人口老齡化給世界各國帶來(lái)了社會(huì )和經(jīng)濟難題。截至2011年，中國已有65歲以上人口12288萬(wàn)人，占總人口的比重9.1%。據預測到2015年，老年人口總量將突破2億，占總人口比例超過(guò)15%，2030年，中國老年人口占總人口的比例將達31.2%。中國的老齡化問(wèn)題越來(lái)越嚴峻，“十八大”報告提出關(guān)注民生、重視民生、保障民生、改善民生的重要思想，養老問(wèn)題是事關(guān)個(gè)人、家庭及社會(huì )穩定的重大問(wèn)題。我國老年社會(huì )保障制度隨著(zhù)老齡化問(wèn)題的突出呈現養老保險基金收不抵支、資金短缺等現象，無(wú)法有效地發(fā)揮作用。探究養老地產(chǎn)盈利模式問(wèn)題，從經(jīng)濟與管理的角度探尋房地產(chǎn)業(yè)如何通過(guò)企業(yè)投資參與老年人社會(huì )保障問(wèn)題，具有重要的理論和現實(shí)意義。我國已有超過(guò)25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養老地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)行著(zhù)有意義的實(shí)踐嘗試。

　　一、養老地產(chǎn)是將養老主題融合于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊項目

　　養老地產(chǎn)概念始于上世紀七八十年代率先進(jìn)入老齡化社會(huì )的經(jīng)濟發(fā)達國家，是將養老主題融合于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，以滿(mǎn)足日益增長(cháng)的特定市場(chǎng)需求。養老地產(chǎn)是具有獨特的居住功能、服務(wù)功能、養老保險的保障功能以及逆向融資功能等多功能的產(chǎn)業(yè)。盈利模式是企業(yè)通過(guò)自身以及利益相關(guān)者資源的整合并形成的一種實(shí)現價(jià)值創(chuàng )造、價(jià)值獲取、利益分配的組織機制及商業(yè)架構。我國養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程涉及政府、企業(yè)、消費者和融資方等利益相關(guān)者關(guān)系。研究養老地產(chǎn)盈利模式對于整合多方利益需求，實(shí)現企業(yè)價(jià)值創(chuàng )造，民生福利保障、政府職能完善等工作具有重要意義。

　　我國養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設尚處于萌芽階段，目前只是作為對社會(huì )養老保險制度出現資金缺口等問(wèn)題的補充，由政府主導在一些大城市進(jìn)行試點(diǎn)。隨著(zhù)各種政策法規的成熟、人們觀(guān)念的改變和對養老地產(chǎn)需求的顯現，養老地產(chǎn)這一新型模式必將得到好的發(fā)展，不斷會(huì )有企業(yè)發(fā)現其發(fā)展的空間而參與進(jìn)來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)和保險公司涉足養老地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分顯示了這一趨勢。然而目前銀行還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)，住房抵押貸款也不具備實(shí)施的條件。如果政府能夠積極引導，越來(lái)越多的企業(yè)投資這一行業(yè)帶來(lái)的巨大市場(chǎng)必然會(huì )刺激銀行或更多的房地產(chǎn)企業(yè)順應經(jīng)濟形勢，融入到這一新興的具有巨大市場(chǎng)潛力的市場(chǎng)，并逐步發(fā)揮主導作用。

　　養老地產(chǎn)

　　二、“以房養老’的實(shí)質(zhì)是解決老年人老年生存的資金問(wèn)題

　　“以房養老”借鑒了美國經(jīng)濟學(xué)家莫迪利安尼提出的生命周期假說(shuō)，實(shí)現了人們的消費平均化傾向，希望從家庭資源的合理配置與效用最大化目標著(zhù)手，實(shí)現住房和養老的最佳組合。住房制度改革以來(lái)，我國的住房分配體系逐漸形成，城鎮居民的住房自有率也逐步提高，截止到2006年已達到80%以上，美國和英國的這一比例基本是在60%左右。這一方面與我國傳統文化中城鎮家庭將住房作為追求的主要生活目標有關(guān)，另一方面，也為以房養老提供了現實(shí)的前提。對于擁有房產(chǎn)的老年人來(lái)說(shuō)，如能盤(pán)活這筆巨大的“沉淀資產(chǎn)”，可以達到“老有所養、老有錢(qián)用”的目的。

　　我國“以房養老”模式主要有養老院養老、以房自助養老和養老房屋銀行三種形式，都只是在較發(fā)達地區推行的區域制度政策。對于這些模式，曾有過(guò)相關(guān)的調查。“以房養老”有效地結合了養老問(wèn)題和住房問(wèn)題，試圖將老年人的住房不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)某種制度安排使其擁有一定的流動(dòng)性，解決老年人生活開(kāi)支問(wèn)題。閆春宇、祝羅驍等對上海市居民“以房養老”的意愿研究顯示，“以房養老”的可接受度達50%;廣州市超過(guò)23.08%的老年人，50%以上武漢市老人愿意嘗試“以房養老”。傅鴻源和孔利娟預計我國的“以房養老”發(fā)展模式將經(jīng)歷以政府主導的萌芽期、銀行和政府雙方主導的發(fā)展期，最終向以銀行為主的成熟期過(guò)渡。“以房養老”的實(shí)質(zhì)是如何將養老與地產(chǎn)結合形成高效率的養老資金流動(dòng)問(wèn)題。

