隨著(zhù)人們對旅居的認知和需求，溫泉旅游地產(chǎn)是這些年來(lái)旅游業(yè)內一個(gè)比較熱的發(fā)展方向。據悉，前些年比較被人們一致看好的山岳和海濱旅游地產(chǎn)，因為生態(tài)和環(huán)境等方面的原因，此類(lèi)項目的開(kāi)發(fā)將逐步受限?？梢灶A計近幾年以后，溫泉旅游地產(chǎn)將在該行業(yè)獨領(lǐng)風(fēng)騷。誠然，開(kāi)發(fā)溫泉旅游地產(chǎn)的核心問(wèn)題是既要有經(jīng)濟效益，還要有社會(huì )效益、生態(tài)效益，既能創(chuàng )造一個(gè)適合人居的最佳環(huán)境，又要保護好生態(tài)環(huán)境和歷史風(fēng)貌，使溫泉景區能千秋萬(wàn)代永續利用，決不能毀掉老祖宗留下的寶貴遺產(chǎn)和大自然留給人類(lèi)的風(fēng)光美景。因此，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須與旅游景區協(xié)調發(fā)展。我們根據自己多年來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗和相關(guān)的理論研究，總結出來(lái)溫泉旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須要注意的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

　　一、項目地的綜合資源

　　(一)溫泉資源

　　1、水量

　　“溫泉水量決定溫泉度假村的開(kāi)發(fā)規模”。這是在溫泉業(yè)內常常聽(tīng)到的一句話(huà)，如果放在溫泉度假村和溫泉旅游地產(chǎn)雙重開(kāi)發(fā)上溫泉水的水量就尤為重要了。眾所周知，一個(gè)溫泉旅游地產(chǎn)項目的引擎是溫泉旅游，而直接影響客流量(人氣)的因素是溫泉度假村的規模，這個(gè)規模建設的基礎就是溫泉水的水量。如貴州某溫泉地產(chǎn)項目就是在項目立項當初未考慮這個(gè)因素，溫泉池子一百多個(gè)，而溫泉水的日產(chǎn)量只有300多噸，結果導致這個(gè)地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的失敗。所以說(shuō)溫泉水量也決定著(zhù)溫泉旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規模。另外，溫泉水量的充裕也給一些旅游地產(chǎn)的溫泉入戶(hù)提供的保證。

　　2、水溫

　　溫泉水溫也是很重要的因素。光有水量，溫度不夠也是不行的。溫泉水溫不高，到了冬天就要加溫，不但增加成本，還要污染環(huán)境，直接影響溫泉度假村和地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)。如我國華東地區的溫泉水溫都很低，一些溫泉度假村為了維持正常經(jīng)營(yíng)不得不給溫泉水加溫，從而增加了經(jīng)營(yíng)的運作成本，導致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)虧損。所以說(shuō)溫泉的水溫也就決定了企業(yè)的部分經(jīng)營(yíng)成本。

　　3、水質(zhì)

　　一個(gè)溫泉旅游地產(chǎn)項目溫泉水質(zhì)(也包括飲用水質(zhì))的如何也關(guān)乎到人們的生活與健康，更影響到樓盤(pán)的銷(xiāo)售。對這個(gè)問(wèn)題的認知在我國尚未引起足夠的重視。在一般的溫泉水質(zhì)宣傳中大凡是該溫泉含有人體所需的某種或多種礦物質(zhì)微量元素等，殊不知過(guò)多攝取某些礦物質(zhì)或化學(xué)元素會(huì )導致健康問(wèn)題。如我國西南等地區石灰巖地區的溫泉項目的溫泉水和飲用水都富含鈣質(zhì)，飲食中的鈣質(zhì)過(guò)多，容易形成人體器臟結石。再如華東及東南部分地區的溫泉水和飲用水氟含量超標，極易引起人體的氟中毒、氟骨癥和氟斑牙。牙齒畸形、軟化、牙釉質(zhì)失去光澤、變黃;骨骼變厚變軟、骨質(zhì)疏松、容易骨折。氟中毒晚期往往有慢性咳嗽、腰背及下肢疼痛、骨質(zhì)硬化、肌腱、韌帶鈣化和關(guān)節囊肥厚、骨質(zhì)增生、關(guān)節變形等，氟中毒不僅影響骨骼和牙齒，而且還累及包括心血管、中樞神經(jīng)、消化、內分泌、視器官、皮膚等多個(gè)系統。再如前些年在業(yè)內吵得沸沸揚揚的氡溫泉，當人體吸入大量的氡氣后，衰變產(chǎn)生的氡子體呈微粒狀，會(huì )吸入呼吸系統堆積在肺部，沉淀到一定程度后，這些微粒會(huì )損壞肺泡，進(jìn)而導致肺癌。

