自古至今，中國或許是世界上養老意識最強的國家，這與不安全感到底有關(guān)。從養兒防老積谷防饑到近些年普遍提及的以房養老，以及日益嚴重的老齡化現象，種種跡象表明人們對老年生活充滿(mǎn)了擔憂(yōu)，血壓計、手扶輪椅、智能馬桶等諸多以老年人為對象的產(chǎn)品應景而生，養老地產(chǎn)自然成為其中一個(gè)帶有賣(mài)點(diǎn)的概念。

　　至今，把以房養老當作養老地產(chǎn)的核心的誤區仍然存在。萬(wàn)科副總裁毛大慶判斷以房養老是一個(gè)偽命題。他的邏輯是"以房養老的前提是房?jì)r(jià)一直漲而不降，無(wú)論從現實(shí)還是從經(jīng)濟學(xué)角度講，都是不可能的"。除此之外，養老地產(chǎn)的內容、元素還有很多，不是單純的養老和地產(chǎn)的排列組合。

　　據《2013-2017年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運營(yíng)模式分析報告》顯示，截至2010年底，全國各類(lèi)老年福利機構已有39904個(gè)，卻不足以應對老齡化的翻倍增長(cháng)。于是，屬于美國舶來(lái)品的養老地產(chǎn)現在備受關(guān)注與追逐，在中國受到各級政府、資本市場(chǎng)以及外國投資者的青睞。

　　系統完備的養老地產(chǎn)，需要一個(gè)完善的從建筑設計到配套設施、從娛樂(lè )護理到臨終關(guān)懷等環(huán)節，可見(jiàn)的事實(shí)卻是，建筑設計、配套設施、娛樂(lè )護理、臨終關(guān)懷要么只有構想，缺乏完善的操作，要么還在照葫蘆畫(huà)瓢的初步階段。因此，養老地產(chǎn)雖然極有可能繼商業(yè)地產(chǎn)以后在未來(lái)成為中國房地產(chǎn)最誘人的概念和產(chǎn)品，不過(guò)，至少截止到現在，真正意義上的養老地產(chǎn)受社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平、文化傳承等因素制約，落地執行的情況并不樂(lè )觀(guān)。

　　美國老年公寓協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、養老地產(chǎn)公司BelmontVillage創(chuàng )始人PatriciaWill談到養老地產(chǎn)的中國前景，她強調"養老地產(chǎn)其實(shí)是房地產(chǎn)、酒店管理和護理三者結合的產(chǎn)物。如果只做好房地產(chǎn)這塊，就漏掉其他兩點(diǎn)"。恰恰養老地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中還是局限于房地產(chǎn)這一單一板塊，漏掉的正是酒店管理與護理關(guān)懷這兩部分。

　　如果充分考慮人文關(guān)懷，養老地產(chǎn)必須不局限于單一的老齡化群體，它應該還包括適合青年人生活的社區，即適合老人的子女居住的青年社區，青年社區與養老社區緊鄰，并且是處在規劃所定的同一個(gè)項目范圍內，這樣的房地產(chǎn)項目才是養老地產(chǎn)項目，才更有可能被老人接受。倘若單獨建設養老社區，老人會(huì )覺(jué)得被孤立，會(huì )誤以為要把他們趕走，孤獨感也會(huì )越來(lái)越重。

　　所以，養老地產(chǎn)的理念要求，對操作養老地產(chǎn)有興趣的房地產(chǎn)發(fā)展商最好在開(kāi)發(fā)之前就要籌劃全面系統的營(yíng)運模式，不然永遠只會(huì )停留在養老社區層面。

　　是過(guò)程，不是結果

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶有中國傳統長(cháng)幼尊卑的一切特點(diǎn)，即在以年齡為序劃分市場(chǎng)時(shí)，會(huì )有學(xué)區房、剛需住房、養老地產(chǎn)之分，同時(shí)，這三種特點(diǎn)的住房區分又分別代表日常生活最關(guān)心的教育、就業(yè)、醫療三方面，學(xué)區房以教育資源為導向，剛需住房以就業(yè)收入為選擇，養老地產(chǎn)以終老醫療為希望。就房地產(chǎn)市場(chǎng)的細分而言，年齡細分法如一條分成三段的直線(xiàn)，涵蓋了所有可能的銷(xiāo)售對象。

