我們對上海的一個(gè)基本判斷是：由于特大城市無(wú)可替代的吸引力，無(wú)論政府采取何種措施，都很難抑制人們涌入上海的趨勢。另一方面，上海的人口密度和土地開(kāi)發(fā)強度，尤其是浦東地區，還遠遠不如東京、紐約等城市。上海，還有潛力可挖。未來(lái)，上海很有可能成為全世界人口第一的超級都市，而類(lèi)似規模的超級都市，在中國還會(huì )有很多個(gè)。面對上海的未來(lái)，我想問(wèn)三個(gè)問(wèn)題。也代表萬(wàn)科的一些思考。

　　第一，街區和地塊能否劃分的再小一些？路網(wǎng)再細密一些？

　　陸家嘴的天際線(xiàn)，已經(jīng)成為了上海的標志。這條美麗的天際線(xiàn)，看上去和紐約東京別無(wú)二致，甚至還更漂亮一些。但一旦進(jìn)入到街區里去，進(jìn)入到那些摩天大樓的腳下。浦東和紐約、東京的區別就體現出來(lái)了，因為地塊巨大，路網(wǎng)稀疏，浦東不適合行走。

　　這種模式當然不能算錯，洛杉磯就是這樣的規劃。但國際上的趨勢是，越來(lái)越多的年輕人開(kāi)始回歸市中心，尤其是那些公共交通完善，街區地塊較小，便于人們行走的老市區。因為城市的活力，就體現在這樣的街區中。

　　浦東給人留下印象的是環(huán)球金融中心這樣的摩天大樓，在這個(gè)畫(huà)面中是看不到人的，而紐約的時(shí)代廣場(chǎng)，東京的六本木，人們一想到這些城市，首先想到的是街頭繁忙行走的人群，而非摩天大樓的天際線(xiàn)。

　　我理解，人們之所以愿意生活在可行走的城市中，是因為這是溝通成本最低的方式：一個(gè)摩天大樓組成的都市，如果只能用汽車(chē)通勤，就會(huì )成為洛杉磯一樣的災難。堵車(chē)問(wèn)題基本無(wú)解。而細密的街區，再配合公共交通，卻能讓人們簡(jiǎn)單走幾步就到另外一家公司，另外一個(gè)餐廳，會(huì )大大削減人群的溝通和交流成本。

　　而這恰恰是城市的優(yōu)勢所在：一個(gè)聰明腦袋瓜聚集的地方，就應該想辦法減少人與人之間溝通的成本，促進(jìn)人們的社交活力。在知識經(jīng)濟和互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，獲取知識越來(lái)越容易，創(chuàng )新反而更依賴(lài)于人與人之間的交流。一個(gè)可行走的城市，將大大降低新觀(guān)念，新想法產(chǎn)生的成本。

　　第二，如何在公眾和政府之間建立一個(gè)更好的規劃協(xié)調機制？

　　醫療、教育、購物、體育設施，公共空間，如何在可控的成本之內，為新城區提供完整的解決方案。需要全社會(huì )的努力。這還不僅僅是“知情同意”，更重要的是，市民輸入的信息越多，參與的方式越多，越能做成一個(gè)成功的社區。上海規土委近年來(lái)都在推動(dòng)“開(kāi)門(mén)辦規劃”。這是非常好的嘗試，和萬(wàn)科的理念完全一致。

　　這方面全世界有很多機制上的先進(jìn)經(jīng)驗可以借鑒。比如，通過(guò)一個(gè)非政府的中介機構來(lái)組織人民群眾參與規劃，在土地的一級開(kāi)發(fā)階段就將各方面的意見(jiàn)納入考量。

　　中國的城市，有總體規劃、有分區規劃，有控制性詳細規劃，也有修建性詳細規劃。目前來(lái)看，在總體規劃和分區規劃上，我們的公眾參與做的比較好，因為這些規劃更好理解，但控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，很大程度上決定了一個(gè)片區的結果。而這方面，公眾參與就顯得不足了。

