1、旅游房地產(chǎn)的形成與定義

　　1.1旅游房地產(chǎn)的起源與發(fā)展

　　房地產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對象，對房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設、經(jīng)營(yíng)、維修、管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或行業(yè)的總稱(chēng)，是一個(gè)獨立的自成體系的產(chǎn)業(yè)部門(mén)：而旅游業(yè)是包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素在內的綜合性產(chǎn)業(yè)。但是歸根到底，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)都是依托于土地，通過(guò)對景觀(guān)文化資源的開(kāi)發(fā)利用以滿(mǎn)足人類(lèi)需要的第三產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)土地利用的功能復合化以及人類(lèi)需求的多樣化，旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)出現了在同一環(huán)境要素上功能重疊的現象，并且在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上出現了旅游房地產(chǎn)業(yè)這一交叉分支。

　　旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸。上世紀初，地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，旅游景觀(guān)房地產(chǎn)成為是旅游房地產(chǎn)的初期形式。20世紀60年代法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開(kāi)發(fā)了以分時(shí)銷(xiāo)售的方式招攬客戶(hù)，旅游和房地產(chǎn)緊密結合，標志著(zhù)旅游房地產(chǎn)業(yè)的誕生。此后，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，旅游與房地產(chǎn)的結合模式也隨著(zhù)旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到不斷的豐富和創(chuàng )新。

　　1.2旅游房地產(chǎn)的定義

　　旅游房地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的交叉分支，目前國內學(xué)者的概念并不完全統一。

　　一種觀(guān)點(diǎn)從房地產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)將旅游房地產(chǎn)定義為以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)模式,開(kāi)發(fā)項目全部或部分實(shí)現了旅游功能。

　　另一種觀(guān)點(diǎn)從旅游角度出發(fā)，定義旅游地產(chǎn)為以旅游景區為依托，開(kāi)發(fā)方式上實(shí)現旅游服務(wù)功能的旅游住宿設施以及間接為旅游服務(wù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。

　　本文認為以上兩種觀(guān)點(diǎn)都從各自產(chǎn)業(yè)的角度涵蓋了旅游房地產(chǎn)的主要內容，但是還不能完全反映旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互結合依存的程度，本文從兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性出發(fā)，定義旅游房地產(chǎn)為依托或者創(chuàng )造旅游資源，在規劃設計、開(kāi)發(fā)建設、項目策劃、營(yíng)銷(xiāo)管理等各個(gè)環(huán)節注入旅游業(yè)元素，其開(kāi)發(fā)項目全部或部分實(shí)現了旅游功能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)模式。

　　2、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結合的基礎

　　2.1產(chǎn)業(yè)基礎

　　房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)同屬第三產(chǎn)業(yè)，都是在黨的十一屆三中全會(huì )以后，隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革和社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展而迅速崛起的新興的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，都有非常強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門(mén)的發(fā)展。旅游業(yè)的發(fā)展剌激交通運輸事業(yè)發(fā)展，還可刺激輕工業(yè)、農業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，也剌激建筑業(yè)的發(fā)展、修建賓館、飯店及其他娛樂(lè )和休息場(chǎng)所等。兩大高關(guān)聯(lián)度的第三產(chǎn)業(yè)在高速膨脹式發(fā)展的過(guò)程中，必然會(huì )產(chǎn)生相當部分的重疊區域，聯(lián)合旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，協(xié)同發(fā)展。

　　2.2經(jīng)濟基礎

　　房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)作為國家財政收入的重要產(chǎn)業(yè)，對地方區域經(jīng)濟的帶動(dòng)作用和貢獻都十分顯著(zhù)，但經(jīng)濟作用方式又稍有不同。在土地的開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于中短期的開(kāi)發(fā)行為，投資大，資金回籠比較快，2-5年即可實(shí)現資金回籠，然而受宏觀(guān)政策影響，土地和金融資源都受到一定限制。而旅游業(yè)屬于中長(cháng)期投資行為，投資少，一般需要在5-10年才可見(jiàn)效，但是由于旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟關(guān)聯(lián)性比較大，所以在土地和政策上得到相當的扶持，所以在經(jīng)濟要素的促動(dòng)下，一個(gè)土地開(kāi)發(fā)項目以旅游啟動(dòng)，以地產(chǎn)收尾，最后實(shí)現旅游與地產(chǎn)復合經(jīng)營(yíng)的現象逐漸增多。而房地產(chǎn)商利用旅游的概念和管理模式，靈活地處理積壓和空置的房地產(chǎn),充分盤(pán)活閑置資產(chǎn)的方式也很大程度上增加了房產(chǎn)的金融價(jià)值。

