隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，自駕車(chē)的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。實(shí)質(zhì)上，體現了人們追求與自然貼近的本性，是追求生活方式豐富多樣的表現。田園旅游房地產(chǎn)，是鄉村休閑房地產(chǎn)中的一類(lèi)重要產(chǎn)品，田園中原有的“人家”的內涵使游客容易找到親切感。

　　一、田園生活休憩模式的發(fā)展趨勢

　　田園生活是田園旅游房地產(chǎn)發(fā)展的吸引力。在鄉村休閑產(chǎn)品中，田園生活是較為普及的一類(lèi)產(chǎn)品。除了與自然親近，游客更著(zhù)重田園中“人家”生活的感覺(jué)，那是人與自然和諧相處的體驗過(guò)程。吸引力內容包括：

　　1、田園風(fēng)光：包括田園生活重要的意象，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大樹(shù)、庭院植物等等；不同時(shí)節田園不同的景象。

　　2、田園生產(chǎn)生活方式：包括漁、樵、耕、讀等等，各種農耕器具的展示與使用；田園生活節奏的體驗。

　　3、田園的手工副業(yè)：包括自然經(jīng)濟下的行行業(yè)業(yè)，釀酒、制茶、養蠶、造紙、燒瓷、風(fēng)箏、年畫(huà)等等。

　　4、田園四季節慶：圍繞農耕文明形成的各種節慶活動(dòng)。

　　5、田園的建筑和小品：村舍、祠堂、庵廟、書(shū)院、水車(chē)、水井、曬場(chǎng)、草垛等等；各個(gè)地域有自己獨特的風(fēng)格，讓游客樂(lè )此不疲。

　　6、田園的文化：包括中國士大夫文化、隱逸文化、民俗掌故等等，無(wú)數的藝術(shù)作品都在描繪詩(shī)意的田園生活。

　　二、田園旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型

　　田園旅游房地產(chǎn)主要有以下四類(lèi)：

　“農家”：一般為農民的生活生產(chǎn)資料，具備接待功能即是“農家樂(lè )”，如果是較大景區周邊的農家，其盈利效益非?？捎^(guān)；

　“莊園”：一般為企業(yè)或個(gè)人開(kāi)發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂(lè )等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業(yè)為賣(mài)點(diǎn)，綜合各類(lèi)配套產(chǎn)品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。有的產(chǎn)品檔次極高，能滿(mǎn)足高端市場(chǎng)的消費需求。一般區位靠近休閑消費市場(chǎng)，有點(diǎn)采用異國田園風(fēng)格。此類(lèi)莊園中的酒店產(chǎn)品可走野奢酒店的路線(xiàn)。

  “鄉村別墅”：除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，就很受小資階層的青睞。此類(lèi)別墅有產(chǎn)權和時(shí)權的產(chǎn)品選擇。

　“古村古鎮古城”：此類(lèi)產(chǎn)品是田園旅游房地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品，以仍然保留以前鮮活的生活方式為最佳品。山水、建筑、風(fēng)光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著(zhù)可進(jìn)入性和接待設施的配套，整個(gè)產(chǎn)品可以相對較少的投資帶來(lái)非常好的現金流。目前此類(lèi)產(chǎn)品中古徽州村落、江南水鄉水鎮較受歡迎，但是此類(lèi)產(chǎn)品的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須充分考慮文物保護問(wèn)題，除了地塊選址的問(wèn)題，還須考慮新建和改造房地產(chǎn)的風(fēng)格協(xié)調問(wèn)題。

　　三、田園旅游房地產(chǎn)的土地

　　田園旅游房地產(chǎn)具備鄉村休閑房地產(chǎn)的一般土地問(wèn)題，即大部分建設用地為鄉鎮建設用地、集體用地、宅基地和農業(yè)生態(tài)科技園政策配套用地。

　　近郊農村，不僅具備發(fā)展鄉村休閑旅游的條件，而且可以開(kāi)發(fā)休閑旅游房地產(chǎn)。雖然農村集體建設用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權基礎、流通性等方面存在較多的問(wèn)題，但是，鄉村休閑旅游房地產(chǎn)仍然悄悄地發(fā)展了起來(lái)。這正在成為房地產(chǎn)的一個(gè)分支，也正在從法律的盲區走向商業(yè)模式的創(chuàng )新。

