盡管對特色小鎮興趣濃厚，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從開(kāi)發(fā)商到運營(yíng)商的角色轉變，仍是一個(gè)艱難的過(guò)程。短則兩三年，長(cháng)則五年甚至更久，業(yè)界方能對特色小鎮的商業(yè)邏輯、運營(yíng)模式等達成非常清晰的共識。

　　“運營(yíng)特色小鎮不像賣(mài)房子，房產(chǎn)證一轉就完成了。我們的空間確實(shí)更大，但要求也更高。我們進(jìn)入了不太熟悉的商業(yè)模式。”7月22日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì )上說(shuō)道。她認為，特色小鎮在定位、商業(yè)模式、金融模式和建設運營(yíng)方面，存在較多疑問(wèn)。

　　特色小鎮是我國城鎮化發(fā)展過(guò)程中的一項重要戰略。近年來(lái)，相關(guān)部委密集發(fā)布文件，對特色小鎮的發(fā)展進(jìn)行支持和規范。2016年7月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮培育工作的通知》，計劃到2020年，培育1000個(gè)左右特色小鎮。10月，住建部公布了第一批特色小鎮名單，共有127個(gè)。今年初，“特色小城鎮”概念首次被寫(xiě)入政府工作報告。

　　與此同時(shí)，企業(yè)、資本、機構對其的關(guān)注度迅速上升。深陷拿地和盈利難題的房企，更將其作為“突圍之道”。如今，房企已成為特色小鎮的重要投資主體。

　　參會(huì )嘉賓認為，特色小鎮前景廣闊，但距離發(fā)展成熟，仍需經(jīng)過(guò)一段“試錯”時(shí)間。

　　“房地產(chǎn)化”傾向已現

　　特色小鎮風(fēng)靡一時(shí)，某種程度上有著(zhù)過(guò)熱的成分。中新城鎮化研究院院長(cháng)袁開(kāi)紅在論壇期間表示，有關(guān)文件發(fā)布后，沒(méi)想到會(huì )引發(fā)那么“熱”的反應。

　　她認為，當前對特色小鎮的投資存在一定盲目性。其一，部分企業(yè)試圖以傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式運營(yíng)特色小鎮;其二，文旅特色小鎮申報過(guò)多，而此前該模式已有很大的建設強度;其三，社會(huì )資本關(guān)注度過(guò)高。

　　黃金灣投資集團董事長(cháng)申威也有同感，“大概從去年7月份到現在，我們已經(jīng)收到了幾百個(gè)特色小鎮的項目資料。很多項目描述前景非常好，投資回報率很高，但我們認為，這些紙面上的商業(yè)計劃有待論證。”

　　申威表示，并非所有項目都適合做特色小鎮。這取決于小鎮所在地是否有良好的資源，包括自然、人文、產(chǎn)業(yè)資源等，同時(shí)還要對地貌、地形、氣候、人文環(huán)境做全面考評。

　　“房地產(chǎn)化”傾向過(guò)重，是特色小鎮面臨的另一個(gè)重要問(wèn)題。作為投資方，申威曾接觸過(guò)很多地產(chǎn)商主導的特色小鎮項目，“有很多地產(chǎn)商是被倒逼的，想以其他名義去拿地。”申威認為，在盈利上，這類(lèi)企業(yè)會(huì )以房地產(chǎn)的投資回報標準來(lái)考量，通常要求的投資回報周期為3年，即36個(gè)月就要退出。

　　申威在與一些地方政府接觸中，也發(fā)現對方有借助特色小鎮開(kāi)發(fā)進(jìn)行房地產(chǎn)“去庫存”的訴求。

　　這一現象已為地方政府所重視。5月4日，北京市多部門(mén)發(fā)文，強調“嚴禁打著(zhù)特色小城鎮名義違法違規搞圈地開(kāi)發(fā)，嚴禁整體鎮域開(kāi)發(fā)，嚴禁搞大規模的商品住宅開(kāi)發(fā)”。分析認為，此舉目的是避免特色小鎮成為新的“鬼城”。

　　袁開(kāi)紅則認為，對于這種傾向不必太過(guò)擔心。她表示，的確有打著(zhù)特色小鎮名義進(jìn)行圈地蓋房的行為，且不少。但某種程度上說(shuō)，這是企業(yè)在盈利模式不清晰情況下的一種行為。

　　袁開(kāi)紅表示，這需要在監管上進(jìn)行強化。但“市場(chǎng)是一個(gè)相互平衡、自我協(xié)調、不斷成熟的過(guò)程”。違反市場(chǎng)規律的行為會(huì )面臨越來(lái)越多的博弈，很難長(cháng)久存在。

　　盈利模式待解

　　事實(shí)上，從某種程度上說(shuō)，“拿地賣(mài)房”是特色小鎮運營(yíng)中必不可少的部分。

　　藍城集團總裁許峰就表示，解構特色小鎮的業(yè)態(tài)組成會(huì )發(fā)現，最大的組成部分是居住。“比例小的占到60%以上，多可能占70%甚至接近80%。”因為如果沒(méi)有人住下來(lái)，小鎮是不可能產(chǎn)生持續活力的。