　　(二)環(huán)境資源

　　環(huán)境資源對于溫泉旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)尤為重要。在地形地貌上，除了溫泉建設地塊由較好的環(huán)境之外，要求周邊也有豐富的自然山水資源。如果自然景觀(guān)不佳，則應由政府按項目規劃的要求挖好湖面及全部河道，平均深度不少于2米。同時(shí)在湖中堆出島嶼、半島、港灣等起伏有致、高低錯落的地形地貌。

　　另外，地產(chǎn)項目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少，沒(méi)有高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地，空氣質(zhì)量?jì)?yōu)良，社會(huì )治安狀況良好。注意標高不可過(guò)低，以免出現洪災。項目所在地及附近如有排灌工程與設施，應讓政府將其移交給項目公司管理及維護。

　　(三)旅游資源

　　溫泉旅游地產(chǎn)項目地周邊要有眾多的旅游景點(diǎn)景區作為支撐。因為溫泉作為復游率較高的旅游產(chǎn)品，需要其他的景點(diǎn)景區來(lái)進(jìn)行互動(dòng)，如果是溫泉景區的周邊旅游資源過(guò)于單調，勢必會(huì )影響到運營(yíng)?？梢?jiàn)溫泉旅游休閑業(yè)具有極高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，它不但可以促進(jìn)城市品牌的提升和區域休閑經(jīng)濟的發(fā)展，而且還可以形成很長(cháng)的產(chǎn)業(yè)鏈，從而對區域整體國民經(jīng)濟的帶動(dòng)作用非常突出。

　　(四)人文資源

　　旅游地產(chǎn)項目地的人文資源是該地文化的表征。其中包括人文景物：如古代建筑、古代溫泉池、歷史文化名城、歷史遺跡和遺址、名人墓葬、博物館、現代建筑和近代紀念地與紀念物;文化傳統：如民族節日、民族藝術(shù)、手工藝、風(fēng)土人情、語(yǔ)言、宗教、政治和科學(xué)技術(shù);體育與娛樂(lè )：如以運動(dòng)健身為目的的旅行、參加或觀(guān)看體育比賽、游覽主題公園和溫泉游樂(lè )園、參加溫泉文化活動(dòng)以及以康復保健為目的的療養旅游;飲食與購物等等。

　　(五)土地資源

　　由于溫泉旅游地產(chǎn)項目需要巨大的投入，為擴大現金流，降低投資風(fēng)險，提高其可持續發(fā)展能力，需要政府提供強有力的政策扶持，除允許溫泉旅游項目配套建設旅游休閑旅居結合的房地產(chǎn)，還要對項目建設用地給予優(yōu)惠的出讓價(jià)格。特別注意的是項目地如果有拆遷工程，那么就更需要當地政府給予協(xié)助，確保項目建設施工的順利進(jìn)行。

　　(六)市場(chǎng)資源

　　項目立項當初要聘請專(zhuān)業(yè)人士具體研究市場(chǎng)，準確項目定位。溫泉旅游地產(chǎn)要找準在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項目體系中擔當的時(shí)代性角色，避免同一地區在產(chǎn)業(yè)與項目結構上的雷同，努力發(fā)揮項目的獨特優(yōu)勢，將土地、人口、民俗、文化、環(huán)境等因素，圍繞功能和客戶(hù)定位，整合到開(kāi)發(fā)項目中去，培植獨特的優(yōu)勢。區位上，由于成本關(guān)系，不宜中心離城市太遠，但必須位于大城市近郊，距市中心車(chē)程距離一般不宜超過(guò)三小時(shí)。

