旅游的基本特點(diǎn)

從投資的角度看文化旅游產(chǎn)業(yè)，應該有這么幾個(gè)特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：投資規模較大、資金要求高。無(wú)論是項目整體開(kāi)發(fā)還是酒店建設，還是配套的商業(yè)、餐飲服務(wù)、功能片區，產(chǎn)業(yè)資源等，尤其是基礎硬件建設的投資是比較大的。從酒店類(lèi)項目來(lái)分析，酒店的投資很少能夠在傳統經(jīng)營(yíng)上，尤其是高星級的酒店很少一部分是在經(jīng)營(yíng)上能夠盈利的，基本上是通過(guò)運營(yíng)和加上資產(chǎn)的運作，在資產(chǎn)增值上來(lái)實(shí)現盈利，而不是依靠傳統的經(jīng)營(yíng)來(lái)盈利。

特點(diǎn)二：投資周期長(cháng)、回收期慢、回收期長(cháng)。如此一來(lái)，靠經(jīng)營(yíng)收入，靠門(mén)票、衍生品或者配套服務(wù)等收益來(lái)實(shí)現投資的回流是細水長(cháng)流，回收期非常漫長(cháng)。

文化旅游產(chǎn)業(yè)還有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，就是除了基礎硬件投資比較大之外，無(wú)形資產(chǎn)和軟件的投資比例也會(huì )占大頭。這就意味著(zhù)如果行業(yè)的形勢發(fā)生變化，或者經(jīng)營(yíng)把控能力做不好，投資與資產(chǎn)沉沒(méi)的風(fēng)險就比較大了。

投融資規劃的約束條件

做好項目投融資規劃有哪幾項約束條件?

第一項就是項目所處的階段，即當你準備對項目投資時(shí)，要搞清楚項目所處在籌備期、建設期還是已進(jìn)入到正常的運營(yíng)期?如果是在籌備期和建設期的，可能就沒(méi)有經(jīng)營(yíng)型現金流，可能需要依靠股權融資，而且在項目籌備期必須先把項目資本金落實(shí)到位，這樣才可獲得股權融資。當項目進(jìn)入運營(yíng)期，擁有了比較充沛和穩定的現金流以后，一般都會(huì )更傾向于不稀釋股權的債權融資。

當然，資本金也是可以進(jìn)行融資的，但更多的可能是股權融資，最多也是明股實(shí)債或者進(jìn)行優(yōu)先級的股權融資。如果你有足夠的資本金，不需要進(jìn)行股本金融資那是最好，就會(huì )比較從容。項目進(jìn)入到運營(yíng)期以后就會(huì )有比較穩定的現金流，從成本的角度來(lái)講，這個(gè)時(shí)候一般都傾向于做債權融資，不傾向于做股權融資，因為股權融資會(huì )稀釋股權，會(huì )攤薄原始股東的收益和權益。

第二項就是項目的收入規模和收盈利模式。一方面，項目的收入規模決定于融資的規模，收入規模和融資規模是正相關(guān)的，與項目的盈利能力也是高度相關(guān)的。如果一個(gè)項目可以預期的現金流不是那么充沛，盈利模式又比較差，很難說(shuō)可以實(shí)現比較大規模的融資。第二方面就是盈利模式，因為項目的盈利模式?jīng)Q定了收入來(lái)源和收入的增長(cháng)速度與空間。項目盈利的成長(cháng)速度與空間對于項目融資是非常重要的，也關(guān)系到收入僅僅是來(lái)自于本項目?jì)冗€是說(shuō)這個(gè)項目模式有可復制性。專(zhuān)業(yè)性的投資機構第一考慮項目收入的可預期性和穩定性，第二則更多地會(huì )考慮項目收入的增長(cháng)空間。因為通過(guò)收入增長(cháng)能夠攤薄投資成本，實(shí)際上是提高投資收益，降低了投資風(fēng)險。

