在15年間經(jīng)歷多次停擺之后，上實(shí)集團的東灘養老項目再一次被提上開(kāi)發(fā)日程。

　　2014年1月24日，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司(下稱(chēng)“上實(shí)發(fā)展”)發(fā)布公告稱(chēng)，其全資子公司上海上實(shí)城市投資發(fā)展有限公司(下稱(chēng)“上實(shí)城市”)擬與上海實(shí)業(yè)東灘投資開(kāi)發(fā)(集團)有限公司(下稱(chēng)“上實(shí)東灘”)共同出資成立上實(shí)養老產(chǎn)業(yè)平臺公司——上海實(shí)業(yè)養老投資有限公司(暫名)，并計劃由該平臺公司與其他合作伙伴共同成立合資項目公司開(kāi)發(fā)建設養老社區項目。

　　據公告披露，這家注冊于上海自貿試驗區的養老產(chǎn)業(yè)平臺公司，注冊資本2000萬(wàn)元，上實(shí)東灘與上實(shí)城市分別占股62%和38%。

　　公告還批注，由于上實(shí)東灘投資是上實(shí)集團的全資子公司，屬于上實(shí)發(fā)展關(guān)聯(lián)企業(yè)，因此上述事項構成與關(guān)聯(lián)企業(yè)共同投資。

　　上實(shí)發(fā)展的加入，能否讓原本命運多舛的東灘養老項目重現曙光?在業(yè)內人士看來(lái)，最終結果仍是個(gè)未知數?；蛟S，重啟養老項目只是整個(gè)上實(shí)系地產(chǎn)業(yè)務(wù)新一輪整合的開(kāi)始。

　　養老社區數載沉浮

　　該養老項目位于上海崇明島東灘生態(tài)城，其前身——“長(cháng)者社區”實(shí)已運作多年，因多重原因，數年過(guò)去，仍在走走停停，最終未能成功面世。

　　說(shuō)到該“長(cháng)者社區”養老項目，就不得不說(shuō)“東灘生態(tài)城”。根據上實(shí)集團內部人士介紹，“長(cháng)者社區”最早便是作為東灘生態(tài)城項目的一部分進(jìn)行規劃的，因此，其命運也隨“東灘生態(tài)城”數載沉浮。

　　據相關(guān)資料記載，1998年亞洲金融風(fēng)暴重創(chuàng )香港經(jīng)濟時(shí)，作為上海市政府窗口公司的上實(shí)集團也深受其苦，作為援助(另一種說(shuō)法是做補償之用)，上海市政府將崇明東灘約86平方公里灘涂圍墾農田的經(jīng)營(yíng)權作價(jià)28億元劃撥給上實(shí)集團。

　　在經(jīng)歷了漫長(cháng)而細致的調研、定位和規劃之后，2006年，作為彼時(shí)上實(shí)集團七大直管企業(yè)之一的上實(shí)東灘，便受托全權負責崇明島東灘區域的開(kāi)發(fā)，并意圖將其打造成世界生態(tài)城市的系統解決方案。根據當時(shí)的規劃，位于東灘南部的生態(tài)城規劃面積為12.5平方公里，總建筑面積約422萬(wàn)平方米，常住人口約5萬(wàn)人，而被當地人稱(chēng)作“濱海萬(wàn)人養老院”的“長(cháng)者社區”，便是該生態(tài)城數項重點(diǎn)規劃內容的一部分。

　　2005年12月，東灘生態(tài)城項目與鳥(niǎo)巢、國家大劇院和T3航站樓一起被西方媒體譽(yù)為中國十大新建筑奇跡工程。不過(guò)，其命運并不順遂。在此后數年里，由于土地用途調整和確權問(wèn)題的掣肘，以及項目直管團隊和集團高層關(guān)鍵人物的更迭，該項目一直未能進(jìn)行實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)。

　　2010年年底，上實(shí)集團曾制定了詳細的《上實(shí)東灘開(kāi)發(fā)三年行動(dòng)計劃》，但直到2012年，希望火種才被再次燃起。2012年2月18日，上實(shí)集團在崇明東灘南部啟動(dòng)區舉行“東灘生態(tài)城”市政基礎設施工程開(kāi)工儀式，并高調宣布，將在基礎設施、生態(tài)公園、長(cháng)者社區、綠港農業(yè)、濕地公園等5個(gè)項目上進(jìn)行全面推進(jìn)。

　　上實(shí)東灘總裁祝勇在2012年初接受采訪(fǎng)時(shí)曾表示，整個(gè)上海市老年人口按照戶(hù)籍人口算約330多萬(wàn)，空巢老人占家庭戶(hù)的30%左右，上實(shí)集團經(jīng)過(guò)反復研究，感覺(jué)東灘應最先啟動(dòng)養老項目。按照彼時(shí)上實(shí)東灘的規劃，整個(gè)生態(tài)城分為東村、南村和北村，最早啟動(dòng)的長(cháng)者社區位于東村，占地約2700畝地。

