一、什么是高爾夫地產(chǎn)？

       高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運動(dòng)延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點(diǎn)是高爾夫球場(chǎng)建設與房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)高度結合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補充，在價(jià)值上起到互相促進(jìn)提升的作用。高爾夫運動(dòng)天生就是和高檔物業(yè)密不可分，兩者開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的共同性都體現出最舒適、最休閑的生活方式。

       二、高爾夫地產(chǎn)的分類(lèi)

       從不同角度可以對高爾夫地產(chǎn)進(jìn)行不同的分類(lèi)。

       按照物業(yè)用地性質(zhì)，可分為高爾夫住宅地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)和高爾夫商業(yè)地產(chǎn)(高爾夫酒店等)；

       按照項目的使用性質(zhì)，可分為以商務(wù)及度假為目的的高爾夫度假地產(chǎn)(高爾夫酒店、高爾夫度假村等)和以常住為目的的高爾夫常住地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)；

       三、國內高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現狀

       自從1984年中國大陸第一個(gè)高爾夫球場(chǎng)(中山溫泉高爾夫球場(chǎng))建成以來(lái)，高爾夫球場(chǎng)在中國開(kāi)始大量建設。據統計，目前我國的高爾夫球場(chǎng)(包括在建而沒(méi)有完工的球場(chǎng))已達到200多個(gè)，另有調查報告認為我國已建和在建的高爾夫球場(chǎng)數量在500～1000個(gè)之間。廣東現有高爾夫球場(chǎng)約70個(gè)，其中51個(gè)位于珠三角城市，而大部分高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā)都是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的。

       促成高爾夫球場(chǎng)與房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的原因，除了社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和高爾夫運動(dòng)推廣產(chǎn)生的推動(dòng)力外，最主要的還是消費者對高爾夫高尚住宅在自然景觀(guān)和人文環(huán)境上的熱烈追求，以及與高爾夫關(guān)聯(lián)的相關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的巨大經(jīng)濟收益對投資開(kāi)發(fā)者的利益驅動(dòng)。最突出的案例為深圳觀(guān)瀾湖高爾夫球場(chǎng)推動(dòng)觀(guān)瀾湖土地價(jià)值從2001年的800元/平方米的基準地價(jià)上升到2004年的2600元/平方米，并吸引了包括中航地產(chǎn)、城建地產(chǎn)、和黃地產(chǎn)在內的多家知名發(fā)展商參與該區域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了觀(guān)瀾湖區域的整體發(fā)展。

        四、高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的七大關(guān)系

       高爾夫地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不是簡(jiǎn)單的“高爾夫球場(chǎng)＋房地產(chǎn)”的形式，兩者并非割裂存在，而是相輔相成，具有緊密的關(guān)系。高爾夫地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關(guān)鍵的在于兩者能否高度配合，形成良性的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進(jìn)達致整體開(kāi)發(fā)共贏(yíng)的效果。

       在高爾夫地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中要重點(diǎn)明確以下七大關(guān)系。

       1、項目整體發(fā)展格局中高爾夫與房地產(chǎn)的策略關(guān)系

       高爾夫球場(chǎng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在項目整體開(kāi)發(fā)策略中地位孰輕孰重？是以球場(chǎng)為項目開(kāi)發(fā)的核心還是以房地產(chǎn)作為項目開(kāi)發(fā)的核心？對以上問(wèn)題的回答都將影響著(zhù)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方向和定位。

       2、高爾夫綜合資源與房地產(chǎn)增值之間的關(guān)系
 
       經(jīng)驗表明，我國高爾夫球場(chǎng)周?chē)姆康禺a(chǎn)單價(jià)比一般樓盤(pán)高17%以上，在國外更高達30%以上。除了高爾夫景觀(guān)資源對住宅價(jià)格的帶動(dòng)之外，高爾夫綜合資源(如社區資源、配套資源、心理資源、客戶(hù)資源等)對物業(yè)增值的提升作用亦是不可忽略的。因此如何真正處理好高爾夫綜合資源利用與房地產(chǎn)增值之間的關(guān)系將是高爾夫地產(chǎn)研究中的重點(diǎn)。

       3、高爾夫球場(chǎng)客戶(hù)資源細分與房地產(chǎn)產(chǎn)品細分之間的關(guān)系

       高爾夫球場(chǎng)所吸引的高端客戶(hù)往往便是高爾夫物業(yè)的潛在消費人群。因此對高爾夫球場(chǎng)客戶(hù)群類(lèi)型及消費需求特征的細分有助于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位及細分，從而降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險并取得最佳利益。

       4、高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)序之間的關(guān)系

       一般來(lái)說(shuō)，球場(chǎng)和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場(chǎng)與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開(kāi)發(fā)階段的先后順序，把握球場(chǎng)和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)機，是關(guān)系到兩者能否良性互動(dòng)發(fā)展的關(guān)鍵。

       5、高爾夫球場(chǎng)與住宅的空間布局關(guān)系

       一般來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)發(fā)希望能充分利用球場(chǎng)的景觀(guān)資源，而打球人士則不希望在球道附近見(jiàn)到過(guò)多的住宅，同時(shí)住宅過(guò)于靠近球道安全性也較低，球場(chǎng)與住宅在資源共享的同時(shí)又要保持一定的距離。因此充分研究球場(chǎng)與住宅的空間布局關(guān)系是高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須認真思考的重要問(wèn)題。