　　值得警惕的是，地產(chǎn)細分是很危險的狀態(tài)。養老地產(chǎn)也好、生態(tài)地產(chǎn)也好、旅游地產(chǎn)也好、奧運地產(chǎn)也好……都是在中國被分裂分類(lèi)的，它們被冠以某種特定名義營(yíng)銷(xiāo)，優(yōu)點(diǎn)是目標準確，輕易就抓取了定向人群；缺點(diǎn)是粗暴蠻橫，帶著(zhù)購房者進(jìn)入置業(yè)安家的誤區。此外，地產(chǎn)細分還會(huì )把地產(chǎn)的功能簡(jiǎn)單歸于物業(yè)與周邊配套。因此，依托于土地的中國房地產(chǎn)對人而言不止于功能性，還有情感的體現。房地產(chǎn)只能是在出行、購物、娛樂(lè )、休閑、醫療、保健等功能方面有所細分，而且細分的功能歸根結底還是為了支撐在此生活的人。

　　事實(shí)上，養老地產(chǎn)絕非只是對位于老年人，其核心在于養的方式而非老的狀態(tài)。提出"新東方主義""新生活方式"等房地產(chǎn)運營(yíng)思想的盧鏗先生認為，"今天的國人特別需要一種禪理的人生。在物欲橫流、都市喧囂、人心浮躁的這個(gè)時(shí)代，禪意的寧靜是對紅塵明辨的一個(gè)過(guò)程，是燈紅酒綠之外的一方凈土，是過(guò)濾了虛偽人性之后的一種超然。"

　　是時(shí)候為養老地產(chǎn)真正定義了。在眾多人的識辨誤區中，把養老地產(chǎn)看作一種老之將至的結果來(lái)處理來(lái)應對，武斷地認定養老地產(chǎn)的對象就是老年人；其實(shí)不然，養老地產(chǎn)是指以滋養、包養、護養等各種養的方式伴隨人的一生的過(guò)程。

　　在整個(gè)過(guò)程里面，養的方式?jīng)Q定了老的狀態(tài)，這勢必影響著(zhù)人們在選擇生活方式和生活節奏時(shí)的態(tài)度，也提醒著(zhù)人們怎樣去對待時(shí)間，從而達到自己理想的老的狀態(tài)。

　　由此來(lái)看，養老地產(chǎn)不局限于老年人，它大可以從未達到退休年齡的中年人開(kāi)始，從琴棋書(shū)畫(huà)開(kāi)始修身養性，從放慢生活節奏挖掘個(gè)人性情所向的興趣開(kāi)始，正如盧鏗先生所言，"身心的修煉是來(lái)不得快的，真正的快意須來(lái)自于慢品"。

　　復合生活的趨勢

　　梁漱溟說(shuō)，能夠把自己的生活安排對了的人很少。

　　當意識到養老是一種過(guò)程而非一種結果時(shí)，未達到退休年齡的人對養老也就不再羞于啟齒了。

　　一位供職于流行音樂(lè )公司的日本人說(shuō)，"現在有股趨向'復合生活'的潮流，每個(gè)人都在為年老做準備，哪怕還沒(méi)那么老"。被譽(yù)為改變當今時(shí)尚媒體走向的《Monocle》雜志主編泰勒?布魯爾就此判斷，"根本未達退休年齡的人都在為年老大肆做準備"。不止歐美日等發(fā)達國家，現下的中國也有越來(lái)越多的根本沒(méi)有達到退休年齡的人已經(jīng)為奔向老年開(kāi)始準備了。

　　所有為奔向老年提前所作的準備中，郊野青山是首選。它與喧囂都市的快節奏反方向運行，郊野青山暗含的自然、緩慢、健康等特點(diǎn)正好契合養的過(guò)程所需要的恬淡、安靜和放松。城市上空時(shí)時(shí)刻刻布滿(mǎn)了揮之不去的焦慮、急切以及生意往來(lái)的斡旋，結束一天所有任務(wù)和緊張回到家里，也比不過(guò)在郊野看到星星時(shí)那般放松。

