四川的養老地產(chǎn)市場(chǎng)被認為是樓市中的"藍海"，多家企業(yè)紛紛涌入并開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)項目，而且四川養老服務(wù)具有較大的市場(chǎng)潛力。四川省建筑設計研究院副院長(cháng)、總建筑師徐衛針對目前尚在探索階段的養老地產(chǎn)市場(chǎng)，提出了"養老地產(chǎn)需要理性漸進(jìn)的增長(cháng)，警惕出現爆發(fā)性增長(cháng)"的觀(guān)點(diǎn)。

　　養老產(chǎn)業(yè)屬第2.5產(chǎn)業(yè)的新型產(chǎn)業(yè)

　　三年前，四川省建筑設計研究院成立了養老研究小組，專(zhuān)門(mén)針對養老地產(chǎn)項目進(jìn)行業(yè)務(wù)研發(fā)。

　　作為國內養老建筑研發(fā)的先行者，目前四川省建筑設計研究院已完成和正在建設的真正養老項目有15個(gè)，徐衛作為四川省建筑設計研究院養老業(yè)務(wù)研發(fā)總負責人，對四川養老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著(zhù)自身的看法和觀(guān)點(diǎn)。

　　在四川省建筑設計研究院副院長(cháng)、總建筑師徐衛看來(lái)，養老地產(chǎn)被很多企業(yè)視為地產(chǎn)市場(chǎng)轉型吸收養老的一種方式，是隨之所形成的一種新型地產(chǎn)項目，更多的是市場(chǎng)上的一種統稱(chēng)，并不是十分科學(xué)。"從國家層面和設計企業(yè)的技術(shù)角度來(lái)看，養老地產(chǎn)更應該叫養老建筑或養老住宅產(chǎn)品，包括配套的養老設施。"

　　缺乏嚴格界定的養老地產(chǎn)市場(chǎng)，被部分業(yè)內人士稱(chēng)之為"粗放式"增長(cháng)。"養老地產(chǎn)變成了開(kāi)發(fā)商的拿地工具"，從目前四川養老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，仍處于試水階段，存在著(zhù)諸多不足。

　　老年人口，是養老地產(chǎn)的服務(wù)群體，針對對象的特殊性也決定了養老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)和住宅有著(zhù)完全不同的特點(diǎn)。

　　"項目所處的環(huán)境不同，不僅要求有氣候、光照、綠化、生態(tài)等較好的自然環(huán)境，同時(shí)也要求醫療、交通、社區等配套設施完備的社會(huì )環(huán)境。而且在產(chǎn)品設計上要充分考慮老年人生理、心理特征和實(shí)際需要，國家有著(zhù)一系列的相關(guān)設計標準規范。"徐衛對中國經(jīng)濟網(wǎng)說(shuō)道。

　　養老項目后期的運營(yíng)服務(wù)，往往成為判定整個(gè)養老地產(chǎn)成功與否的關(guān)鍵。從硬性的養老設備使用、裝修開(kāi)始，直到專(zhuān)業(yè)化的護理配套服務(wù)，以養老地產(chǎn)為核心，前后延伸形成了養老產(chǎn)業(yè)鏈。徐衛認為"養老產(chǎn)業(yè)的特殊性，使得養老產(chǎn)業(yè)不僅有養老地產(chǎn)、養老設備制造方面的屬性，更需要養老護理服務(wù)業(yè)的支撐，因此它是屬于2.5產(chǎn)業(yè)的一種新型產(chǎn)業(yè)。"

　　四川養老地產(chǎn)市場(chǎng)并不成熟

　　"少不入蜀，老不離川"，四川因優(yōu)越的自然氣候環(huán)境和休閑舒適的生活氛圍，自古便是養老的理想場(chǎng)所。

　　多家房企（機構）已開(kāi)始試水四川養老市場(chǎng)，但從市場(chǎng)發(fā)展階段來(lái)看，"四川養老市場(chǎng)仍然處于摸著(zhù)石頭過(guò)河的階段，還存在著(zhù)眾多的不足。"與全國養老地產(chǎn)市場(chǎng)的處境相同，四川和成都的地產(chǎn)項目在運營(yíng)模式，土地政策方面等都還處在探索之中。

