第6次全國人口普查數據顯示，2010年中國60歲及以上老年人口達1.77億人，占總人口的13.26%。作為世界上惟一老年人口超過(guò)1億的國家，養老地產(chǎn)的發(fā)展遠遠跟不上現實(shí)需求的增長(cháng)。中國是一個(gè)地域廣闊、人口眾多的國家，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展存在著(zhù)較大的區域差異。雖然近年各地市場(chǎng)上出現了針對不同類(lèi)型消費群體的高端老年公寓、親情社區型老年公寓、商業(yè)養老機構設計獨特的小戶(hù)型房等多種產(chǎn)品，但很多城市的養老地產(chǎn)項目收益不佳，甚至舉步維艱。因此，選擇合適的城市發(fā)展養老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商試水養老地產(chǎn)需要解決的首要問(wèn)題。

　　養老地產(chǎn)是人口老齡化社情的發(fā)展需要，國外尤其是較早進(jìn)入老齡化社會(huì )的歐、美、日等國對養老地產(chǎn)的研究較為廣泛，尤其是對養老模式、養老保險制度、老年住宅規劃設計和運營(yíng)方式等方面進(jìn)行了較為深入的研究。中國養老地產(chǎn)起步較晚，目前尚沒(méi)有形成系統的研究，學(xué)者們主要是圍繞借鑒國外養老地產(chǎn)發(fā)展先進(jìn)經(jīng)驗、國內發(fā)展現狀與問(wèn)題分析以及商業(yè)模式進(jìn)行研究，認為養老地產(chǎn)的發(fā)展需要一定的政策法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會(huì )需求環(huán)境，對中國養老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區域差異化的量化評價(jià)研究尚顯缺乏。擬在歐美等發(fā)達國家養老地產(chǎn)發(fā)展理論分析的基礎上，從區域差異化的角度分析影響中國養老地產(chǎn)發(fā)展的因素指標，并選取16個(gè)華北區域城市為樣本，采用系統聚類(lèi)分析方法，分析養老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的區域差異，為養老地產(chǎn)發(fā)展商尋找目標城市提供思路借鑒。

　　歐美等發(fā)達國家養老地產(chǎn)發(fā)展理論分析

　　一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟發(fā)展與人口老齡化呈正相關(guān)的關(guān)系。二戰前后現代醫學(xué)的普及使人們的壽命從工業(yè)革命前后的不到四十歲延長(cháng)到今天的七八十歲。二戰后，嬰兒潮的出現使歐美等發(fā)達國家的人口老齡化問(wèn)題并不突出。當時(shí)這些國家逐步進(jìn)人工業(yè)化和城市化中期，經(jīng)濟社會(huì )處于快速恢復和發(fā)展階段，服務(wù)業(yè)剛剛起步，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，居民消費能力也較弱。法國、英國、瑞典、荷蘭等國出現了一些社會(huì )福利性質(zhì)的收容所，用來(lái)免費幫助急需社會(huì )救助的底層弱勢老人。20世紀70年代至9O年代，歐美等國進(jìn)人工業(yè)化和城市化后期，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展減速但處于較高水平，人口老齡化問(wèn)題逐步凸顯，用于老年人的財政支出更加沉重，同時(shí)服務(wù)業(yè)得到長(cháng)足發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已較為成熟，居民消費能力也較高，于是歐美等發(fā)達國家開(kāi)始逐步將養老產(chǎn)業(yè)轉向社會(huì )和市場(chǎng)，并發(fā)展為自理能力減弱的老人提供老年服務(wù)的商業(yè)部門(mén)。20世紀9O年代至今，歐美等發(fā)達國家進(jìn)入再工業(yè)化和再城市化發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展注重質(zhì)量的提升，社會(huì )服務(wù)體系更為完善，人口老齡化的趨勢進(jìn)一步加劇，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度發(fā)達，居民消費能力較強。這些國家傾向于社區服務(wù)的進(jìn)一步改革，提倡人文主義的養老保險、醫療衛生服務(wù)、社區服務(wù)和住房供給等服務(wù)的整合，將開(kāi)發(fā)老年市場(chǎng)看作是解決老齡化的重要途徑，以老年人為主的居住社區成為新的發(fā)展熱點(diǎn) 。