　　田園旅游房地產(chǎn)是鄉村休閑房地產(chǎn)中較易人手運作的一種類(lèi)型。因“田園”與“人家”的結合，一般存在一定存量的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)下的地產(chǎn)已是事實(shí)的建設用地。這些房產(chǎn)的選址一般對周邊環(huán)境的風(fēng)水有一定考慮，自然環(huán)境一般較好，因此，會(huì )出現個(gè)人買(mǎi)下敗落的鄉村院落老宅，翻新蓋私人別墅的現象。一些有實(shí)力的企業(yè)，通過(guò)“農業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)”、“高科技農業(yè)開(kāi)發(fā)”、“旅游開(kāi)發(fā)”等不同的形式，在農村開(kāi)展圈地運動(dòng)，靠租用、征用、私人交易等手法，占用了一些土地，建設了一批房地產(chǎn)。如北京一家著(zhù)名企業(yè)就一舉拿下北京郊區20多個(gè)古村落進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，手筆不小，但如果不能打造出田園旅游房地產(chǎn)的核心吸引力，這個(gè)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程將有些曲折。

　　我們認為，鄉村休閑房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟發(fā)展到今天必然形成的一個(gè)具有相當需求的市場(chǎng)。國家現有的土地政策對于這一市場(chǎng)的發(fā)展并不鼓勵，應該對農村土地流轉進(jìn)行調整，對集體建設用地的流轉給予支持，使鄉村休閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，使其成為推動(dòng)新農村建設的一個(gè)有力的工具，帶動(dòng)區域公共設施配套，交通道路建設，環(huán)境整治及衛生安全建設的重要力量，帶動(dòng)農民生活水品的提高。

　　因此，此類(lèi)旅游房地產(chǎn)的土地流轉的法律形式雖然存在瑕疵，但是已經(jīng)事實(shí)存在，如何規范并合理運作需要國家給予更為明確、更為詳細的法律供給。

　　此類(lèi)房地產(chǎn)的環(huán)境賣(mài)點(diǎn)、土地產(chǎn)權和使用權限制，一般以非固定和非永久性建筑為主。產(chǎn)品形式的發(fā)展還有待于法律供給的健全。

　　四、田園旅游房地產(chǎn)運作模式

　　田園旅游房地產(chǎn)已經(jīng)有較為成熟的運作模式：

　　1、依托于具備了田園生活核心吸引力的高品質(zhì)旅游資源，解決可進(jìn)人性問(wèn)題，開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)。以觀(guān)光休閑游客的商業(yè)消費和住宿接待為主要功能的旅游房地產(chǎn)，可稱(chēng)為景區式房地產(chǎn)模式。先期可對原有村落進(jìn)行內部住宿接待設施提升和改造；后期可新建結合當地風(fēng)格的檔次較高的賓館酒店。

　　2、在高品位的-古村古鎮古城保護區外，具備合適條件的地方進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為高端客戶(hù)投資購買(mǎi)，可稱(chēng)為旅游目的地房地產(chǎn)模式。

　　3、在休閑消費市場(chǎng)需求較大的城市近郊，租入或購入適合開(kāi)發(fā)田園旅游房地產(chǎn)的地塊或村落，打造出典型田園生活的吸引力產(chǎn)品，吸引休閑度假游客消費，較受自駕市場(chǎng)、企業(yè)單位會(huì )議活動(dòng)市場(chǎng)及其他市場(chǎng)的青睞，可稱(chēng)為度假村房地產(chǎn)模式。

　　4、最為普遍的農家樂(lè )房地產(chǎn)模式，體量規模較小，但卻支撐了一大部分市場(chǎng)。

　　5、在城市近郊，以田園生活產(chǎn)品為賣(mài)點(diǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以田園生活的浪漫詩(shī)意為訴求點(diǎn)，如郁金香花園、熏衣草莊園等，是正式的房地產(chǎn)產(chǎn)品，可稱(chēng)為題材房地產(chǎn)模式。

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