　　萬(wàn)科多年來(lái)堅持的是建“有人住的房子”，現在轉型城市配套服務(wù)商，也把自己定位成建“有人用的房子”。而要實(shí)現這個(gè)目標，政府或者開(kāi)發(fā)商，都無(wú)法單方面完成。因為最終無(wú)論是公共建筑、商用建筑還是住宅，是否得到很好利用，都是用戶(hù)說(shuō)了算。如果用戶(hù)沒(méi)能參與到前期的規劃，那就只有等產(chǎn)品面向市場(chǎng)的時(shí)候才接受“大考”，城市不是快速消費品，一旦一個(gè)產(chǎn)品做錯了，再重新開(kāi)發(fā)”新一代產(chǎn)品“的可能性就很小了。

　　這還不僅僅是開(kāi)放公眾參與的態(tài)度問(wèn)題，以我對上海的了解，我相信上海有這個(gè)胸襟和氣魄。最大的難度在公眾教育和組織。如何讓公眾理解控制性詳細規劃中的各種技術(shù)細節會(huì )對他們的生活產(chǎn)生什么樣的影響，如何讓更多的人為規劃輸入更多的信息，如何能有效地組織公眾參與，使得規劃者能更有的放矢，這才是最大的難點(diǎn)。

　　第三，如何解決“低收入家庭”的需求？

　　這個(gè)問(wèn)題，看上去和規劃的關(guān)系不大。但卻對城市影響巨大。學(xué)者研究的結果是，一個(gè)高級白領(lǐng)職位，往往會(huì )帶來(lái)1.6-2個(gè)低級的服務(wù)性職位的需求。如果這些職位不能得到滿(mǎn)足，那么高級職位的成本也將進(jìn)一步提升，最終，會(huì )限制一個(gè)城市的發(fā)展。

　　一個(gè)偉大的城市一定是各個(gè)社會(huì )階層都能找到自己的“城市夢(mèng)”的城市，紐約、舊金山、東京、巴黎、倫敦。都是如此。甚至在人們印象中完全由中產(chǎn)階級組成的硅谷，在最核心的帕羅?奧圖市（美國房?jì)r(jià)中位數最高的一個(gè)市）馬路對面，也有個(gè)“東帕羅?奧圖”，為貧民提供居所。

　　這并不意味著(zhù)一定要規劃“貧民區”。但上海似乎也應該想想，如何能讓在這里工作的人，無(wú)論他是否長(cháng)期定居上海，都能更好地融入城市生活。如何使得不同的社會(huì )階層之間能有機地生活在一起。

　　中低收入人群，尤其是外來(lái)人口組成的中低收入人群，他們所使用的街區可能和傳統的規劃都不太一樣，他們的密度肯定是更高的，以便能通過(guò)步行解決生活問(wèn)題，但為了避免形成“貧民區”，似乎又需要讓這些街區有一些中產(chǎn)階級或者高收入人群，以平衡社交網(wǎng)絡(luò )的單一性。

　　在這方面，東京有一些經(jīng)驗，比如幕張新都心等。萬(wàn)科理解，新一屆中央政府的決心，是要用更多的公共住房解決中低收入人群的住房問(wèn)題，而把中高檔的住房留給市場(chǎng)。我們相信，在解決中低收入家庭住宅問(wèn)題上，上海也將作出自己的嘗試。而建設這些社區，現在的開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有完整的經(jīng)驗。因為這需要解決的不僅僅是居住，更是生活。

　　這是我從萬(wàn)科的實(shí)踐出發(fā)，對城市問(wèn)題的一些思考。這些問(wèn)題，萬(wàn)科沒(méi)有答案，但我們愿意與社會(huì )各界一起思考，尋找答案。

　　上海是中國最發(fā)達的城市，在很大程度上代表著(zhù)中國城市化的前進(jìn)方向。無(wú)論是浦東新區的開(kāi)發(fā)開(kāi)放，軌道交通的規劃，甚至是新天地這樣的業(yè)態(tài)，私家車(chē)限牌這類(lèi)公共政策，上海的經(jīng)驗都得到了全國復制。這里的人均GDP最高，這里的人口素質(zhì)最高，這里最先面臨老齡化問(wèn)題，這里也有著(zhù)全國最好的公共治理水平。

　　可以說(shuō)，理解了現在的上海，就能理解很多中國城市的未來(lái)。那么也請上海為中國城市的發(fā)展，拓展更多的想象力。讓我們面對未來(lái)，一起努力。

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