土地，是農業(yè)活動(dòng)開(kāi)展的根本，休閑農業(yè)也是如此。近年來(lái)，休閑農業(yè)迅速崛起，對農業(yè)增值增效、農民創(chuàng )業(yè)增收、農村繁榮穩定、社會(huì )經(jīng)濟持續發(fā)展發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。而要發(fā)揮農業(yè)休閑、觀(guān)光、旅游等功能，就必須建設配套商業(yè)和服務(wù)設施，這就與我國實(shí)行嚴格的基本農田保護和建設用地管制政策之間產(chǎn)生了矛盾。為解決這些矛盾，從2014年起國家先后出臺一系列政策文件。為使休閑農業(yè)建設少走彎路，我們開(kāi)發(fā)建設者就必須了解休閑農業(yè)用地有那些支持、有那些限制、以及該如何規避這些限制。

　　哪些地可作為休閑農業(yè)用地

　　1、農民自有住宅、閑置宅基地

　　在休閑農業(yè)園區中常常存在一些村落，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批難度和建設成本?！掇r業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中明確規定支持農民發(fā)展農家樂(lè )，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。
 

　　2、農村集體建設用地

　　農村建設用地是指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經(jīng)濟組織和農村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項非農業(yè)建設所使用的土地。主要包括：鄉(鎮)村公益事業(yè)用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。農村集體建設用地分為三大類(lèi)：宅基地、公益性公共設施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。
 

　　3、四荒地

　　“四荒地”是農村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農民集體使用的“四荒地”和農民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用權承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(cháng)不得超過(guò)50年。2016年中央一號文件以及《農業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農業(yè)，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。
 

　　4、城鄉建設用地增減掛鉤

　　城鄉建設用地增減掛鉤是指休閑農業(yè)項目建設確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設用地。轉換方式，具體政策通過(guò)制定相應的法規來(lái)規范。如：有數量上，異地墾地與當地占地面積之比，可根據不同情況，分別為3倍、4倍、5倍;質(zhì)量上，保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。異地可以是本鄉鎮、本區縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門(mén)批準也可跨省區實(shí)施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問(wèn)題、操作中的管理監督問(wèn)題等。
 

　　5、其他方式

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會(huì )資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀(guān)光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　休閑農業(yè)用地有哪些限制?

　　1、不得占有基本農田

　　基本農田俗稱(chēng)“吃飯田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。對于基本農田有五不準：不準占用基本農田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設農田林網(wǎng);不準以農業(yè)結構調整為名,在基本農田內挖塘養魚(yú)、建設用于畜禽養殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);不準違法占用基本農田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕范圍;不準非農建設項目占用基本農田(法律規定的國家重點(diǎn)建設項目除外)。因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農田。
 

　　2、不得超越土地利用規劃

　　各地區國土資源部門(mén)都會(huì )制定土地利用總體規劃，規劃會(huì )規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì )確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿(mǎn)足休閑農業(yè)園區對建設用地的要求。
 

　　3、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

　　以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光等用地須按建設用地進(jìn)行管理。以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農家樂(lè )，以及各類(lèi)農業(yè)園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會(huì )議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地，必須依法依規按建設用地進(jìn)行管理，而非按農用地管理。進(jìn)行建設用地進(jìn)行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業(yè)設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設成本，而且也使得農業(yè)休閑開(kāi)發(fā)變得更為復雜，甚至會(huì )使部分休閑農業(yè)夭折。
 

　　如何規避這些限制?

　　休閑農業(yè)用地限制多，我們該怎么辦?

　　在休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)中大致存在六種方式來(lái)規避休閑農業(yè)用地限制。其一是用設施農用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設;其二是以建設臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;其三是修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿(mǎn)足不破壞耕作層的要求;其四修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;其五以建設溫室大棚的方式建餐廳;其六用可移動(dòng)的集裝箱和房車(chē)進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。
 

　　以上方式打起了政策的“擦邊球”，用以規避土地監管，但這些方式都碰觸了土地使用政策的紅線(xiàn)，根本就無(wú)法規避休閑農業(yè)用地的限制，因此存在著(zhù)很大不確定性和風(fēng)險。其實(shí)最合法安全的方法就是通過(guò)立項審批，申請建設用地，但這也是最困難的方法。

　　如何獲得更多建設用地

　　首先是要確定自己土地的屬性，可以去當地的國土所、國土局去查土地利用總體規劃，了解其土地的屬性，明確其土地使用條件和限制，如果是基本農田就不允許進(jìn)行休閑農業(yè)建設，如果是國家允許進(jìn)行休閑農業(yè)建設的土地類(lèi)型，比如“四荒地”、農村集體建設用地以及農民宅基地等，其休閑農業(yè)中的建設用地就會(huì )更容易得到審批;

　　此外還要注意休閑農業(yè)對于當地農民和經(jīng)濟的帶動(dòng)作用，對農民就業(yè)增收帶動(dòng)作用大、發(fā)展前景好的休閑農業(yè)項目用地，會(huì )被列入土地利用總體規劃和年度計劃優(yōu)先安排，因此也更易得到更多的建設用地指標。
 

　　還有哪些方法能拿到土地?

　　1、充分利用可以利用的建設用地資源

　　在不違反保護基本農田和現有生態(tài)林地政策的前提條件下，生態(tài)涵養發(fā)展區中旅游設施建設用地可從如下獲得：

　　(1)關(guān)閉礦區的地面遺留的原有建設用地，可直接轉為旅游設施建設用地;礦區已經(jīng)占有的尾礦池、棄石堆場(chǎng)或其它棄用地可在恢復生態(tài)的同時(shí)，按一定比例(如10~20%)轉為旅游設施用地，其余為工礦遺址景觀(guān)用地。

　　(2)生態(tài)涵養區村落搬遷出的宅基地、新農村建設農戶(hù)上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉為旅游設施建設用地。

　　(3)在大面積的森林(超過(guò)10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時(shí)，允許有3~5%用地轉為旅游設施用地。

　　(4)其它荒地(非林地、非耕地、無(wú)其它生態(tài)價(jià)值的荒地)，經(jīng)相關(guān)部門(mén)確認，原則上允許作為旅游設施用地。

　　以上4類(lèi)用地，經(jīng)進(jìn)一步論證研究，提請相關(guān)主管部門(mén)批準，可作為旅游設施建設用地。
 

　　2、有條件的用土地轉換的方式獲得用地

　　土地轉換：項目建設確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設用地。轉換方式：具體政策通過(guò)制定相應的法規來(lái)規范。如：有數量上，異地墾地與當地占地面積之比，可根據不同情況，分別為3倍、4倍、5倍;質(zhì)量上，保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。異地可以是本鄉鎮、本區縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門(mén)批準也可跨省區實(shí)施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問(wèn)題、操作中的管理監督問(wèn)題等。