過(guò)去的數年間，旅游地產(chǎn)項目在全國的很多區域都呈蓬勃發(fā)展的良好態(tài)勢，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都進(jìn)入到了旅游地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)的熱潮中來(lái)，可謂是一上來(lái)的勢頭非常好。經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，又到了一個(gè)繼續深化的關(guān)鍵時(shí)刻。深化的方向對了，措施對了，策略對了，可能我們的這個(gè)行業(yè)會(huì )迎來(lái)黃金的十年。

　　投資趨勢：遷移潮帶來(lái)的旅游地產(chǎn)機會(huì )

　　面向2014年乃至21世紀中期和后期，我們該如何思考這個(gè)行業(yè)。我認為第一個(gè)問(wèn)題就要從房地產(chǎn)行業(yè)投資的趨勢談起。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)投什么?這個(gè)問(wèn)題不想清楚，旅游地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局就不會(huì )清楚，當你面對無(wú)數個(gè)產(chǎn)品可以進(jìn)行投資的時(shí)候，你就會(huì )錯失方向。

　　未來(lái)投什么?

　　第一，住宅。我認為未來(lái)的3至5年，仍然是住宅房地產(chǎn)發(fā)展的重要機遇期。其中理由不言而喻。

　　第二，城市綜合體。過(guò)去的10年是城市綜合體大力發(fā)展的10年，但未來(lái)，城市綜合體將成為一片紅海。原因是城市綜合體是和整個(gè)城市的發(fā)展緊密結合在一起的，過(guò)去的10年絕大多數城市的框架都已拉開(kāi)，格局正在初步形成，一些超大城市還會(huì )形成若干個(gè)社區商業(yè)中心，副中心等等，但大多數的2-4線(xiàn)城市，可能只有一個(gè)市級商業(yè)中心，一個(gè)副中心，加一些社區商業(yè)，這樣的格局已經(jīng)或正在形成，這些商業(yè)中心中絕大多數都是靠城市綜合體發(fā)展起來(lái)的。未來(lái)，我們城市綜合體發(fā)展的空間正在變得有限，突出表現的是一些城市商業(yè)體量迅速擴張，消化周期拉長(cháng)，同質(zhì)化現象普遍存在。

　　第三，休閑旅游度假地產(chǎn)。我認為，方興未艾，潛力巨大。一是旅游地產(chǎn)的發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。經(jīng)歷過(guò)住宅，商業(yè)，城市綜合體，其本質(zhì)屬于傳統地產(chǎn)。傳統地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，需要創(chuàng )新和轉型，所以新的主題地產(chǎn)現是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，而旅游地產(chǎn)將是最重要的主題地產(chǎn)之一，從現在到未來(lái)，我們將迎來(lái)旅游地產(chǎn)時(shí)代，這是一個(gè)不可逆轉的大趨勢和大格局。二是旅游地產(chǎn)是生活方式的升級。旅游度假產(chǎn)業(yè)是我們國家大力發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，也符合消費升級這樣的大趨勢，旅游度假不僅僅是消費產(chǎn)品的升級，更重要的是生活方式的升級，而生活方式的升級比起消費品的升級更具有持久性。深層次原因還有很多，限于篇幅我就不展開(kāi)了。

　　思考旅游地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，我們還可以有另外一個(gè)視角，那就是環(huán)境所造成的遷移和遷居。過(guò)去，中國人因為戶(hù)籍概念以及長(cháng)期所形成的大城市福利等因素，造成人們在城市之間的遷徙很少，特別是大城市的人們要離開(kāi)所在的城市還是比較少的。但由于最近幾年，全國很多城市的霧霾，異常氣候等問(wèn)題已經(jīng)給人們的生產(chǎn)和生活方式帶來(lái)極大的考驗。

　　我個(gè)人估計，在未來(lái)的5-10年間，中國的大城市將迎來(lái)一撥遷移和遷居的熱潮。

　　未來(lái)的遷移和遷居會(huì )呈現出和以往不同的特點(diǎn)：

　　一是工作還在原來(lái)城市，而生活和家庭可能趨向于那些環(huán)境好的區域和城市。

　　二是工作、生活和家庭都同步實(shí)現遷移，那些環(huán)境好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較好的區域和城市將在未來(lái)的時(shí)間里迎來(lái)重大的發(fā)展機遇。

　　三是需要從全球區域看我們的遷移和遷居。從這個(gè)視角去思考旅游地產(chǎn)，我們會(huì )發(fā)現第一、第二居所正在融合和模糊，原來(lái)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品是作為生活方式的有效補充進(jìn)而會(huì )演化為生活中的不可或缺的一部分。這是一個(gè)大的趨勢。