　　三、良好的融資、開(kāi)發(fā)與運營(yíng)模式是養老地產(chǎn)盈利的重要基礎

　　養老地產(chǎn)融資問(wèn)題是研究者關(guān)注的重點(diǎn)方面。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，其融資渠道可以分為內源融資和外源融資。內源融資是企業(yè)自有資金，但這部分融資比例相對較低;外源融資來(lái)源有發(fā)行股票、銀行貸款、債券融資、典當融資和房地產(chǎn)信托融資等方式。國外養老地產(chǎn)融資模式中，美國以市場(chǎng)融資為主，法國以政府投入為主，而日本兩者兼有。中國目前養老市場(chǎng)融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄。由于投資量大、周期長(cháng)，從事養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的企業(yè)往往很難獲得銀行貸款，融資又受整個(gè)股市環(huán)境影響，民間融資成本太高，剛起步的信托基金尚不成熟。目前對養老地產(chǎn)比較熱衷的主要是保險資金，國內泰康人壽、合眾人壽、中國人壽都已進(jìn)軍養老地產(chǎn)行業(yè)。

　　現階段，養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏科學(xué)合理的設計、配套設施和服務(wù)有限、開(kāi)發(fā)定位不清晰、政策支持力度不夠，是否進(jìn)入、如何選址、何種開(kāi)發(fā)與運營(yíng)模式、如何經(jīng)營(yíng)和如何盈利，是養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的五大困惑。美國的老年住宅設施完備，有獨立式、集合式和護理型三種模式;日本和新加坡的兩代居和養老院是租賃式公寓;法國是收容所、老年公寓和護理院等福利制老年社區。美國開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)的主要經(jīng)驗在于政府支持、按需開(kāi)發(fā)、人性化設計、“以房養老’模式發(fā)展成熟、養老咨詢(xún)業(yè)發(fā)達。我們現有文獻研究認為養老地產(chǎn)應選擇城郊地區，戶(hù)型一室一廳一衛并確保做到行為無(wú)障礙且心理不壓抑，建造綠化率高并以人為本的“綠色老年公寓”?？刹捎煤蝤B(niǎo)式、居家式、療養型、立體化和農家休閑五種養老模式，根據區位交通、發(fā)展環(huán)境、場(chǎng)地規模、資金實(shí)力和資源整合能力選擇適合的養老旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，做好專(zhuān)業(yè)化與綜合化的結合、公益性與市場(chǎng)化的結合、地產(chǎn)銷(xiāo)售與多元經(jīng)營(yíng)的結合和自主經(jīng)營(yíng)與合作經(jīng)營(yíng)的結合。國外的“特續照料退休社區開(kāi)發(fā)模式”可以發(fā)展成為中國養老地產(chǎn)的“復合型老年社區”概念，對自然環(huán)境、養老配套和養老活動(dòng)提出高質(zhì)量的要求。“醫護養休”四位一體的醫學(xué)健康居住新模式也是養老地產(chǎn)發(fā)展的模式之一?；谫Y源的有限性，加強資源整合的聯(lián)盟來(lái)解決養老問(wèn)題是一種重要的養老地產(chǎn)聯(lián)盟運營(yíng)模式。養老地產(chǎn)成功和盈利更依賴(lài)后期運營(yíng)的特點(diǎn)。因此，傳統的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式并不適合養老地產(chǎn)。根據養老地產(chǎn)的特點(diǎn)，依托社區建設和管理運營(yíng)主體的不同，可以分為以下幾種只建設不運營(yíng)、不建設只運營(yíng)和建設與運營(yíng)相結合三種模式：第一種模式的優(yōu)勢是避免了物業(yè)運營(yíng)風(fēng)險，投資回收期較短，投資風(fēng)險較小，但是這種模式無(wú)法獲得物業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的增值收入和溢價(jià)收入。第二種模式的優(yōu)勢是有利于運營(yíng)能力的提升，對資金要求相對較小，規避了資金難題，但是對物業(yè)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和設計無(wú)法控制。第三種模式的優(yōu)勢是能夠豐富企業(yè)產(chǎn)業(yè)構成，同時(shí)豐富企業(yè)利潤來(lái)源，享受相關(guān)增值收入，但是對開(kāi)發(fā)商資金要求較高，同時(shí)對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗和能力以及各種社會(huì )資源的整合和協(xié)調能力有較高要求。從長(cháng)遠來(lái)看，全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)商即建設與運營(yíng)雙管齊下的模式是較好的開(kāi)發(fā)模式。目前養老地產(chǎn)的盈利模式主要有銷(xiāo)售、持有和銷(xiāo)售持有并存的三個(gè)模式。銷(xiāo)售模式雖然風(fēng)險小，但也放棄了居住之外的衍生價(jià)值，和普通住宅開(kāi)發(fā)同質(zhì)化，對“養老地產(chǎn)”的體現不明顯。持有模式須有雄厚的資金支持，依靠增值服務(wù)獲得高利潤。持有加銷(xiāo)售模式針對前期資本投入和后期盈利問(wèn)題而產(chǎn)生，是持有和銷(xiāo)售模式的折中。三種簡(jiǎn)單的盈利模式是所有地產(chǎn)領(lǐng)域都普遍存在的模式，因而其算不得是對養老地產(chǎn)盈利模式的創(chuàng )新研究。而針對養老地產(chǎn)而言，面對其獨特的目標顧客和特征，究竟怎樣的盈利模式才是適合的?怎么才能把有限的資源真正整合起來(lái)迎合廣大的需求仍然值得我們去探索研究，而這恰好是廣大的房地產(chǎn)企業(yè)還不敢涉足養老地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)的原因。

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