　　2.3市場(chǎng)基礎

　　房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)都是與居民消費能力密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，能否滿(mǎn)足消費者的需求，成為房地產(chǎn)和旅游市場(chǎng)連結的關(guān)節點(diǎn)，也是焦點(diǎn)所在。旅游業(yè)的發(fā)展可以創(chuàng )造更多的房地產(chǎn)商機，而地產(chǎn)的發(fā)展也可以完善旅游基礎設施配套，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)合作有效，則共享一部分市場(chǎng)，互相得到收益，相得益彰。

　　2.4資源基礎

　　2.4.1環(huán)境要素資源

　　旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為土地利用和開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)分支，都是建立在對土地資源、環(huán)境資源開(kāi)發(fā)利用的前提下，優(yōu)美的風(fēng)景，良好的生態(tài)環(huán)境，是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共享的環(huán)境要素 資源。

　　2.4.2文化資源

　　文化是旅游業(yè)的靈魂，任何一個(gè)旅游區的發(fā)展都離不開(kāi)文脈的挖掘與延續，或者對一種新文化新體驗的打造，而在體驗經(jīng)濟時(shí)代，一個(gè)好的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目部能只借助名勝風(fēng)景區和城市周邊的山、水、園、林來(lái)作為開(kāi)發(fā)的賣(mài)點(diǎn)，還需要塑造出自己的居住文化，比如山水青城、芙蓉古城、長(cháng)城腳下的公社、上海的八國小鎮等等。不管是當地文脈的延續還是重新塑造的新文化，都可以成為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同依賴(lài)的文化根基。

　　2.4.3 技術(shù)資源

　　旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在景觀(guān)設計，主題定位，游憩設計等技術(shù)上由很多可以借鑒和通用的資源。

　　3、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結合的層面

　　3.1區域層面

　　區域層面的旅游房地產(chǎn)是指用泛旅游去經(jīng)營(yíng)城市的概念性大盤(pán)地產(chǎn)，主要涉及旅游、城市和區域經(jīng)濟等幾方面，一般是對幾萬(wàn)畝，甚于十幾萬(wàn)畝的成片土地進(jìn)行綜合整體開(kāi)發(fā)，以旅游項目為先導或核心項目，以復合功能的成片土地為對象，把附著(zhù)了功能與項目的分塊土地作為產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，同時(shí)全部或部分開(kāi)發(fā)其中的項目，這類(lèi)房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能，具體形式有旅游新城，旅游經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區等，國內成熟的代表項目：曲江新城(西安)、華僑城(深圳)等。

　　案例：

　　曲江新城

　　操作模式：國家投資基礎設施的建設，招商引資建設龍頭旅游項目，把生地做成熟地，乃至旺地，這樣帶來(lái)房地產(chǎn)的興盛，旅游本身利用逐漸形成的基礎設施和產(chǎn)業(yè)配套，作為終端平臺得到持續發(fā)展，同時(shí)也作為房地產(chǎn)的配套和賣(mài)點(diǎn)。

　　3.2土地區塊層面

　　土地區塊層面上的旅游房地產(chǎn)主要是指在小塊土地上包裝獨立旅游房地產(chǎn)項目。這個(gè)層面上旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結合呈現出兩種不同的模式。

　　3.2.1景區旅游房產(chǎn)

