一、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)特征

　　從歷史發(fā)展歷程來(lái)說(shuō)，國際旅游地產(chǎn)與市場(chǎng)需求同步發(fā)展，呈現循序漸進(jìn)的特征。日益激烈的市場(chǎng)競爭逼迫旅游從業(yè)者不斷開(kāi)辟市場(chǎng)藍海，因為今天的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式早已脫離了早期簡(jiǎn)單的主題公園模式就可以吸引游客的時(shí)代，案例表明，成功的開(kāi)發(fā)無(wú)一不是大手筆、大思路、高起點(diǎn)、高投入的結果。旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品推出能否符合市場(chǎng)需求，最終能否獲得持久地成功，必須是遵循一整套嚴謹、科學(xué)的方法以及對國內外旅游大勢的深刻認識基礎上進(jìn)行研發(fā)、投資產(chǎn)生的。

　　關(guān)鍵詞：循序漸進(jìn)；大手筆、大思路、高起點(diǎn)、高投入。

　　二、影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的內、外部因素：

　?。ㄒ唬┯绊懧糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的外部因素：

　　1、政府因素：從客觀(guān)角度講，當地政府的政策導向對旅游地產(chǎn)發(fā)展的影響是直接而且是至關(guān)重要的；

　　2、客源因素：客源是否穩定、客源充足是否足以支撐長(cháng)期的發(fā)展；

　　3、區位資源因素：區位資源是否具備唯一性、獨特性，對客戶(hù)是否具備長(cháng)效吸引性；

　　4、交通因素：交通配置條件對旅游地產(chǎn)的發(fā)展影響巨大。

　?。ǘ┯绊懧糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的內部因素：

　　從開(kāi)發(fā)和規劃方面看，旅游地產(chǎn)的發(fā)展容易遭遇以下來(lái)自?xún)炔恳蛩氐奶魬穑?/p>

　　1、人才因素：

　　旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須深入到當地地脈文化，必須遵循文化發(fā)展的脈絡(luò )規律。搞文化必須有四大資源--文化資源、社會(huì )資源、資本資源、人才資源?，F在市場(chǎng)上普遍缺乏精通旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的專(zhuān)家型人才。

　　2、磁級性資源因素：

　　如何建立一個(gè)具有領(lǐng)軍效應的抓手產(chǎn)品把整個(gè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升起來(lái)，是旅游地產(chǎn)能否成功的核心問(wèn)題。對旅游核心磁級性資源的創(chuàng )建力不足，從而陷入同質(zhì)化、低層級的價(jià)格或者惡意競爭中，是現在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的普遍困境。

　　去過(guò)馬來(lái)西亞的人都會(huì )記住云頂。云頂是一個(gè)混雜馬來(lái)文化、埃及文化、歐洲文化、世界各地文化的大雜燴。"云頂第一城"被稱(chēng)為小聯(lián)合國，它匯集了多個(gè)全球著(zhù)名景點(diǎn)，如美國的環(huán)球步道、法國的香榭麗舍、意大利的威尼斯、英國的大本鐘等，可以讓游客在最短的時(shí)間內體驗環(huán)游世界的感覺(jué)。去那里的消費者不會(huì )在乎文化來(lái)自于哪里，關(guān)鍵在于他們是否可以獲得體驗新鮮感。

　　世界上最好的康體場(chǎng)所是瑞士靜港醫療中心。瑞士阿爾卑斯山脈優(yōu)越的大自然條件成就了一個(gè)世界級療養、棲息地，在這個(gè)基礎上瑞士人發(fā)明了羊胎素，成就了幾千年來(lái)人類(lèi)希望青春永駐的夢(mèng)想。瑞士靜港醫療中心因此成為世界最著(zhù)名的抗衰老中心。通過(guò)一個(gè)形象代言人--南非前總統曼德拉，他被關(guān)了27年后72歲出獄，經(jīng)過(guò)瑞士靜港醫療中心的抗衰老料理，曼德拉到90多歲還是很健康。瑞士靜港醫療中心從此蜚聲世界，成為無(wú)數富人趨之若鶩的天堂之地。

　　消費者記住的永遠是利益。對旅游核心磁級性資源的創(chuàng )建就是要把握旅游地產(chǎn)發(fā)展的內部核心因素--為消費者創(chuàng )造最切實(shí)的利益。

　　3、規劃測算與長(cháng)遠戰略能否緊密結合：

　　成功的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是復合性策劃思路的整合，準確的客戶(hù)定位，歷史人文景觀(guān)資源的再挖掘都是內部重點(diǎn)需要把握的因素。更為重要的是，規劃測算必須以立足長(cháng)遠發(fā)展的戰略作為支撐，對開(kāi)發(fā)資金流的長(cháng)短線(xiàn)部署必須考慮長(cháng)久而周詳。

　　三、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提性戰略思考：如何提升項目存活率

　　介入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，必須先做出如下前提性戰略思考：從項目可研入手，如何提升項目存活率是關(guān)鍵。因此在前提性戰略思考中必須做好五個(gè)層面的設計。

　?。ㄒ唬┰O計好規避風(fēng)險的機制：

　　不要先考慮賺多少錢(qián)，首先考慮項目的風(fēng)險以及風(fēng)險規避。

　?。ǘ┰O計好退出機制：

　　設計好退出機制是意味著(zhù)設計好開(kāi)發(fā)的底線(xiàn)，有了安全保證才敢于投入。

　?。ㄈ┰O計好競爭模式：

　　必須創(chuàng )造超越整體市場(chǎng)的吸引力，旅游地產(chǎn)不是單級商業(yè)和單級商業(yè)的競爭，是區域和區域之間的競爭，是一個(gè)大整合的概念，才能獲得更高的利潤。