　　從歐美等發(fā)達國家養老地產(chǎn)的發(fā)展歷程(表1)可以看出，從政府主導轉向市場(chǎng)化運作是養老地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，它受到人口與經(jīng)濟社會(huì )宏觀(guān)發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)達程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度以及居民消費能力4方面的影響，且這4個(gè)方面總體呈正相關(guān)。

　　中國養老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區域差異化因素指標分析

　　中國幅員廣闊，人口與經(jīng)濟社會(huì )宏觀(guān)發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)達程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度以及居民消費能力等方面的地域差異顯著(zhù)。因此，為研究養老地產(chǎn)發(fā)展的區域差異，本研究擬從上述4個(gè)方面著(zhù)手，選取相關(guān)指標進(jìn)行量化分析。

　　1、人口與經(jīng)濟社會(huì )宏觀(guān)發(fā)展水平

　　人口老齡化率歷史經(jīng)驗告訴我們，人口老齡化程度不同，直接決定了養老地產(chǎn)的發(fā)展形式。人口老齡化率高，表明養老需求旺盛，存在較大市場(chǎng)機遇，同時(shí)政府養老財政負擔沉重，市場(chǎng)化是解決養老問(wèn)題的重要途徑。反之，人口老齡化率低，表明養老需求相對較弱，市場(chǎng)化動(dòng)力不足，只能由政府通過(guò)設立社會(huì )福利機構解決養老問(wèn)題。

　　城鎮化率養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展首先起源于城市養老的需求。一直以來(lái)，農村養老有其特殊性，主要是家庭自助養老的形式。無(wú)論是政府設立的社會(huì )福利養老機構，還是市場(chǎng)推出的各類(lèi)養老產(chǎn)品，大都是從城鎮居民的養老需求出發(fā)。城鎮化率反映的是人口從農村向城鎮轉移的程度。城鎮化率越高，表明越來(lái)越多的農村人口轉移到城鎮，他們在現在或將來(lái)都將出現養老需求。換言之，城鎮化率越高的城市，市場(chǎng)化養老越具備發(fā)展的條件，養老地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越旺盛。

　　戶(hù)均人數計劃生育政策的推行使中國家庭小型化趨勢日益明顯，據民政部權威人士統計，中國獨生子女家庭已經(jīng)累積了一億多戶(hù)、老年家庭空巢率已達50%。戶(hù)均人數小于3人，說(shuō)明老年家庭空巢機率較大。對空巢老人來(lái)說(shuō)，帶有針對老人專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的養老社區、養老公寓、養老院將有很大的吸引力。

　　人均GDP 除資源主導型城市外，人均GDP比較客觀(guān)地反映了城市經(jīng)濟的發(fā)展水平和發(fā)展程度。老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地區的綜合經(jīng)濟水平密不可分。地區經(jīng)濟越發(fā)達，市場(chǎng)經(jīng)濟水平越高，市場(chǎng)細分化程度越高，政府也就越有能力引導和培育老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)養老市場(chǎng)的需求也越容易被激發(fā)，這為養老地產(chǎn)的發(fā)展營(yíng)造了良好的宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境。

　　2 、服務(wù)業(yè)發(fā)達程度

　　衡量區域服務(wù)業(yè)發(fā)達程度可以用第三產(chǎn)業(yè)比重指標。養老地產(chǎn)是以服務(wù)為支撐的地產(chǎn)形式，尤其是醫療、護理、養生、餐飲、休閑、文體娛樂(lè )等服務(wù)。當地的服務(wù)業(yè)水平直接決定了養老地產(chǎn)是否具備支撐基礎。通過(guò)第三產(chǎn)業(yè)比重來(lái)衡量某城市服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，從而間接地評價(jià)該城市當前是否具備發(fā)展養老地產(chǎn)的良好潛力。