　　這些根本沒(méi)有達到退休年齡的人或學(xué)歷較高，或財富較厚，特別知道自己想要什么什么樣的生活，他們對于追求的生活品質(zhì)有清晰的認識與判斷，故而他們所追求的生活場(chǎng)景和生活方式成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品定位的一個(gè)重要原因，已知消費者的所在，下一步就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)了。

　　綜合自然環(huán)境、客戶(hù)意愿、開(kāi)發(fā)成本與產(chǎn)出，在郊野青山設計別墅成為開(kāi)發(fā)商的首選，并且，對養老的過(guò)程開(kāi)始在意的人們也樂(lè )于接受郊野青山的別墅形態(tài)，它的空間感、私密感、靜謐感以及對自我情趣的制造感合攏而成追求至極的"復合生活"形態(tài)。

　　房子之于生活，不單單指生活的空間，而是要怎么樣的生活方式。生于18世紀的法國思想家盧梭通過(guò)《生活在大自然的生活里》表達了自己對生活的意愿，"我把輿論、偏見(jiàn)和所有虛假的感情遠遠驅走，使那些配享受如此佳境的人遷進(jìn)這大自然的樂(lè )園。我將把他們組成一個(gè)親切的社會(huì )，而我相信自己并非其中不相稱(chēng)的成員。"

　　當人們想知道自己該怎么活下去，想知道自己的生活質(zhì)量會(huì )怎么樣，基于對未來(lái)的想象，也就知道該怎么為此準備了。

　　萬(wàn)物并作以觀(guān)復

　　沒(méi)什么爭論。

　　人文從來(lái)沒(méi)有停止在建筑上體現，哪怕是世下被時(shí)代要挾的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。假設養老地產(chǎn)成立并落地執行，其中的人文元素要求必不可少，作為貫穿人之一生品性修養的關(guān)鍵所在，人文元素不僅體現在建筑設計、細節處理等方面，更多的人文感知來(lái)自精神建設。簡(jiǎn)言之，志在養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商要在一塊開(kāi)發(fā)的土地上完成建筑物以外的更多的人文配套。

　　在生活中，我們會(huì )發(fā)現這樣的問(wèn)題，人們以現在的問(wèn)題質(zhì)于古代，是會(huì )造成禍害的。同樣，人們以過(guò)去的問(wèn)題質(zhì)于現在，也會(huì )出現不可估量的問(wèn)題。因而，養老地產(chǎn)的操作、執行以及后期根據時(shí)代變化、人情習性所做的適度改善、調整甚是必要。

　　人文教養是人格完美的普遍性手段，每一個(gè)人在面對一生的生活時(shí)，無(wú)時(shí)無(wú)刻不處于自我修正之中，這亦是復合生活成為潮流的基礎原因。某種程度上，養老地產(chǎn)這種物業(yè)形態(tài)和概念只不過(guò)是對自我認識的另一種形式的梳理，它用建筑要件拆分組合的模型，對人一生的結構作出自然劃分，以求形成人在不同時(shí)段、不同狀態(tài)下的自治的復合生活。

　　北京大學(xué)中文系教授張頤武認為，"復合生活是提供一種新的居住歷史，新的居住觀(guān)念，也就是流動(dòng)性和家的穩定性的完美結合。"

　　中國社會(huì )中的家族特色，也勢必決定了養老地產(chǎn)不能狹隘地解釋為養老送終的最后歸宿，正如前文所述，養老地產(chǎn)必須不局限于單一的老齡化群體，還應包括適合青年人生活的社區。不論同一家族的幾代人是否共同生活在一個(gè)養老地產(chǎn)項目?jì)?，只要有不同年齡層的結構存在，有積極推進(jìn)作用的傳統生活氛圍就會(huì )形成，亦能實(shí)現流動(dòng)性的個(gè)人復合生活之外的穩定性的家族式復合生活。

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