　　但從經(jīng)營(yíng)角度，并不能純粹靠賣(mài)房子支撐。許峰表示，特色小鎮一部分的現金流來(lái)源是住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)，還有一部分來(lái)自于今后的運營(yíng)，包括產(chǎn)業(yè)、旅游、教育、養生養老等的運營(yíng)，這會(huì )帶來(lái)長(cháng)期穩定的稅收和就業(yè)，以及盈利。

　　許峰認為，特色小鎮由多業(yè)態(tài)、多內容組成，應該全方位考慮，才能保證小鎮的順利建設和運營(yíng)。從盈利角度看，特色小鎮應當是一個(gè)滾動(dòng)投入和滾動(dòng)產(chǎn)出的過(guò)程。

　　此前有觀(guān)點(diǎn)認為，由于投資規模大、回報周期長(cháng)，中小型企業(yè)很難參與到特色小鎮的建設中。

　　據悉，目前對于特色小鎮的資金支持主要源于國家層面。去年10月，中國開(kāi)發(fā)性金融促進(jìn)會(huì )等單位牽頭發(fā)起“中國特色小鎮投資基金”，母基金總規模為500億元人民幣。今年2月，發(fā)改委和國開(kāi)行聯(lián)合發(fā)文，為特色小(城)鎮建設提供多元化金融支持。

　　當前盡管金融模式并不清晰，但特色小鎮的融資渠道正逐漸打開(kāi)。

　　許峰表示，藍城的資金來(lái)源于自有資金和合作伙伴，其中合作伙伴包括專(zhuān)業(yè)的國有企業(yè)和金融機構(尤其是基金)等。但他表示，要避免選擇有快進(jìn)快出思路的基金，而應該尋找可持久的的基金。

　　申威則認為，并非所有特色小鎮都要用重資產(chǎn)模式操作。“有些項目說(shuō)要投幾百億，這是非常重資產(chǎn)的投資方式，運營(yíng)得很好可能盈利，可如果沒(méi)有達到預期效果，風(fēng)險會(huì )特別大。”

　　他表示，很多輕資產(chǎn)的特色小鎮項目，能夠運營(yíng)得非常健康，說(shuō)明輕資產(chǎn)同樣是一種可行的運營(yíng)模式。

　　尋找“鎮長(cháng)”

　　盡管對特色小鎮興趣濃厚，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從開(kāi)發(fā)商到運營(yíng)商的角色轉變，仍是一個(gè)艱難的過(guò)程。

　　百富東方集團董事長(cháng)戴宏亮在論壇期間表示，轉型最大的挑戰在于兩點(diǎn)：改變資源整合方式、轉變團隊的運營(yíng)理念。

　　就前者而言，“土地是最關(guān)鍵因素。如何跟當地政府商定合作方式，一次性鎖定土地的開(kāi)發(fā)?是地產(chǎn)商最難解決的問(wèn)題。”戴宏亮說(shuō)，產(chǎn)業(yè)導入和金融設計能力同樣十分重要。

　　相比之下，運營(yíng)觀(guān)念的轉變更為不易。他表示，特色小鎮運營(yíng)團隊中有太多傳統地產(chǎn)公司高管，思路上沒(méi)有進(jìn)行轉型。因此，綜合性人才的培養十分緊缺。

　　中發(fā)藍海聯(lián)合商業(yè)投資(北京)有限公司總裁毛軍也有同感，他認為，運營(yíng)特色小鎮，必須有一定的金融能力和商業(yè)運營(yíng)能力，這兩者都不容易獲得。但相比之下，運營(yíng)人才是最大的缺口。“現在招小鎮的鎮長(cháng)太難了，小鎮建完以后，沒(méi)有合格的鎮長(cháng)，該怎樣運營(yíng)?”

　　要解決這些問(wèn)題，恐怕需要一定時(shí)間。袁開(kāi)紅認為，一般的商業(yè)地產(chǎn)項目需要花5-8年來(lái)培育。綜合各項因素來(lái)看，至少經(jīng)過(guò)5年，特色小鎮運營(yíng)才能到成熟期。

　　相比之下，許峰樂(lè )觀(guān)認為，只需兩三年左右，業(yè)界就能對特色小鎮的商業(yè)邏輯、運營(yíng)模式等達成非常清晰的共識。

　　戴宏亮則表示，特色小鎮會(huì )分為3個(gè)階段發(fā)展：第一階段，3年之內會(huì )百花齊放，出現各種有特色的小鎮。第二階段，用5-10年進(jìn)行糾錯，形成完善的金融政策、政府政策等。第三階段，用10-20年既實(shí)現特色產(chǎn)業(yè)導入，又把生活方式、文化標簽等做好。