       6、高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利關(guān)系

       中國的高爾夫球場(chǎng)建設有些已經(jīng)接近世界級水平,但經(jīng)營(yíng)方面卻不盡人意。

       有資料顯示,中國現存200多個(gè)高爾夫球場(chǎng)中,約60-70%的球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)處于虧損狀態(tài)。所以在國內現階段如果單靠球場(chǎng)自身開(kāi)發(fā)運營(yíng)實(shí)現收支平衡難度很大，更不要說(shuō)贏(yíng)利。真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，而高利潤的房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)收入則成為高爾夫地產(chǎn)項目主要的贏(yíng)利來(lái)源點(diǎn)，所以高爾夫地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)贏(yíng)利模式研究則顯的尤為重要。

       7、高爾夫球場(chǎng)及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體關(guān)系

       高爾夫和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都屬于高投入、高風(fēng)險的項目，一般發(fā)展商很少具備同時(shí)開(kāi)發(fā)這兩類(lèi)項目的投資能力和經(jīng)驗，球場(chǎng)開(kāi)發(fā)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體是否應實(shí)現分離？若分離，兩者之間的關(guān)系應如何協(xié)調？組織管理架構應如何搭建？若合二為一，同一開(kāi)發(fā)主體如何保證兩者的開(kāi)發(fā)能協(xié)調推進(jìn)？
五、高爾夫綜合性資源的“五大要素”

       不少開(kāi)發(fā)商對高爾夫資源的利用僅限于景觀(guān)資源，狹隘的將高爾夫綜合資源理解為景觀(guān)資源。其實(shí)，作為一種綜合性資源，高爾夫資源絕不僅僅限于景觀(guān)資源，而是包含了更廣闊的其它資源，只有全面、深入的挖掘了高爾夫綜合資源才是對其的“物盡其用”。

        1、高爾夫景觀(guān)資源

        高爾夫球場(chǎng)綠草如茵，開(kāi)闊的生態(tài)景觀(guān)資源具有一定的稀缺性，對周邊地產(chǎn)升值具有強勁的拉動(dòng)作用。

        2、高爾夫商務(wù)資源

       有研究表明,中國內地各省市的GDP和實(shí)際利用外資情況與當地的高爾夫球洞數相關(guān)。各省(自治區、直轄市)的高爾夫球洞數與其GDP的相關(guān)程度為55 % ,與實(shí)際利用外資的相關(guān)程度高達89 %。從擁有高爾夫球場(chǎng)的城市來(lái)看,各城市的高爾夫與其GDP的相關(guān)程度為64 % ,與實(shí)際利用外資的相關(guān)程度也高達75 %。廣東、北京、上海、海南和福建屬于高爾夫運動(dòng)發(fā)達區域,其占全國總球洞數的近70 % ,該區域2001年的GDP總金額占全國GDP總額的22 %。其中廣東的球洞數全國第一,占全國總數的39 % , GDP達到10556億元,實(shí)際利用外資額158億美元。而海南是唯一高爾夫的發(fā)展規模超過(guò)經(jīng)濟規模的省份。其平均3. 3億元GDP就有一個(gè)球洞,而全國的平均水平是每35億元的GDP才擁有一個(gè)球洞。

       從中可以看出，目前在中國，高爾夫運動(dòng)仍然是一項“貴族運動(dòng)”，高爾夫球會(huì )的會(huì )員分布地域廣泛，且多為高端商務(wù)人士，打高爾夫球除了愉悅身心之外，更是高端商務(wù)人士的社交平臺。因此，在高爾夫地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應充分利用高爾夫球場(chǎng)所搭建起來(lái)的高端資源平臺，擴大項目影響力，將高端商務(wù)資源轉化為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現實(shí)價(jià)值，并實(shí)現價(jià)值的最大化。

       3、高爾夫社區資源

       高爾夫社區往往具備高檔、成熟的社區配套和尊貴舒適的社區環(huán)境，因此高爾夫住宅社區的概念不應僅限于住宅組團內部，而應將其納入到整個(gè)高爾夫社區的范圍內來(lái)。

       4、高爾夫心理資源

       往來(lái)或居住在高爾夫社區內往往是成功人士身份和地位的象征，這種心理因素的影響反應在購買(mǎi)高爾夫住宅時(shí)會(huì )有一定的群聚效應。因此在高爾夫住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中，應該努力營(yíng)造高檔社區的形象，充分利用客戶(hù)心理資源拓寬項目的銷(xiāo)售面。

      5、高爾夫客戶(hù)資源

      目前,中國參與高爾夫球運動(dòng)的人口估計達140萬(wàn),且每年以10 %的速度遞增,在廣州、深圳、上海、北京等發(fā)達地區,增長(cháng)率達到25 %左右。此外,還有大量韓國、日本、臺港澳等國家和地區的高爾夫旅游者來(lái)內地打球,保守估計,一年有30～50萬(wàn)人次。如此多的打球客往往會(huì )成為高爾夫地產(chǎn)的潛在消費客戶(hù)。因此高爾夫住宅在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應充分借助高爾夫球場(chǎng)打球客的豐富資源，努力將其轉化成住宅的潛在客戶(hù)。
 

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