　　評估模式：精準掌握消費者

　　先說(shuō)一下現狀?？傮w來(lái)看，旅游地產(chǎn)有以下特點(diǎn)值得關(guān)注：

　　1、總體供應量很大。特別是在一些重點(diǎn)區域，比如海南，云南，四川，山東，環(huán)渤海等，但真正成功的旅游地產(chǎn)項目目前來(lái)看還不太多；

　　2、呈現一窩蜂的情況。不僅僅是全國性的旅游目的地開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，主要中心城市開(kāi)始開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，連一些三線(xiàn)、四線(xiàn)城市都開(kāi)始搞旅游地產(chǎn)；

　　3、創(chuàng )新乏力，同質(zhì)化現象明顯。突出表現在旅游資源的整合不夠，標志性資源引入不夠，差異化不明顯，一些項目出現建設規模和所在城市發(fā)展不經(jīng)濟，不可持續發(fā)展。

　　如果說(shuō)過(guò)去十年是旅游地產(chǎn)的跑馬圈地時(shí)代，站在今天的時(shí)候，我們需要迎接新旅游地產(chǎn)時(shí)代的到來(lái)。

　　深入思考旅游地產(chǎn)，第一個(gè)思考模式的重大轉變就是我們要從過(guò)去的先思考產(chǎn)品，到"以終為始"，從思考需求入手，去思考我們整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　在營(yíng)銷(xiāo)學(xué)上，需求等于市場(chǎng)。這里多說(shuō)一句，我們?yōu)槭裁搓P(guān)注電商和商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭，并且如臨大敵?我曾經(jīng)在幾個(gè)場(chǎng)合都講過(guò)這個(gè)問(wèn)題，電商的本質(zhì)是數據，數據背后是消費者，是需求。電商之所以給我們帶來(lái)如此大的壓力，歸根到底，就是他精準的掌握了消費者。

　　未來(lái)的地產(chǎn)競爭，未來(lái)的旅游地產(chǎn)的競爭，誰(shuí)掌握了消費者，誰(shuí)就能在這場(chǎng)競爭中獲勝?？梢赃@么說(shuō)，需求決定旅游地產(chǎn)的未來(lái)。

　　從需求看旅游地產(chǎn)：

　　第一個(gè)重大的問(wèn)題就是"兩個(gè)市場(chǎng)"的問(wèn)題。

　　這個(gè)問(wèn)題是做旅游地產(chǎn)的首要和基礎性問(wèn)題。兩個(gè)市場(chǎng)，就是我們的旅游地產(chǎn)一直會(huì )存在兩個(gè)不同的細分市場(chǎng)，一個(gè)就是旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，一個(gè)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者更準確的說(shuō)，就是可銷(xiāo)售物業(yè)的市場(chǎng)。我一直堅持的認為，應該是兩個(gè)市場(chǎng)同等重要，缺一不可。

　　讓我們先來(lái)看旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)梳理，存在幾大明顯的需求。

　　第一，休閑度假。

　　這種需求過(guò)去的旅游地產(chǎn)項目也注意到了，但還不夠。我們說(shuō)，消費者需求是不斷在升級的，消費者是可以被教育的，未來(lái)的休閑度假，你如何能創(chuàng )造出更好的產(chǎn)品和服務(wù)，讓消費者能夠慢下來(lái)，靜下來(lái)，放松下來(lái)，運動(dòng)起來(lái)，這需要我們有更好的品牌，更好的服務(wù)，更好的差異化的產(chǎn)品，而這些需求，未來(lái)的差異化的空間巨大，值得我們認真研究，加以創(chuàng )新。

　　比如說(shuō)，現在的度假產(chǎn)品中，大量的是那些商務(wù)酒店改成的度假酒店，他們那些品牌很多的是商務(wù)酒店品牌，這些商務(wù)酒店通常規模大，房間數量多，它同時(shí)兼顧了度假、旅游和會(huì )議等多種功能，這就給我們提出了一些問(wèn)題，也給一些好的度假村品牌或者說(shuō)度假綜合體帶來(lái)了巨大的機會(huì )。

　　第二，會(huì )議旅游。

　　會(huì )議型酒店在酒店行業(yè)中是一個(gè)專(zhuān)有的名詞，但在我們旅游地產(chǎn)中，將它作為一個(gè)明確的需求拿出來(lái)思考和設計確實(shí)還不多。我認為，未來(lái)會(huì )議旅游空間巨大，盡管隨著(zhù)國家8項規定的出臺，有關(guān)公務(wù)的會(huì )議將會(huì )大幅度壓縮，但是我們旅游地產(chǎn)項目要大力開(kāi)拓商務(wù)會(huì )議的需求。13億人口的大國，一直就是全世界領(lǐng)先的大市場(chǎng)，在這樣的大市場(chǎng)中，商務(wù)性的會(huì )議將給我們旅游地產(chǎn)帶來(lái)很大的需求和客流。