　　(七)公共資源

　　在溫泉旅游地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要注意建立和充分用好省、市與本地領(lǐng)導的公關(guān)資源，這是項目順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素之一(在投資環(huán)境還不完善、不透明的情況下就更是如此，因為它提供了一條投訴和監督渠道，這是極為重要的稀缺資源)。同時(shí)，要促使當地政府與項目投資開(kāi)發(fā)方建立起相同的價(jià)值取向，使該項目的開(kāi)發(fā)不僅是企業(yè)單方的行為，也是政府樂(lè )觀(guān)其成并全力推動(dòng)的事情(最好是讓該項目成為當地的重點(diǎn)項目，主要領(lǐng)導兼任建設領(lǐng)導小組負責人)。另外，項目所在地及周邊的社會(huì )治安狀況良好。最好是與當地政府協(xié)調在項目地設立治安派出所。

　　二、項目地的科學(xué)規劃

　　(一)根據項目具體特點(diǎn)，設計適合本項目發(fā)展的模式。

　　因地制宜，科學(xué)規劃。一個(gè)成功的溫泉旅游地產(chǎn)項目必須有一個(gè)科學(xué)的、合理的、能保證溫泉景區可持續發(fā)展的旅游、居住整體規劃。同時(shí)一定要開(kāi)創(chuàng )自身的發(fā)展模式，不能照搬照抄，防止項目的雷同化，在人本服務(wù)、項目設置、建筑特點(diǎn)、軟件配套方面要有自己的特色。如北京某地的溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完全參考海南的模式進(jìn)行，甚至在園林綠化上也可以模仿海南的做法，但一到冬季整個(gè)園區就慘不忍睹了。

　　(二)以溫泉旅游為龍頭，復合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設計。

　　在溫泉地產(chǎn)要融入復合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，將傳統的溫泉旅游產(chǎn)業(yè)與社區商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、會(huì )展產(chǎn)業(yè)、養生康體產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農業(yè)、工業(yè)等業(yè)態(tài)結合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開(kāi)發(fā)項目的角色與目標，努力挖掘自身的優(yōu)勢，利用恰當的旅游商業(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場(chǎng)的方式運作才能獲得最佳經(jīng)濟效益。廣東從化一些溫泉地產(chǎn)很好地利用溫泉這個(gè)資源精心打造廣州的后花園，同時(shí)將地方社區、酒店業(yè)、教育業(yè)、生態(tài)農業(yè)等業(yè)態(tài)融為一體，收到很好的效果，如望谷溫泉旅游地產(chǎn)。

　　(三)注重項目策劃和創(chuàng )意，提升項目的品牌含量。

　　溫泉地產(chǎn)項目的規模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營(yíng)造與把握，都應在創(chuàng )意、策劃中很好地確定，最終通過(guò)新穎樸實(shí)的外觀(guān)、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然諧調的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。如河北平山溫塘有很多的溫泉地產(chǎn)樓盤(pán)，但在規劃之初沒(méi)注意整體布局的科學(xué)性，單體與單體之間混亂難堪，從而影響了區域溫泉地產(chǎn)的等級和品位。

　　(四)重視景觀(guān)規劃，合理安排布局。

　　樓盤(pán)的體量、色彩、密度。溫泉旅游住宅應該體量適度、色彩和諧、密度較低。規劃是建設的龍頭，溫泉旅游地產(chǎn)項目必須統籌規劃、合理布局、均衡布點(diǎn)、具備人本關(guān)懷，既著(zhù)眼當前，又立足長(cháng)遠，將旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效益與風(fēng)景區生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化結合，實(shí)現經(jīng)濟效益與社會(huì )效益、環(huán)境效益的統一。景區住宅在污水處理、垃圾處理、太陽(yáng)能利用上都要符合環(huán)保要求，保證景區不被污染或破壞。嚴格限制對景區資源會(huì )造成負面影響的住宅開(kāi)發(fā)，不能因住宅開(kāi)發(fā)而破壞資源。四川大邑縣花水灣溫泉小鎮的旅游地產(chǎn)占地多，規模大，定位高，但在規劃密度上欠考慮，導致容積率密度過(guò)高，也影響了整體銷(xiāo)售。