　　在這2700畝的規劃占地面積中，項目總建筑面積約100萬(wàn)平方米(合1500畝)，可容納約7700戶(hù)超過(guò)10000名老人。不過(guò)，由于總投資額巨大(約需100億元)，上實(shí)集團不斷尋找了多個(gè)戰略合作伙伴，麥肯錫、愛(ài)爾蘭財富控股集團等國際知名機構都曾參與。2011年，上實(shí)與國內某著(zhù)名保險公司達成合作意向，引入保險資金加入東灘地塊的開(kāi)發(fā)。但這些實(shí)力強勁的合作方的加盟并沒(méi)能改變東灘生態(tài)城的多舛命運。

　　根據上實(shí)東灘2012年發(fā)布的對于該養老項目的介紹，其規劃還算完整。按照當時(shí)的設想，整個(gè)社區將按照老年人的特點(diǎn)設計，房子面積在80至110平方米之間，與房型相匹配的是其體貼周到的配套規劃，比如隨處可得的用來(lái)給老年人休息的椅子，以及充足的老年人交流空間。

　　除此之外，在上實(shí)東灘的設想中，商業(yè)配套、交通配套和健身配套等均詳實(shí)地呈現了出來(lái)，包括老年人學(xué)校、圖書(shū)館，以及依托鄰近生態(tài)公園之便，社區還免費為老年人提供前往公園鍛煉、玩耍、跑步、釣魚(yú)和高爾夫等的休閑便利。

　　然而美好設想并沒(méi)有成為現實(shí)，擺在“長(cháng)者社區”面前的，是一道又一道難以逾越的坎兒。祝勇所說(shuō)的“全裝修設計，采取租售結合的方式，以中等收入人群為主”的項目定位也僅停留在紙上。

　　上實(shí)發(fā)展能帶來(lái)什么

　　當地一位業(yè)內人士認為，上實(shí)東灘在該養老項目上受挫，除了上述原因外，一個(gè)重要原因就是養老項目運作經(jīng)驗缺乏以及資金上的擎肘。

　　“上實(shí)東灘開(kāi)發(fā)能力不豐厚，無(wú)力操盤(pán)，做不成熟，但又不想融進(jìn)其他人來(lái)，怎么辦?那就索性讓上實(shí)發(fā)展再出一部分股份，成立一個(gè)平臺公司，把這塊資產(chǎn)給盤(pán)整好。”上述業(yè)內人士評價(jià)。

　　因此，此次上實(shí)發(fā)展的鼎力加盟，讓外界對于該養老項目的未來(lái)重新充滿(mǎn)想象，投資者們似乎也從中嗅到了積極的信息。伴隨消息的公布，上實(shí)發(fā)展股價(jià)一路上升。

　　盡管這樣的意圖很不錯——引入新的戰略投資者不僅能增強團隊的開(kāi)發(fā)和資金實(shí)力，并且因為雙方同為上實(shí)系旗下關(guān)聯(lián)企業(yè)，也做到了肥水不流外人田，但上實(shí)發(fā)展此前并未有過(guò)操盤(pán)養老項目的先例，它能否讓“長(cháng)者社區”復活，暫時(shí)還是未知數。

　　對此質(zhì)疑，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉對《地產(chǎn)》雜志表示，“對于當前的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在養老地產(chǎn)領(lǐng)域，大家都處在同一起跑線(xiàn)上，畢竟這個(gè)概念近兩年才興起。對于上實(shí)發(fā)展來(lái)說(shuō)，國企背景可能在市場(chǎng)資源和政府資源的運作上會(huì )比較便利。”

　　東灘生態(tài)城項目地處崇明島的最東端，崇明島有“上海后花園”之稱(chēng)，環(huán)境優(yōu)美，主打項目便是上實(shí)東灘在建的比較高端的養老度假區。該項目的高端從數據上可見(jiàn)一斑，按照總建筑面積100萬(wàn)平方米，建設7700套養老公寓計算，戶(hù)均建筑面積約130平方米。

　　不過(guò)張宏偉認為，高端定位無(wú)可厚非，“開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地之后，為實(shí)現現金流平衡需要回籠資金，因此必然會(huì )按照一定比例銷(xiāo)售，也會(huì )拿一部分用于探索新的盈利方向和模式。但新業(yè)務(wù)的紅利什么時(shí)候能釋放，企業(yè)何時(shí)能將它作為一個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)做，則還在嘗試期，包括盈利和運營(yíng)等方面都還需要摸索。”

　　“據我所知，崇明東部一帶至少還有五六個(gè)在建的高端別墅項目。地價(jià)看漲，前景可期，似乎不是什么秘密。”張宏偉說(shuō)。

　　“借養老之名行賣(mài)房之實(shí)”已成為養老地產(chǎn)領(lǐng)域的“通病”。業(yè)界的另一個(gè)質(zhì)疑是，上實(shí)發(fā)展高調入主養老項目會(huì )不會(huì )有同樣目的?記者曾多次致電上實(shí)發(fā)展以及上實(shí)東灘，以求了解其在養老社區的運作詳情，但對方均以忙碌為由予以拒絕。

　　涉足養老意在整合?