　　第三，圈層聚會(huì )。

　　這些年最大的變化，就是原來(lái)是機構和組織才能組織會(huì )議，但現在，隨著(zhù)微信等新社交手段的發(fā)展，圈子越來(lái)越多，中國人的做事特點(diǎn)喜歡聚會(huì )，特別是別人拉進(jìn)群的新老朋友都需要聚會(huì )，這些聚會(huì )未來(lái)會(huì )成為旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的很大的需求。除此之外，一些中高層的小圈子聚會(huì )也在未來(lái)會(huì )成為一個(gè)很大的市場(chǎng)，滿(mǎn)足這些需求，未來(lái)的企業(yè)會(huì )所，別墅式酒店等可能都會(huì )有比較大的機會(huì )。

　　第四，娛樂(lè )。

　　我們都去過(guò)拉斯維加斯，那里的博彩業(yè)，那里的秀，水幕，都給我們留下了深刻的印象。我們去過(guò)迪斯尼，那里的各種體驗讓我們目不暇接，這些都是娛樂(lè )的需求，人們度假需要社交，需要運動(dòng)，需要文化，需要物質(zhì)和精神層面的滿(mǎn)足，這些需求還遠未被滿(mǎn)足，潛力巨大。

　　第五，養生、健康和旅游相融合。

　　過(guò)去我們的旅游，更多的就是住酒店，看景點(diǎn)，購物，但是今天的消費者，他們更加注重旅游途中的體驗，尤其是和養生、健康有關(guān)的需求，比如騎自行車(chē)等運動(dòng)，比如做SPA，做健康體驗，和康復等等，這些需求給我們的旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的更多的新的機會(huì )。

　　以上總結的這幾種需求，我認為會(huì )成為推動(dòng)和引領(lǐng)旅游度假地產(chǎn)中旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動(dòng)力和源泉。這些需求對于我們的旅游地產(chǎn)旅游產(chǎn)品的規劃和建設具有很大的作用。比如說(shuō)如果我們要考慮圈層聚會(huì )的需求，那我們在酒店聚會(huì )空間的設計上可能都需要做出重要的改變，類(lèi)似這樣的改變未來(lái)還會(huì )很多。

　　從旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的規模和前景來(lái)看，我們認為兩個(gè)區域市場(chǎng)是值得關(guān)注的：一是全國性的旅游目的地，一是依托于主要大中城市休閑度假的區域市場(chǎng)。

　　為什么選擇這樣兩個(gè)區域市場(chǎng)?關(guān)鍵是需求，就是旅游產(chǎn)業(yè)需求規模足夠并且具有可持續性。

　　什么樣的區域構成全國性旅游目的地?我認為有以下幾個(gè)要素是需要考量的：一個(gè)是資源的獨特性和稀缺性；一個(gè)是每年的游客數量；一個(gè)是交通可達性；一個(gè)是氣候和環(huán)境。

　　依托于主要大中城市休閑度假的區域市場(chǎng)是非常重要的旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。特別是以長(cháng)三角和珠三角位代表的區域，市場(chǎng)前景很大，關(guān)鍵是提供不斷升級換代的好的產(chǎn)品和服務(wù)，突出差異化，不斷引領(lǐng)消費需求。

　　接下來(lái)看旅游地產(chǎn)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　為什么說(shuō)我們的旅游地產(chǎn)項目現在說(shuō)成功還為時(shí)尚早?最重要的問(wèn)題就是房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題沒(méi)有想清楚。我們做旅游地產(chǎn)，總會(huì )問(wèn)自己四個(gè)問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)?為什么來(lái)買(mǎi)?以什么價(jià)格買(mǎi)?買(mǎi)什么樣的產(chǎn)品?而這些問(wèn)題的回答，不是模棱兩可，也不是似是而非，而是有方法的。我認為，如果你將旅游地產(chǎn)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)你分成"三大市場(chǎng)"，或許你可以找到需求。

　　第一個(gè)市場(chǎng)就是全國性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是說(shuō)這個(gè)項目可以吸引全國人民到那里去買(mǎi)房子。

　　第二個(gè)市場(chǎng)是區域性市場(chǎng)，也就是說(shuō)你這個(gè)項目可能可以吸引到這個(gè)省，或者臨近的城市的人去買(mǎi)房子。