　　(五)溫泉地產(chǎn)運作模式設計多樣化、特色化、持續化。

　　溫泉旅游地產(chǎn)的商業(yè)運作模式設計是開(kāi)發(fā)溫泉旅游地產(chǎn)不可或缺的，運作模式設計時(shí)要注重多樣化、特色化、時(shí)尚化，通過(guò)不同的運作模式，來(lái)提升溫泉旅游地產(chǎn)的吸引核。建筑外觀(guān)、形式選擇。景區住宅的建筑外觀(guān)和建筑形式要具有個(gè)性化特征，避免同一化，使住宅為景區添彩。國內很多溫泉地產(chǎn)投資者普遍存在一些誤區：一是重地產(chǎn)輕溫泉，對地產(chǎn)無(wú)論是設計與建設都是進(jìn)行精雕細琢，而作為項目引擎的溫泉就輕描淡寫(xiě)了。二是挖溫泉補地產(chǎn)，在項目運作過(guò)程中將一些資源過(guò)分地傾斜地產(chǎn)，大有殺雞取卵之嫌，地產(chǎn)售罄之日也就是溫泉沒(méi)落之時(shí)，屆時(shí)又何談持續發(fā)展呢?

　　三、項目地的開(kāi)發(fā)原則

　　(一)“總體規劃、分步實(shí)施，先做旅游、后做房產(chǎn)”原則

　　出于溫泉旅游具有“高投資、高風(fēng)險、低收入、慢回報”的基本特征。溫泉旅游地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)建設應強調高起點(diǎn)、大手筆、跨越式，最好是聘請實(shí)力雄厚、資質(zhì)一流的知名景觀(guān)設計公司進(jìn)行精心設計和規劃，做到規劃一步到位，實(shí)施分步進(jìn)行。原則上應先做溫泉旅游，后做房溫泉地產(chǎn)。因此首期的項目中應包括主要的溫泉項目，以人氣帶動(dòng)區域價(jià)值提升(溫泉項目的建設與經(jīng)營(yíng)要不求盈利，只求精品)，并可增強項目在政府領(lǐng)導和公眾中的號召力，取信于人，為后續開(kāi)發(fā)的順利實(shí)施奠定基礎。由于這類(lèi)項目規模巨大，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，資金壓力大。因此，一定要注意合理安排開(kāi)發(fā)的節奏，確保資金鏈的安全，要短線(xiàn)開(kāi)發(fā)與長(cháng)線(xiàn)開(kāi)發(fā)結合。因此要適當包括一部分房地產(chǎn)先行，以增加現金流，緩解資金壓力。也可先將部分土地作價(jià)入股與其他公司成立新的房產(chǎn)項目公司，以盡快變現，從而降低投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險。如湖北咸寧山湖溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順序就很科學(xué)，在開(kāi)發(fā)溫泉度假村的同時(shí)建設一些溫泉別墅樓對外出售，溫泉酒店開(kāi)業(yè)的時(shí)候溫泉別墅也銷(xiāo)售得差不多了，這種錯位發(fā)展讓投資人獲益多多。

　　(二)“綜合開(kāi)發(fā)、全面收益、合理銜接”原則

　　溫泉旅游地產(chǎn)項目的功能組合極其豐富，配套齊全，因此其子項目往往眾多，從而做到相互支撐、降低風(fēng)險的目的。但一般說(shuō)來(lái)，都是由溫泉項目、休閑項目、旅居項目和配套項目四大部分組成，要盡量實(shí)現不同項目組合的最佳整體效益。

　　同時(shí)，在溫泉項目規劃中要著(zhù)重處理好一期工程與后續工程、整個(gè)項目與各子項目之間的銜接，協(xié)調好關(guān)系，使各子項目一方面具有相對的獨立性，同時(shí)又共同組成有機的整體，合理分擔整個(gè)項目不同的功能訴求。對項目周邊原來(lái)的景區、景點(diǎn)，可與之開(kāi)展多種方式的合作經(jīng)營(yíng)，并在尊重歷史、科學(xué)保護的前提下，重新進(jìn)行統一的規劃、擴充和完善，加強項目之間的深度整合，使它們得以重現昔日盛況，以與新開(kāi)發(fā)項目互為補充與呼應，豐富、提升整個(gè)區域旅游的游歷空間與內涵。

　　(三)“環(huán)境優(yōu)先、永續利用、協(xié)調發(fā)展”原則

　　自然生態(tài)資源是溫泉旅游地產(chǎn)項目生存和可持續發(fā)展的基礎，因此項目建設應體現“統一規劃，近期、遠期兼顧”的精神，正確處理保護與開(kāi)發(fā)的矛盾，防止和杜絕一切破壞性的建設，堅持“嚴格保護、環(huán)境優(yōu)先、永續利用”原則。如在溫泉水利用方面更要注意節水、分季節、分時(shí)段安排用水，避免溫泉水資源的浪費。在細節上還應注意一下幾點(diǎn)：