　　3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度

　　城鎮居民住宅人均建筑面積、主城區住宅均價(jià)可以用來(lái)評價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度對養老地產(chǎn)發(fā)展區域差異化的影響。

　　城鎮居民住宅人均建筑面積城鎮居民住宅人均建筑面積直觀(guān)地反映城鎮居民的居住條件，間接地反映了城鎮存量住宅的規模。城鎮居民住宅人均建筑面積小，說(shuō)明該城市居民居住條件較為緊張，一般性基本住房需求是主流需求，在此背景下老年人居住需求將難以得到市場(chǎng)回應。如果城鎮居民住宅人均建筑面積大，說(shuō)明該城市居民居住條件較為寬松，中高端的住房需求將在市場(chǎng)細分中得以體現，其中就包括養老地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　主城區住宅均價(jià)住宅價(jià)格水平在一定程度上反映了該地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度。養老地產(chǎn)作為一種高端地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段才會(huì )出現的市場(chǎng)產(chǎn)物。另外，養老地產(chǎn)與普通住宅產(chǎn)品相比需要更多的附加投入，在中國住房供應結構不發(fā)生重大變化的情況下，它的生存需要一定水平的房?jì)r(jià)基礎。

　　4、居民消費能力

　　恩格爾系數在一定程度上可以總體反映居民消費能力。養老地產(chǎn)面對的消費群體是有一定經(jīng)濟實(shí)力的老年人，因此城市居民的生活水平和消費層次將決定養老地產(chǎn)的受眾群體規模。恩格爾系數反映的是食物支出占家庭總支出的比例，雖然恩格爾系數在計算的時(shí)候個(gè)人消費總支出需要除去購房支出或者是金融產(chǎn)品支出，但它直觀(guān)地體現了人民的生活水平和消費層次。恩格爾系數越低，人民生活越富裕，其消費需求層次越高，越可能產(chǎn)生對養老地產(chǎn)的需求;反之，恩格爾系數越高，人民生活越貧困，其消費支出主要用來(lái)滿(mǎn)足低層次的基本生存需求。聯(lián)合國根據恩格爾系數的大小進(jìn)行了人民生活水平標準劃分，恩格爾系數大于60%為貧窮;50%--60%為溫飽;40%--50%為小康;30%--40%屬于相對富裕;20%--30%為富裕;20%以下為極其富裕。

　　華北地區養老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區域差異分析

　　由于影響養老地產(chǎn)發(fā)展的因素指標具有地域差異性，不同地域養老地產(chǎn)的發(fā)展適宜性亦有區別。另外，單一因素指標的評價(jià)不能客觀(guān)反映養老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的區域差異，且各因素指標評價(jià)得出的結論亦會(huì )可能出現相互矛盾。因此，需要通過(guò)對上述影響因素指標進(jìn)行綜合系統聚類(lèi)分析，方能得出較為客觀(guān)的判斷。擬選擇華北地區一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市為研究對象(表2)，通過(guò)對上述因素指標的城市聚類(lèi)分析，研究得出各個(gè)城市發(fā)展養老地產(chǎn)的適宜性差異。

　　通過(guò)系統聚類(lèi)和綜合數據分析發(fā)現，華北地區16個(gè)樣本城市可分為三類(lèi)，第一類(lèi)：石家莊、滄州、廊坊、保定、邢臺、邯鄲、承德、大同、唐山、秦皇島;第二類(lèi)：太原、呼和浩特、天津、包頭、北京;第三類(lèi)：鄂爾多斯。

　　第一類(lèi)l0個(gè)城市中，除石家莊、唐山是二線(xiàn)城市外，其余均為三線(xiàn)城市。這些城市人口老齡化率雖然均不低于7%的老年型社會(huì )標準，但大部分城市的城鎮化率卻不超過(guò)50%，較高的大同、唐山和石家莊也都沒(méi)有超過(guò)55%。另外，除大同和秦皇島戶(hù)均人數為2.94外，其他城市戶(hù)均人數都超過(guò)3，說(shuō)明這些城市二代或多代同居的觀(guān)念較為濃厚，老年人獨自居住養老尚不普遍。與此同時(shí)，這些城市的人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重、恩格爾系數、住宅均價(jià)等大都在國內仍處于中等偏下的水平。因此，這些城市雖然有一定的養老地產(chǎn)需求，但能夠形成購買(mǎi)力的有效需求仍然有待提高，屬于養老地產(chǎn)發(fā)展的潛力城市。