　　第三個(gè)市場(chǎng)就是主要中心城市，特別是主要的一、二線(xiàn)城市郊區的帶有第一居所、生活功能的市場(chǎng)，這部分市場(chǎng)是第一居所和休閑度假的結合。

　　如果你按照這個(gè)"三個(gè)市場(chǎng)論"去梳理現在已經(jīng)有的旅游地產(chǎn)項目，大致你就可以看出這些項目未來(lái)的發(fā)展方向了。

　　想清楚這兩個(gè)市場(chǎng)(旅游和房地產(chǎn))，我們還要注意一個(gè)問(wèn)題，就是這兩個(gè)市場(chǎng)匹配的問(wèn)題，匹配的好，這個(gè)項目就能成功。

　　發(fā)展重點(diǎn)：中心城市郊區的旅游特色小鎮

　　根據這兩個(gè)市場(chǎng)的匹配程度，我把成功的旅游房地產(chǎn)分成三種類(lèi)型：

　　第一種類(lèi)型，是"全國性旅游目的地+全國性房地產(chǎn)市場(chǎng)"的項目。滿(mǎn)足這兩個(gè)條件的項目，目前來(lái)看，主要還是在海南。在海南，每年的10月以后，一大批的北方人就到海南過(guò)冬，他們可以住上3個(gè)月到6個(gè)月，從某種程度上說(shuō)，這些物業(yè)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的度假物業(yè)了，而更是他們的生活棲息之所了。其他地方目前來(lái)看都還不是很具備。

　　第二種類(lèi)型，是"全國性旅游目的地+區域性房地產(chǎn)市場(chǎng)"的項目。我們國家有一批全國性的旅游目的地，但并不是所有的旅游目的地適合開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，比如九寨溝，它絕對是世界級的旅游目的地，但那里由于高原等問(wèn)題，并不適合大規模開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項目。

　　所以，在看全國性旅游目的地的項目的時(shí)候，還要看它的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否具有區域性房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。比如云南、廣東、福建、四川、貴州、重慶等，在這些地方開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項目，就要看省內其他城市以及這個(gè)項目所在區域周邊城市是否有這樣的需求?？偟膩?lái)看，我認為第二種類(lèi)型是比較有挑戰的項目，能順利成功開(kāi)發(fā)關(guān)鍵是創(chuàng )造需求和找到需求。

　　第三種類(lèi)型，是主要中心城市郊區的旅游特色小鎮。這種類(lèi)型我認為會(huì )成為今后旅游地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。

　　旅游特色小鎮，并不是簡(jiǎn)單的造仿古的古鎮、古村落，更不是按照新農村建設所體現的新農村、旅游小鎮，而是致力于提供有質(zhì)量的生活品質(zhì)、有質(zhì)量的休閑度假功能的城市新區、社區。

　　從旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，這種項目可以滿(mǎn)足周末以及小長(cháng)假度假需求，也可以滿(mǎn)足商務(wù)會(huì )議，圈層聚會(huì )等各種需求，同時(shí)，這種項目在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求上看，他可以有居住的需求，度假的需求，投資的需求，依托的都是主要中心城市龐大的產(chǎn)業(yè)和人群。

　　而其中的旅游設施和資源還可以為居住在這里的消費者提供新的生活方式，兼具了傳統房地產(chǎn)的升級，居住在這里的人可以利用整個(gè)項目的設施，完成以往必須費很多勁才能完成的事情，比如可以練習高爾夫、網(wǎng)球和壁球等，跑步，騎自行車(chē)，小孩子可以在這里完成樂(lè )高積木，鋼琴練習，英語(yǔ)學(xué)習等。我認為，這將成為未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。

　　為什么第三種類(lèi)型會(huì )成為今后旅游地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)?其根本的原因在于這樣的旅游地產(chǎn)項目具有真實(shí)的本地需求，這是今后我們旅游地產(chǎn)可持續發(fā)展的根本動(dòng)力。

　　我曾經(jīng)接觸過(guò)一個(gè)北方的項目，他們希望打造成為溫泉小鎮，一開(kāi)始這個(gè)項目希望北京成為他們主要的市場(chǎng)。我給他們分析，北京過(guò)來(lái)，經(jīng)過(guò)層層衰減，其實(shí)真正能到一個(gè)異地的三四線(xiàn)城市去買(mǎi)一個(gè)房子，這樣的需求是很脆弱的。

　　但是我給他們建議，從一開(kāi)始的定位就是立足于本地需求，通過(guò)一些城市功能配套，特別是生活功能和度假功能的復合配套，從而打造新的生活方式的居住目的地，我認為本地需求才是類(lèi)似這樣項目的根本需求所在。