　　1、在規劃時(shí)對項目的功能分區、交通組織等要有前瞻性，做到30年不落后，盡可能避免建設性浪費的發(fā)生。一般來(lái)說(shuō)，通往項目紅線(xiàn)的主干道的建設標準應不低于城市標準主干道，輔道不低于二級公路標準，道路還要有統一設計的景觀(guān)設計;用電采用雙回路。

　　2、由于項目旅居結合的特征，在項目總合同書(shū)中，容積率、建筑面積、建筑高度和方位等規劃指標不可能作具體限制，這樣也便于根據項目需要靈活調整。但在合同書(shū)中應明確當地政府免收調整產(chǎn)生的相關(guān)費用。

　　3、項目中的水道、陸路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空間、相互借景的作用，并豐富游歷內涵和景觀(guān)的層次。如果項目所在地的地勢過(guò)于平坦，則需要規劃建設一處高層建筑作為統領(lǐng)全局的視覺(jué)中心。

　　(四)“根據溫泉水三要素慎重選擇溫泉入戶(hù)”原則

　　“溫泉入戶(hù)”，常常被一些溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為銷(xiāo)售的噱頭，殊不知“溫泉入戶(hù)”也應根據溫泉水的水量、水溫和水質(zhì)這三種要素來(lái)確定。

　　1、水量：在做項目策劃的時(shí)候一定要了解溫泉資源的儲量，如果溫泉酒店自身用水都成問(wèn)題，那么，地產(chǎn)樓盤(pán)要溫泉入戶(hù)就成為空談，弄不好兩頭都成了“朝天池”。一旦把“溫泉入戶(hù)”宣傳出去，業(yè)主在家里泡不了溫泉，到了這步田地就很難收拾了。如果項目溫泉水儲量豐富，可以進(jìn)行溫泉入戶(hù)工程，但也應要對溫泉水進(jìn)行科學(xué)分配，避免造成分配不均或水資源浪費等現象出現。

　　2、水溫：我們在開(kāi)發(fā)溫泉地產(chǎn)時(shí)常常會(huì )遇到游客和業(yè)主“雙投訴”現象：游客和業(yè)主同時(shí)投訴溫泉的水溫過(guò)高或是偏低，這就涉及到如何使用溫泉水的問(wèn)題了。一般的情況下，我們所使用的儲水池不但有儲備溫泉水的功能，同時(shí)也承擔著(zhù)調節水溫的作用，溫泉源泉溫度的高低與儲水池的地址、容積都是有一定的關(guān)系的，這項工作必須在項目規劃之初就要考量。

　　3、水質(zhì)：都知道溫泉水中含有多種化學(xué)物質(zhì)和微量元素，其中有一些化學(xué)物質(zhì)的腐蝕性很強。因此我們在立項時(shí)就要掌握這個(gè)溫泉的水質(zhì)來(lái)選擇溫泉導水管，如果該溫泉含有如硫磺等物質(zhì)時(shí)，盡量不要使用金屬水管，可以考慮使用化學(xué)品的水管。倘若忽視了這個(gè)問(wèn)題在所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)里安裝了金屬管，就不要考慮溫泉入戶(hù)了。因為還有一個(gè)問(wèn)題更值得關(guān)注，就是含有硫磺的溫泉極易產(chǎn)生硫化氫有毒氣體，很可能會(huì )造成業(yè)主在泡溫泉時(shí)中毒釀成事故。所以說(shuō)，“溫泉入戶(hù)”是把“雙刃劍”。

　　相對于其他單純的旅游或房地產(chǎn)項目，溫泉房地產(chǎn)項目最主要的特色和優(yōu)勢在于其項目組合的開(kāi)放性、聚集性、融合性、休閑環(huán)境的可控性和在景觀(guān)與配套上具有唯一性的房地產(chǎn)，這些優(yōu)勢可極大地增強項目的吸引力，并有效避免因與其他項目定位同構化而帶來(lái)惡性同業(yè)競爭。由于溫泉地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)符合旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的內在要求和市場(chǎng)需求趨勢，因而，它必將獲得快速、持續的發(fā)展，從而成為復合型產(chǎn)業(yè)的一種全新業(yè)態(tài)。

　　山合水易機構

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