　　對于此次合作，上實(shí)發(fā)展在公告中指出，合作可以整合內外部資源，充分發(fā)揮交易各方的優(yōu)勢，在做優(yōu)做強房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，參與到養老產(chǎn)業(yè)的建設以涉足新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，為公司打造新的盈利增長(cháng)點(diǎn)及公司未來(lái)發(fā)展奠定良好的基礎。

　　據悉，大股東承諾崇明島8000多萬(wàn)平米的農業(yè)用地和86平方公里的用地如果改變用途優(yōu)先給上實(shí)發(fā)展，目前項目一期基礎設施投資已達17億并已進(jìn)行了兩年，此次入股預示著(zhù)時(shí)機已趨成熟。

　　不過(guò)，在業(yè)內人士看，兩家公司聯(lián)手的原因并非盤(pán)活養老社區這么簡(jiǎn)單。“或許是為下一步的地產(chǎn)整合鋪路。”一位業(yè)內人士分析，因為東灘項目是上實(shí)系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的關(guān)鍵資產(chǎn)之一。

　　起初，上實(shí)集團曾公開(kāi)承諾將東灘項目注入上實(shí)發(fā)展。

　　上實(shí)集團方面曾明確表示，除上實(shí)發(fā)展之外，將不再新設從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，且承諾上實(shí)集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將全部由上實(shí)發(fā)展來(lái)經(jīng)營(yíng)。“上述承諾同樣適用于上實(shí)集團在上海崇明島的東灘項目。”

　　不過(guò)后來(lái)隨著(zhù)上實(shí)發(fā)展和上海東灘的人事變動(dòng)，這一承諾并未實(shí)現。到了2010年，當時(shí)有傳言說(shuō)東灘項目的大股東曾有意將其轉手給上海實(shí)業(yè)控股有限公司(下稱(chēng)上實(shí)控股)來(lái)開(kāi)發(fā)，時(shí)任上實(shí)控股副總裁倪建達也公開(kāi)表示：“東灘項目未必由上實(shí)發(fā)展來(lái)負責，也存在注入上實(shí)控股的可能。”

　　上實(shí)發(fā)展和上實(shí)控股曾是上實(shí)系地產(chǎn)整合平臺的兩個(gè)主要競爭者。但后來(lái)，上實(shí)控股將資產(chǎn)轉移至上海實(shí)業(yè)城市開(kāi)發(fā)集團有限公司(下稱(chēng)“上實(shí)城開(kāi)”)并控股上實(shí)發(fā)展后，上實(shí)系地產(chǎn)整合大戲變成上實(shí)發(fā)展和上實(shí)城開(kāi)的競爭。

　　但是，上實(shí)發(fā)展的速度已被上實(shí)城開(kāi)超越。外界對于上實(shí)發(fā)展的印象，往往是“整合”、“穩健”，甚至“保守”。

　　“上實(shí)發(fā)展內部一直在做一些調整，在結構方面要做一些改變，重新挖掘自己的強項。”據知情人士透露，目前，上實(shí)發(fā)展內部并不是特別明朗，但是它下屬的幾個(gè)板塊中，目前正在謀劃一個(gè)結構上的變化。

　　據業(yè)內人士確認，雖然上實(shí)發(fā)展名義上早已于2010年就已并入上實(shí)控股旗下，但實(shí)際上其仍保持著(zhù)相當的獨立性。雖并入數年，但上實(shí)發(fā)展董事會(huì )對于股權收購的抗拒一直存在，似乎始終未放棄作為“上實(shí)系唯一地產(chǎn)平臺”的夢(mèng)想。

　　上海中原研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為，目前，上實(shí)發(fā)展與上實(shí)城開(kāi)都未到達獨領(lǐng)風(fēng)騷的地位，所以唯有放手發(fā)展，做大規模，才能獲得最終的話(huà)語(yǔ)權。

　　這或許能夠解釋上實(shí)發(fā)展為何要涉足新型地產(chǎn)領(lǐng)域、打造新的盈利增長(cháng)點(diǎn)。

　　此外，上實(shí)發(fā)展的大股東承諾3年解決同業(yè)競爭問(wèn)題，兌現之日距今剩余不到半年。按照此前的傳聞版本，上實(shí)城開(kāi)和上實(shí)發(fā)展將以地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行區分，上實(shí)城開(kāi)主要開(kāi)發(fā)住宅，而商業(yè)地產(chǎn)則集中在上實(shí)發(fā)展這一平臺。上實(shí)發(fā)展涉足養老也符合“去住宅化”的思路。

　　“上實(shí)發(fā)展近期來(lái)瘋狂低價(jià)甩賣(mài)股權變現，比如青島啤酒城寫(xiě)字樓單價(jià)才18000元，極可能是從戰略角度為重組做準備。”上述業(yè)內人士分析。

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