　　產(chǎn)品：需求是可以激發(fā)的

　　旅游地產(chǎn)的需求想清楚了，那我們就來(lái)考慮供應，我們考慮的供應不是簡(jiǎn)單的一個(gè)量的概念，更多的是要要考慮給市場(chǎng)提供什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，需求推動(dòng)供給，供給產(chǎn)生新的需求，這兩者是互相影響和促進(jìn)的。

　　研究旅游地產(chǎn)的供應問(wèn)題，有三個(gè)問(wèn)題需要解決：

　　一個(gè)是我們在什么地方提供好的旅游地產(chǎn)項目。

　　二是我們提供什么樣的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　三是我們怎么來(lái)提供這樣的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　回答了這三個(gè)問(wèn)題，我們就對旅游地產(chǎn)的供應問(wèn)題有了進(jìn)一步的答案。

　　我們先來(lái)回答第一個(gè)問(wèn)題，在什么地方做旅游地產(chǎn)?

　　這個(gè)問(wèn)題包括三點(diǎn)，一是全球化布局策略，二是城市和區域布局策略，三是選址策略。

　　現在思考全球化布局策略時(shí)機已經(jīng)成熟，也顯得十分有必要。我們看到業(yè)內很多企業(yè)都已經(jīng)在開(kāi)始全球化的布局，在歐美、東南亞都有一些旅游地產(chǎn)項目在開(kāi)發(fā)建設。在未來(lái)的5年左右的時(shí)間，我們考慮全球化布局一個(gè)很重要的出發(fā)點(diǎn)就是我們中國人未來(lái)遷移和遷居會(huì )去哪里?這個(gè)需求想清楚了，我們的全球化布局就能逐步清晰。

　　考慮城市和區域布局有很多的指標，這里不一一贅述，但有幾個(gè)因素是需要考量的。

　　一是一個(gè)城市所處的經(jīng)濟地理結構，也就是我們要從大區域的布局中去看這個(gè)城市的過(guò)去，現在和未來(lái)，只有將這個(gè)城市的大格局看清楚了，我們才能做到旅游地產(chǎn)的順勢而為。

　　二是氣候和環(huán)境。氣候和環(huán)境在我們考慮旅游地產(chǎn)布局的重要性越來(lái)越突出了，有些地方可能是旅游目的地，但是不適合一年四季旅游度假，有些地方可能夏天可以避暑，但是冬天太冷，有些地方是很好的旅游目的地，但是可能由于高原等原因不適合大規模開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。

　　因此，我們在考慮布局時(shí)，氣候和環(huán)境是非常重要的考量因素，并且正在成為更重要的因素，切不可輕視。當然，有一個(gè)旅游地產(chǎn)元素在近些年成為很重要的賣(mài)點(diǎn)，那就是溫泉。溫泉的確可以給那些處于冬季寒冷區域的項目帶來(lái)新的賣(mài)點(diǎn)，但不能因為這個(gè)地方有溫泉就一定存在較大的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　三是所選區域的交通。一個(gè)城市可以因為航線(xiàn)的開(kāi)通，高鐵的開(kāi)通發(fā)生很大的變化。因此，我們在特別關(guān)注所處區域的機場(chǎng)以及高鐵等問(wèn)題，這也是我們在考慮區域市場(chǎng)的一個(gè)重要的因素。

　　四是一個(gè)城市的城市化率、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平以及人口等因素。我們觀(guān)察到一個(gè)現象，那就是越來(lái)越多三四線(xiàn)城市要做旅游地產(chǎn)。我認為三四線(xiàn)城市盡管有一些休閑需求，但整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)布局、城市化水平和人口導入等，都不足以在那樣的區域支撐大體量的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　如何來(lái)進(jìn)行選址?借用我們在看紅酒里面的一個(gè)常用的術(shù)語(yǔ)，就是"風(fēng)土"的概念，為什么不同的地方的紅酒會(huì )各有不同?其本質(zhì)上是和不同地方的風(fēng)土有關(guān)的。我們旅游地產(chǎn)講風(fēng)土，就是我們認為每塊地都是不同的，我們在地塊的選擇上，要綜合考慮這個(gè)地塊的自然地貌、周?chē)h(huán)境、歷史、人文以及地塊自身的內在肌理。從風(fēng)土的角度我們去研究每一個(gè)地塊的產(chǎn)品，我們才能盡可能減少同質(zhì)化，做出差異化的產(chǎn)品來(lái)。

　　我們來(lái)分析第二個(gè)問(wèn)題，就是我們提供什么樣的產(chǎn)品?