　　第二類(lèi)5個(gè)城市全部為一、二線(xiàn)城市，且均進(jìn)入了老齡化社會(huì )。這些城市城鎮化率除呼和浩特62.46%外，全部在80%左右，人口在城鎮高度集中。同時(shí)，城鎮居民居住條件較好，城鎮居民人均住宅建筑面積最小的北京也達到了25.98 m2 /人。另外，戶(hù)均人數均小于3，說(shuō)明這些城市的空巢老人較多，老人獨自居住的現象較為普遍。與此同時(shí)，較理想的人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重、恩格爾系數、住宅均價(jià)等使這些城市能夠形成較為充足的養老地產(chǎn)有效需求，具備了發(fā)展養老地產(chǎn)的條件。

　　第三類(lèi)城市鄂爾多斯。從經(jīng)濟、社會(huì )指標來(lái)看，其大部分指標均優(yōu)于第二類(lèi)城市，然而值得注意的是，鄂爾多斯是典型的資源型城市，其人均GDP超過(guò)香港，成為全國第一，依靠的是豐厚的煤炭、天然氣、稀土、羊絨等資源。根據中國住房和城鄉建設部政策研究中心聯(lián)合高和投資發(fā)布的《中國民間資本投資調研報告》統計，鄂爾多斯市區每217人中就有一個(gè)億萬(wàn)富翁，每15人中就有一個(gè)千萬(wàn)富翁。人均財富充裕使鄂爾多斯僅僅依靠本地購房需求，就使當地房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天。2011年，鄂爾多斯新建住房面積超過(guò)2000萬(wàn)m2 ，多為高端地產(chǎn)項目，而全市人口僅160多萬(wàn)人，供需嚴重失衡加上開(kāi)發(fā)商的高融資杠桿使鄂爾多斯的房地產(chǎn)泡沫在2012年瀕臨破滅。未來(lái)鄂爾多斯需要較長(cháng)一段時(shí)間來(lái)消化房地產(chǎn)泡沫破裂所帶來(lái)的連鎖負面影響。另外，鄂爾多斯65歲以上老人占總人口比例為6%，低于7%的老年型社會(huì )標準，尚處于人口老齡化初期。因此，綜合考慮上述因素，鄂爾多斯在現在及未來(lái)較長(cháng)一段時(shí)間內不適宜發(fā)展養老地產(chǎn)。

　　綜上所述，通過(guò)發(fā)展養老地產(chǎn)的適宜性水平聚類(lèi)分析，可將華北16個(gè)樣本城市分為三類(lèi)(表5)。

　　區域養老地產(chǎn)的發(fā)展受到人口與經(jīng)濟社會(huì )宏觀(guān)發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)達程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度以及居民消費能力4個(gè)方面的影響。養老地產(chǎn)發(fā)展商在選擇目標市場(chǎng)區域時(shí)應綜合考慮人口老齡化率、城鎮化率、人均居住建筑面積、戶(hù)均人數、恩格爾系數、人均GDP、主城區住宅均價(jià)、第三產(chǎn)業(yè)比重等區域因素指標。另外，本研究中的不適宜城市并不意味著(zhù)養老地產(chǎn)毫無(wú)發(fā)展空間，其也應開(kāi)發(fā)一定比例的養老地產(chǎn)，只不過(guò)由于市場(chǎng)需求較弱，需控制養老地產(chǎn)的供應規模。因此，本研究今后需要繼續對重點(diǎn)發(fā)展城市、潛力城市、不適宜城市養老地產(chǎn)發(fā)展的合理市場(chǎng)規模進(jìn)行量化研究。

　　參考：袁楓朝《華北地區養老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區域差異研究》

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