　　人口老齡化的速度在加快，但目前國內還處于應付社會(huì )老齡化問(wèn)題的初級階段，養老項目只是為了安排老人養老而修建，而成熟的養老產(chǎn)業(yè)是以老年人為核心，提供介入式的養老支持。

　　不容無(wú)視的事實(shí)是，目前中國社會(huì )存在未富先老的現象。根據國際標準，人均可支配收入達到3000美元以上，而且社會(huì )保障體系完善時(shí)，老年人會(huì )成為老年住宅的消費主體。但目前國內社會(huì )保障體系不完善，人均可支配收入也尚未達到3000美元，使得養老地產(chǎn)的發(fā)展受到了局限。

　　截止目前，鼓勵支持養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)文件共出臺了10個(gè)，但國家扶持優(yōu)惠政策的落地執行措施還存在不明確問(wèn)題。徐衛說(shuō)道，"尤其是養老項目用地、養老如何與醫療保險相結合等關(guān)鍵問(wèn)題沒(méi)有明確的執行措施，導致眾多企業(yè)都是持觀(guān)望態(tài)度。"

　　此外，養老地產(chǎn)的主體并不在地產(chǎn)，而是有關(guān)養老的各種配套設施，比如老年護理、老齡服務(wù)、醫療康復等，這些才是養老地產(chǎn)的核心和項目盈利的主要來(lái)源。而在徐衛看來(lái)，"目前企業(yè)對養老地產(chǎn)科學(xué)、合理、成功的運營(yíng)模式都還處在探索中，都在尋找一種復合市場(chǎng)規律和社會(huì )實(shí)際的運營(yíng)模式。"

　　"并不成熟的市場(chǎng)條件，使得四川目前還不存在真正意義上已經(jīng)建成的養老地產(chǎn)項目。"徐衛說(shuō)。

　　潛力巨大但應理性漸進(jìn)增長(cháng)

　　盡管四川養老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還在初級階段，但徐衛對市場(chǎng)的前景持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，認為"四川市場(chǎng)有著(zhù)較大的潛力"。

　　在第六次全國人口普查中，四川省常住人口中，60歲及以上老年人口達1311萬(wàn)，占總人口的16.3%，高出全國平均水平3.04%，預計到2015年末老年人口將達到1600萬(wàn)，約占總人口的19%。

　　截止2011年末，四川省60歲及以上老齡人口占常住人口總數的17.52%，高出全國平均水平約4個(gè)百分點(diǎn)，老齡化程度位居全國第二。同時(shí)，四川的養老設施建設滯后，供應不足，距離國家"十二五"養老服務(wù)建設目標還有較大差距，養老地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旺盛。

　　根據徐衛介紹，四川民政部門(mén)在國家養老政策落實(shí)執行、配套資源的支持力度等方面，都開(kāi)展了大量工作?！冻啥际腥嗣裾P(guān)于推進(jìn)我市城鄉老齡事業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》、成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快我市老齡服務(wù)社會(huì )化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的意見(jiàn)》等相關(guān)政策相繼出臺，利好的政策條件將推動(dòng)四川養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　此外，各種社會(huì )力量積極參與養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，四川的本土企業(yè)也在養老方面開(kāi)展了一些具體項目的運營(yíng)實(shí)踐，推動(dòng)著(zhù)四川養老住宅產(chǎn)品的建設。

　　但同時(shí)，徐衛強調，"養老產(chǎn)業(yè)需要后期專(zhuān)業(yè)化護理服務(wù)的持續支撐，是一個(gè)綜合的過(guò)程，社會(huì )各方應該形成共識，讓養老地產(chǎn)理性漸進(jìn)的發(fā)展，警惕集中爆發(fā)增長(cháng)，養老住宅產(chǎn)品需要慢慢發(fā)展并探索出成熟的發(fā)展模式"。

      北京山合水易規劃設計院
      網(wǎng)址：http://weightlossdietary.com/ 
      地址：北京市海淀區花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數字電視產(chǎn)業(yè)園區內）
      電話(huà)：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.org