　　思考這個(gè)問(wèn)題的背后，是思考如何找到需求，如何創(chuàng )造需求的問(wèn)題。一個(gè)組織，一個(gè)企業(yè)之所以能在現代市場(chǎng)競爭中獲勝并且得到可持續的發(fā)展，最主要的原因之一就是這個(gè)組織能夠不斷的創(chuàng )造新的需求，從而能不斷的為社會(huì )，為消費者提供不同的產(chǎn)品，創(chuàng )造價(jià)值。而要創(chuàng )造新的需求，提供的產(chǎn)品很重要，通過(guò)產(chǎn)品所表現的產(chǎn)品力很重要。旅游地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們的產(chǎn)品正在出現同質(zhì)化現象越來(lái)越嚴重，一些項目追求"高、大、全"等問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決，需要旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品力。

　　旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品力，第一個(gè)要思考的問(wèn)題，是"無(wú)中生有"?還是"順勢而為"?一種觀(guān)點(diǎn)就認為我們做旅游地產(chǎn)項目就是要順勢，所謂的順勢，就是看看這些區域的需求在哪里?他們很喜歡的做法就是去看這個(gè)城市每年的開(kāi)發(fā)量，銷(xiāo)售量，去化周期，價(jià)格，哪里的人買(mǎi)，據此他們就可以得出在這樣的區域做這樣的旅游地產(chǎn)項目是否值得?從某種角度看，這個(gè)方法是對的。但是這個(gè)方法的本質(zhì)還是用傳統房地產(chǎn)的思維去思考旅游地產(chǎn)。

　　今天傳統的房地產(chǎn)也不是只會(huì )看周?chē)?、旁邊的市?chǎng)就會(huì )做項目了。比如一些三四線(xiàn)城市的郊區大盤(pán)，我們按傳統思維理解，這個(gè)城市一年的銷(xiāo)售量假定就是10億元，但這個(gè)大盤(pán)一年要賣(mài)20億元，那傳統思維就認為這個(gè)市場(chǎng)無(wú)法做了，但是事實(shí)是什么呢?事實(shí)是這個(gè)市場(chǎng)被放大了。因此，今天即使是傳統的房地產(chǎn)項目，如果說(shuō)它是順勢，那它一定順的是預期的勢。

　　旅游地產(chǎn)更是如此，旅游地產(chǎn)項目是看預期的，看這個(gè)城市的發(fā)展水平和趨勢，看旅游消費的發(fā)展水平和趨勢，這是順勢。但更多的項目，是無(wú)中生有的。海南那么多旅游地產(chǎn)項目都是無(wú)中生有的，華僑城的很多項目也是無(wú)中生有的。為什么?因為需求是可以被找到的，也可以被創(chuàng )造了，否則，喬布斯的蘋(píng)果如果只是順勢，只是去找需求，那就不會(huì )有今天的蘋(píng)果。

　　但無(wú)中生有也好，順勢而為也罷，他們共同的基礎是這個(gè)需求的人群是客觀(guān)存在的，只是有些我們可以找到，有些我們需要激發(fā)。但找到和激發(fā)這些需求，需要更專(zhuān)業(yè)的手段和方法，傳統的房地產(chǎn)思路的老路子是不行了。

　　旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品力，第二個(gè)要思考的問(wèn)題就是產(chǎn)品是否可持續發(fā)展。一些旅游地產(chǎn)項目，從設計和產(chǎn)品配比上過(guò)分突出標志性，配置遠超城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的酒店、度假村、主題公園、商業(yè)，從表面上看，似乎我們的產(chǎn)品有了很大的進(jìn)展。

　　但我們的產(chǎn)品需要考慮到產(chǎn)品與所在社區，所在城市的可持續發(fā)展，規劃的尺度符合城市和區域的發(fā)展路徑，符合人的生活方式需求，產(chǎn)品的內容強調功能全，但是尺度適當，這樣的考慮有利于多方的共贏(yíng)，也最終有利于項目的可持續發(fā)展。

　　旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品力，第三個(gè)要思考的問(wèn)題就是要重視產(chǎn)品的個(gè)性。過(guò)去十年的旅游地產(chǎn)，我們經(jīng)歷的是品牌時(shí)代，所以很多項目中都有不同的酒店品牌、主題公園品牌、文化娛樂(lè )品牌，品牌對于旅游地產(chǎn)消費人群的號召力和影響力還在與日俱增，在未來(lái)品牌還有很大的發(fā)展空間。