第三項就是項目資產(chǎn)的性質(zhì)。而資產(chǎn)有輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)。從相關(guān)資金方而言，如果是重資產(chǎn)的話(huà)，則比較受債權融資機構的歡迎，比如說(shuō)銀行比較喜歡重資產(chǎn)，他有可以抓得住的東西。而輕資產(chǎn)在股權融資的時(shí)候，比較受股權投資人的歡迎，比如說(shuō)上市的時(shí)候能獲得比較高的溢價(jià)，這個(gè)正好和重資產(chǎn)是相反的，因為資產(chǎn)的輕量化可以提高ROE(凈資產(chǎn)收益率)，而股價(jià)與ROE(凈資產(chǎn)收益率)高度相關(guān)，輕資產(chǎn)的商業(yè)模式也有利于快速擴張來(lái)提升公司的業(yè)務(wù)規模和盈利規模。當然資產(chǎn)的輕重要有合適的比例，如果是超輕資產(chǎn)的模式，在可持續經(jīng)營(yíng)方面就容易受到投資人的懷疑，因為大家都信奉“有恒產(chǎn)者有恒心”這一古訓。所以一般的超輕資產(chǎn)公司在上市之前，大都傾向于對資產(chǎn)結構做一定的調整，比如說(shuō)適當的增加一些硬資產(chǎn)。一些偏重資產(chǎn)的公司上市以后為了提高股價(jià)，為了提高公司的估值，往往就要將資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)來(lái)調整。資產(chǎn)性質(zhì)的另外一個(gè)方面是資產(chǎn)的流動(dòng)性。一般而言，流動(dòng)性強的資產(chǎn)融資能力就比較強，融資成本相對來(lái)講都會(huì )比較低，融資選擇面就比較寬，而流動(dòng)性較差的資產(chǎn)這幾個(gè)方面正好相反的。

文旅項目如何做投融資規劃

文化旅游產(chǎn)業(yè)項目投融資規劃從大的方面可以分成以下這么幾步：

第一，知己。必須充分了解自己以及可以運用的資源。也就是說(shuō)必須知道我是誰(shuí)?我有什么資源?我能整合什么資源?我有什么優(yōu)勢?我缺少什么?然后自己處于什么發(fā)展階段?我的資產(chǎn)特征是什么?收入模式是什么?資產(chǎn)特征和收入模式有沒(méi)有調節和調整的空間?總的來(lái)說(shuō)，首先要做到知己。

第二，知彼。必須充分了解潛在的投融資對象。要找到資金，那么必須要知道資金在哪里?是在私募機構、公募機構，還是在銀行?這些資金都有什么特征和脾氣?都有什么偏好?喜歡什么行業(yè)?需要匹配什么資產(chǎn)?找什么階段的項目?也就是說(shuō)必須要了解他們的喜好與要求。

第三，圈定目標，就是要確定意向合作方。融資不是隨便亂找，到處撒網(wǎng)，而是要梳理出相對準確的目標，提高命中率。盡量提前明確融資的渠道和范圍，要明確哪些資金適合你，在哪里?千萬(wàn)不要滿(mǎn)世界談。如果滿(mǎn)世界被你談完了，你也累得差不多了，效果也不一定好，還有就是可能融資不成，商業(yè)模式被復制了，自己先把自己給消滅掉了。

第四，融資方案的制定。這就需要根據項目的條件相機而動(dòng)，精準形成切實(shí)可行、具有可實(shí)施性的方案，即商業(yè)計劃書(shū)或者融資方案。根據項目不同的狀態(tài)、階段情況，可以選擇不同的融資渠道和設定不同的融資模式。例如，項目的現金流不錯，可以選擇銀行做項目貸款，或者信托貸款;如果項目有一定的規模也具備了上市條件，則可以找券商;或者規劃要快速發(fā)展，要快速復制擴大規模，那么在上市之前就要規劃設計股權融資或者作部分借貸;還有就是通過(guò)間接方式，找到合作方、投資人。當然，要想融資成功，必須還要有專(zhuān)業(yè)的團隊和專(zhuān)業(yè)的策劃，精準的融資設計是降低融資成本的基礎。

全生命周期的投融資策略

從文化旅游產(chǎn)業(yè)項目全生命周期來(lái)看其投融資策略，在建設期，在沒(méi)有經(jīng)營(yíng)型現金流的情況下，可能就要以股權融資和項目貸款為主;在運營(yíng)初期和市場(chǎng)培育期，最好是以流動(dòng)資金貸款為主，這種方式可以不稀釋原始股東的權益。而在項目成熟期，這個(gè)時(shí)候現金流充沛和穩定的情況下，就要以流動(dòng)資金貸款和資產(chǎn)證券化方式為主來(lái)解決運行的資金所需和迭代投資的資金所需。另外，資產(chǎn)證券化可以實(shí)現輕資產(chǎn)運營(yíng)，提升ROE(凈資產(chǎn)收益率)，比較快速地進(jìn)而拉升股價(jià)，讓投資人獲得股票差價(jià)的收益。

最理想化的一種投資模式就是“上市公司+PE“，也是目前資本市場(chǎng)做投資比較極致的狀態(tài)。以原來(lái)的公司開(kāi)辟一塊新的業(yè)務(wù)拿去上市，將初始投資溢價(jià)退出并實(shí)現收益以后，再用來(lái)作私募或者PE，孵化一塊新的業(yè)務(wù)再上市。如果獨立上市不了，就用自己的上市公司把它并購來(lái)實(shí)現投資退出。這樣就打通了一個(gè)項目從籌建、孵化、成熟到投資退出，從私募到公募的投融資鏈條。