　　發(fā)展商利用旅游開(kāi)發(fā)區、旅游景區、休閑度假區的優(yōu)越自然條件、地理位置開(kāi)發(fā)的具有投資回報和多種功能的房產(chǎn)項目。這種模式主要的發(fā)起人是早期的旅游開(kāi)發(fā)商，他們把旅游做到一定程度，就面臨著(zhù)怎么往下走的問(wèn)題，自然就想到把旅游與地產(chǎn)、商業(yè)等資源組合起來(lái)，形成了綜合的、全盤(pán)的考慮，從房地產(chǎn)和旅游這兩個(gè)視野來(lái)看旅游地產(chǎn)。這類(lèi)地產(chǎn)主要特點(diǎn)是旅游功能強大，地產(chǎn)作為附加的價(jià)值，主要是回籠投資到旅游建設項目中的大量資金。這類(lèi)地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)的方式又可分劃分：

　　直接靠近現有的旅游資源和旅游景區開(kāi)發(fā)旅游房產(chǎn)

　　這類(lèi)旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)對風(fēng)景區建設和旅游開(kāi)發(fā)幾乎沒(méi)有什么建設性貢獻，有的甚至對旅游景區還造成一定破壞。很多城市旅游景區附近的房產(chǎn)多屬此類(lèi)。

　　與旅游景觀(guān)開(kāi)發(fā)二位一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　此類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀(guān)開(kāi)發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即旅游景觀(guān)開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀(guān)載體或表現形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城集團在杭州樂(lè )園開(kāi)發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀(guān)房產(chǎn)本身就是景觀(guān)構成的有機組成部分，無(wú)論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性。將旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新境界。

　　3.2.2旅游復合地產(chǎn)

　　這種模式是在商品房市場(chǎng)“供大于求”的現狀和房企之間的激烈競爭中。地產(chǎn)商需要為地產(chǎn)項目尋找有關(guān)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，因此將旅游作為新的開(kāi)發(fā)題材復合到房產(chǎn)中，利用傳統游憩景觀(guān)與游憩方式設計技術(shù)，創(chuàng )造消費者生活方式，提升房產(chǎn)區塊的核心競爭力的一種模式。典型的代表業(yè)態(tài)是游憩商業(yè)區(RBD)、旅游城市住宅地產(chǎn)項目(三亞城市地產(chǎn))以及主題型旅游地產(chǎn)項目，比如芙蓉古城(成都)。

　　典型案例：成都芙蓉古城

　　操作模式：先造園林環(huán)境，再建仿古的民居式四合院落、獨立宅院，用這樣的環(huán)境來(lái)居家，用這樣的環(huán)境來(lái)開(kāi)發(fā)旅游的，旅游發(fā)展了必然會(huì )推動(dòng)商業(yè)發(fā)展，商業(yè)同時(shí)又豐富著(zhù)傳統文化。

　　3.3項目運營(yíng)層面

　　在產(chǎn)品項目運營(yíng)層面上，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結合主要是經(jīng)營(yíng)模式上的互相統一，主要體現通過(guò)對地產(chǎn)時(shí)權和產(chǎn)權的旅游商品化，實(shí)現地產(chǎn)的旅游功能，這樣的地產(chǎn)項目也一般多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著(zhù)名風(fēng)景區附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區，又投入休閑度假設施設備的建設，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。開(kāi)發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。

　　產(chǎn)權酒店：即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò )管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費居住權。

　　時(shí)權酒店：即將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份，如將一年分為51周，出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時(shí)間如一周的居住權。

　　養老型酒店：指投資人在退休前購買(mǎi)退休養老度假村的某一個(gè)單位。委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。

　　時(shí)值度假型酒店：消費者購買(mǎi)一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宅設施。消費者不擁有使用權或產(chǎn)權，只是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。“分數”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時(shí)間。

　　4、結語(yǔ)

　　隨著(zhù)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相信將來(lái)會(huì )出現更多廣闊的空間可以實(shí)現兩大產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)。在不同的結構層面上，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的變化，都會(huì )改變它們所產(chǎn)生的旅游房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)形式，相信未來(lái)會(huì )產(chǎn)生更多旅游房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，填補兩大產(chǎn)業(yè)各自的產(chǎn)業(yè)空白，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展。

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