　　除此之外，我們更要考慮旅游地產(chǎn)項目的個(gè)性問(wèn)題，當消費者對這些傳統品牌耳熟能詳的時(shí)候，他們已經(jīng)被教育了，他們需要新的產(chǎn)品，而個(gè)性化的產(chǎn)品，個(gè)性化的品牌將成為他們新的選擇，旅游地產(chǎn)要順應這樣的趨勢和變化。不僅如此，除了考慮個(gè)性，我們還可以對個(gè)性進(jìn)行組合，也就是在旅游地產(chǎn)項目中，一批個(gè)性化產(chǎn)品的組合將有助于項目的發(fā)展并最終獲得消費者的認同。

　　我們提供什么樣的產(chǎn)品?有幾個(gè)元素是可以考慮的：

　　一是景觀(guān)不再是配套，而是產(chǎn)品競爭力的重要組成部分。好的旅游地產(chǎn)項目，景觀(guān)是重要的組成部分。在景觀(guān)的設計中，水以及和水相關(guān)的元素是基礎，也是至關(guān)重要的。有山有水，符合中國人深層次的審美情趣。而且，因為有水，可以疊加很多元素，比如游艇、帆船等水上運動(dòng)，以及水幕電影、水秀、水上樂(lè )園等。

　　隨著(zhù)水的流動(dòng)，可以讓整個(gè)項目充滿(mǎn)靈動(dòng)，讓消費者到這樣的項目中放下身心。除此之外，一些類(lèi)似都市田園元素的運用也是十分重要的。田園的要素讓人們回歸自然，是我們在考慮旅游地產(chǎn)很重要的元素。

　　二是度假物業(yè)的戶(hù)型和產(chǎn)品設計需要創(chuàng )新。根據不同消費者的需求，我們在度假物業(yè)的戶(hù)型設計、面積設計，尤其是內在的動(dòng)線(xiàn)設計上需要創(chuàng )新。這一點(diǎn)，云南一些旅游地產(chǎn)項目給了我們很多啟發(fā)。

　　一些好的旅游地產(chǎn)項目，他們把建筑本身作為項目最大的賣(mài)點(diǎn)之一，比如具有納西族風(fēng)格的建筑風(fēng)格，給消費者不一樣的體驗和感受。在戶(hù)型設計上，我們要充分考慮到度假的需求，在戶(hù)型面積、功能配置、內在動(dòng)線(xiàn)上都需要認真設計和創(chuàng )新，讓消費者感覺(jué)物超所值。

　　三是旅游地產(chǎn)產(chǎn)品需要性?xún)r(jià)比。在旅游地產(chǎn)產(chǎn)品中考慮性?xún)r(jià)比，有兩個(gè)重要的方面：一方面總價(jià)的控制，另一方面是提供的附加價(jià)值，這兩個(gè)方面都是體現性?xún)r(jià)比的很好指標。

　　從海南以及全國很多項目來(lái)看，基本是足夠高端的和注重剛需的產(chǎn)品比較好賣(mài)，而中間層級的項目比較難賣(mài)，泛三亞區域的市場(chǎng)情況基本如此。

　　對于足夠高端的產(chǎn)品，它賣(mài)的是價(jià)值，特別是附著(zhù)在物業(yè)上的更多的品牌價(jià)值、稀缺性?xún)r(jià)值、圈層價(jià)值等，他們對于價(jià)格并不敏感，但是對于價(jià)值很敏感。

　　隨著(zhù)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的目標市場(chǎng)開(kāi)始越來(lái)越多的針對中產(chǎn)，他們渴望改善生活質(zhì)量，但對于價(jià)格，尤其是那些可替代性產(chǎn)品的消費，價(jià)格是一個(gè)非常重要的因素。而且隨著(zhù)一些旅游目的地城市旅游地產(chǎn)發(fā)展，價(jià)格逐步抬高，將越來(lái)越多的本地需求排除在外，注重性?xún)r(jià)比就能兼顧外部需求和本地需求。

　　四是旅游地產(chǎn)要注重休閑、度假、養生、文化演藝等多種要素的結合。旅游地產(chǎn)是一個(gè)平臺，旅游本身就是休閑，就是度假，就是養生。

　　從旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展趨勢來(lái)看，一方面是注重標志性，但另一方面，要更多注重多種要素的結合，它可能不是一兩個(gè)單體建筑的標志性，但多種要素有機組合在一起，用整個(gè)項目的精心設計，有機組合，從整體上打造成為一個(gè)標志性的項目。

　　五是旅游地產(chǎn)的產(chǎn)城融合。今天我們思考的產(chǎn)，不應該再僅僅是工業(yè)和傳統產(chǎn)業(yè)的概念，旅游為代表的休閑養生等產(chǎn)業(yè)本身就是現代服務(wù)業(yè)的重要內容，我們要更多的思考現代服務(wù)業(yè)背景下的產(chǎn)城融合。

　　那為什么旅游地產(chǎn)要思考產(chǎn)城融合?最根本的問(wèn)題是解決人口導入問(wèn)題，解決人們進(jìn)得來(lái)，留下來(lái)的問(wèn)題。比如，和旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的教育培訓產(chǎn)業(yè)，就是一個(gè)非常重要的旅游產(chǎn)業(yè)載體，如果在5000畝項目中建設一個(gè)旅游學(xué)院，兩萬(wàn)人的師生規模會(huì )給所在區域內的旅游設施、商業(yè)和居住帶來(lái)多少人氣和潛在的購買(mǎi)力呢?