舉個(gè)例子，商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)秀的玩家是新加坡的凱德集團，凱德集團就是打通了商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈，打通了從私募到公募整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。

文旅項目投融資案例解析

我們以古北水鎮為例，來(lái)解析一下文化旅游產(chǎn)業(yè)項目的投融資規劃。

第一、項目的資源。有司馬臺長(cháng)城、溫泉、古鎮文化。具有悠久的歷史，是在原有守衛長(cháng)城軍民混建而居的古堡基礎上發(fā)展起來(lái)，其現存的“司馬臺古堡”是北京市重點(diǎn)文物保護單位，“長(cháng)城+古鎮”是罕見(jiàn)的雄偉自然、文化景觀(guān)混合在一起的歷史人文風(fēng)景區。

第二、精巧的商業(yè)模式設計。收入模式中，除了門(mén)票還有索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂(lè )、演藝、展覽等，整體規劃的收入模式設計讓項目的收入來(lái)源更加豐富，而且各項收入之間還有互相促進(jìn)的作用，以此來(lái)提升項目收入規模。采取的資產(chǎn)模式是租賃原有古鎮，將原來(lái)的老房子、那些基礎設施整修、改建，這樣資產(chǎn)比較輕，投入比較少。而項目新建的酒店是自持，這樣項目的報表上資產(chǎn)欄看起來(lái)就比較好看;他的商業(yè)都是自營(yíng)的，這樣的話(huà)報表上體現的營(yíng)業(yè)額看起來(lái)比較大，這樣報表就會(huì )很豐富。由此一來(lái)，既有比較合適的資產(chǎn)配比，又有比較大的營(yíng)業(yè)收入，那么融資能力就很強很方便了。

第三、良好的股東結構設計。古北水鎮項目一共有四個(gè)股東，一是中青旅控股;二是烏鎮旅游;第三個(gè)是長(cháng)期投資人，國企，北京能源投資集團;再一個(gè)是私募投資機構，北京和諧成長(cháng)投資中心 ;整個(gè)股東結構非常合理。技術(shù)經(jīng)驗主要依靠烏鎮旅游項目團隊，市場(chǎng)組織有中青旅來(lái)保證，國企作為長(cháng)期投資人，而私募機構是財務(wù)投資者，這是一種非常好的組合與搭配。

第四、項目實(shí)施效果。2015年是古北水鎮項目開(kāi)業(yè)的第二年，已經(jīng)進(jìn)入了盈利通道，預計16 年超預期。2016Q1-Q3 接待游客192.41 萬(wàn)人次，同比增長(cháng)76.52%，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入5.64 億元，同比增長(cháng)64.43%。2016 年全年預計240 萬(wàn)-250 萬(wàn)客流量，同比增長(cháng)63%-70%，古北水鎮低密度使得接待容量仍有較大的提升空間。古北之光酒店十一開(kāi)業(yè)后，景區共有1300 多間客房(規劃為1700-1800 間)，前三季度平均入住率約70%。景區收入中客房和餐飲占比大于40%，15 年客單價(jià)為314.1元。多樣化消費場(chǎng)景使得景區客單價(jià)較高，盈利能力更佳。未來(lái)規劃是每年接待400萬(wàn)人，綜合收入超10億。如將來(lái)規劃上市，市值應該就會(huì )相當一家大型規模的企業(yè)。

第五、早期的現金流平衡安排。在平衡現金流方面，項目早期規劃有一個(gè)比較好的安排。就是在項目開(kāi)業(yè)的前后，龍湖地產(chǎn)規劃了一個(gè)地產(chǎn)項目“長(cháng)城源著(zhù)”，這樣可以盡早地回收一部分投資，減少早期投資的壓力。

第六、可持續發(fā)展規劃。從可持續發(fā)展方面，比如說(shuō)將來(lái)上市之后要做什么，項目也及早安排好了相關(guān)題材，規劃了高爾夫，別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設施，以滿(mǎn)足可持續發(fā)展的需要。

第七、退出規劃。退出規劃方面，應該說(shuō)這個(gè)項目財務(wù)條件已基本具備了獨立上市的前景。如果未來(lái)難以獨立上市，還留了后手，因為里面有一個(gè)大股東是中青旅，完全可以由中青旅來(lái)并購，實(shí)現財務(wù)投資者的退出。

總的來(lái)看，古北水鎮的投融資模式和方案都設計得相當精巧。

小結：資本是把雙刃劍，文旅項目發(fā)展離不開(kāi)資本，但又因文旅產(chǎn)業(yè)投資的平均回收周期較長(cháng)等特點(diǎn)，要謹防資金鏈斷裂的危險。此外，除了在投融資規劃上下功夫外，在規劃設計層面也要因地制宜的去策劃內容，在規劃階段就對成本有所控制。