　　在旅游小鎮中更要考慮產(chǎn)城融合，特別是城市功能的引入、城市配套設施的建設，任何一個(gè)大項目的開(kāi)發(fā)或者區域開(kāi)發(fā)，都不應該僅僅是城市功能的一種，比如旅游地產(chǎn)不要僅僅是旅游，一個(gè)CBD不能僅僅是金融，一個(gè)高科技園區不能僅僅是產(chǎn)業(yè)園區，而都要考慮城市多元功能的組合。

　　第三個(gè)問(wèn)題，那就是如何來(lái)提供這樣的產(chǎn)品?

　　也就是說(shuō)，我們的旅游地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)者，應該如何做才能做好旅游地產(chǎn)項目?我認為，有以下問(wèn)題是需要關(guān)注的：

　　一是資源要素的整合能力。旅游地產(chǎn)不能用傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維去運作，和傳統房地產(chǎn)一個(gè)重要差別就是旅游地產(chǎn)由于涉及到大量的旅游等產(chǎn)業(yè)資源，需要大量的整合，引入，比如酒店和度假村品牌、娛樂(lè )資源、度假資源、養生資源等等。

　　從資源整合的能力擴展開(kāi)來(lái)，旅游地產(chǎn)有可能引領(lǐng)所在的企業(yè)進(jìn)行轉型。我們可以跳開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維，研究旅游產(chǎn)業(yè)鏈的上下游環(huán)節，找到最有價(jià)值的環(huán)節、產(chǎn)品和品牌，通過(guò)投資不同的旅游資源和品牌，通過(guò)和不同的旅游資源和品牌合作，使自己的企業(yè)有可能轉型成為旅游度假產(chǎn)業(yè)的品牌管理集團，使自己的企業(yè)成為旅游產(chǎn)業(yè)的LVMH等。

　　資源要素的組合，需要統籌考慮全球資源。旅游地產(chǎn)不僅要看國內資源，更重要的是利用全球智慧，將全世界好的產(chǎn)品，品牌，內容，資源，合作伙伴等嫁接到旅游地產(chǎn)項目中來(lái)，實(shí)現項目和產(chǎn)品的創(chuàng )新。

　　二是旅游地產(chǎn)需要一個(gè)公司的體系能力?，F在來(lái)投資開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項目，已經(jīng)不是一個(gè)項目公司所能運作的，它需要整個(gè)公司的營(yíng)銷(xiāo)、市場(chǎng)、投資、資本運作、資源整合、開(kāi)發(fā)等力量一起來(lái)運作。所以，面對旅游地產(chǎn)項目，公司的組織體系、人員架構、管理方式等都需要作出調整，以適應并且加強旅游地產(chǎn)的體系能力。

　　三是旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)策略需要更有針對性。比如海南的旅游地產(chǎn)項目更適合于全國性營(yíng)銷(xiāo)，需要大體量的項目開(kāi)發(fā)，但在云南的很多項目，可能走的就是一個(gè)精品的開(kāi)發(fā)模式，事實(shí)上云南也涌現了很多很好的精品旅游地產(chǎn)項目。在全國旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式都會(huì )呈現很大的不同，需要針對不同的區域，不同的產(chǎn)品，不同的項目進(jìn)行針對性調整。

　　四是旅游地產(chǎn)的銷(xiāo)售渠道需要重建和創(chuàng )新。旅游地產(chǎn)需要對市場(chǎng)的精確判斷，更需要口碑傳播和圈層營(yíng)銷(xiāo)，口碑傳播的重要性將極大改變旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式和渠道，借助于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)電商可以進(jìn)行銷(xiāo)售的重建和創(chuàng )新。

　　利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)電商在大數據、平臺、免費、體驗、交互等方面的優(yōu)勢，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域正在興起電商潮，一旦解決房地產(chǎn)電商的支付問(wèn)題，隨之就能真正解決房地產(chǎn)的數據問(wèn)題，則對旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)起到重要的推動(dòng)作用。