　?。ㄋ模┰O計好項目的運作周期：

　　旅游地產(chǎn)必須具有領(lǐng)軍效應的旅游抓手產(chǎn)品，項目定位應該符合市場(chǎng)發(fā)展的需要。市場(chǎng)是有容量的，不要讓旅游資源形成供大與求的局面。旅游商業(yè)的利潤是慢慢磨出來(lái)的，品牌需要時(shí)間沉淀形成市場(chǎng)認知，因此制訂預期和合理的開(kāi)發(fā)周期很重要。

　?。ㄎ澹┰O計好預警系統，

　　必須規劃好開(kāi)發(fā)的現金流，階段性目標設計很重要。

　　四、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的戰略規劃要點(diǎn)：

　　對旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，必須將總體規劃和開(kāi)發(fā)愿景完美結合，在戰略規劃階段做出深層次的核心思考?？傮w規劃是一個(gè)地域綜合體內旅游系統的發(fā)展目標和實(shí)現方式的整體部署過(guò)程。旅游總體規劃要求從系統全局和整體出發(fā)，著(zhù)眼于旅游規劃對象的綜合整體優(yōu)化，正確處理旅游系統的復雜結構，從發(fā)展和立體的視角來(lái)考慮和處理問(wèn)題。因此，旅游規劃必然要站在高屋建瓴的角度統籌全局，為旅游實(shí)現提供指導性的方針。通過(guò)精心研究，確定總體發(fā)展理念和戰略，確定景區品牌化提升和產(chǎn)品主題化開(kāi)發(fā)的方向，為項目發(fā)展奠定基礎。深層次的核心思考需要將三大核心梳理清晰。

　?。ㄒ唬┮嬖O計：借鑒城市觸媒概念產(chǎn)生的立意

　　旅游地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)、不同品類(lèi)產(chǎn)品具有不同的功能定位，但不是幾個(gè)產(chǎn)品的簡(jiǎn)單集合。做旅游地產(chǎn)一定要考慮長(cháng)期發(fā)展的火車(chē)頭是誰(shuí)，選擇具有戰略性的功能、具有引擎功能的主題產(chǎn)品與各配套品類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化組合，可以最大可能實(shí)現土地的高效利用，最大幅度提升項目的市場(chǎng)價(jià)值。這里，具有引擎功能的主題產(chǎn)品可以借助"城市觸媒"（UrbanCatalysts）的概念。1989年，美國學(xué)者韋恩·奧圖（WayneAtton）和唐·洛干（DonnLogan）在《美國都市建筑--城市設計的觸媒》一書(shū)中提出了"城市觸媒"（UrbanCatalysts）的概念。"城市觸媒"是指城市化學(xué)連鎖反應，其中激發(fā)與維系城市發(fā)生化學(xué)反應的"觸媒體"可能是一間旅館、一座購物區或一個(gè)交通中心；也可能是博物館、戲院或設計過(guò)的開(kāi)放空間；或者是小規模的、特別的實(shí)體，如一列廊柱或噴水池。城市觸媒的觸媒體主要是指建筑物。按照韋恩·奧圖和唐·洛干的說(shuō)法，被稱(chēng)之為觸媒的建筑，鼓舞建筑師、規劃者以及決策者去考慮個(gè)別開(kāi)發(fā)在市政成長(cháng)與城市改革中所具有的連鎖反應潛力，提倡以設計管制作為城市設計觸媒策略的一部分。一個(gè)具有良性觸媒作用的城市設計將會(huì )給城市發(fā)展帶來(lái)正面的推動(dòng)作用。城市觸媒并非單一的最終產(chǎn)品，而是一個(gè)可以刺激與引導后續開(kāi)發(fā)的元素。旅游地產(chǎn)中具有引擎功能的主題產(chǎn)品與城市觸媒有非常類(lèi)似的作用。

　?。ǘ┙煌ㄒ巹潱?/p>

　　旅游地產(chǎn)中，具有引擎功能的主題產(chǎn)品與各配套品類(lèi)產(chǎn)品相互間必須以一個(gè)整體出現，用完美的交通規劃實(shí)現項目開(kāi)發(fā)所預期的整體感和融合感。

　?。ㄈ┦找鎲?wèn)題（臨界規模）：

　　旅游地產(chǎn)的主要收益來(lái)自于可銷(xiāo)售部分的產(chǎn)品例如住宅類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要策略是要解決界定好綜合開(kāi)發(fā)不同品類(lèi)產(chǎn)品的臨界規模問(wèn)題。

　　五、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品設計要點(diǎn)

　　前文已經(jīng)探討，如何建立一個(gè)具有領(lǐng)軍效應的抓手產(chǎn)品把整個(gè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升起來(lái)，是旅游地產(chǎn)能否成功的核心問(wèn)題。對旅游核心磁級性資源的創(chuàng )建，是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設計要解決的核心。

　　撇除許多技術(shù)上的深入研討，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設計要解決的核心可以歸納為：必須設計出具有引擎功能的主題化產(chǎn)品。

　　那么，如何評估具有引擎功能的主題化產(chǎn)品具備的市場(chǎng)價(jià)值？

　　如果借鑒國外的經(jīng)典案例，我們不難發(fā)現沒(méi)有想象到的東西就是戲劇性的東西，具備戲劇性的東西往往是最有價(jià)值的。例如所有的教堂都是磚瓦結構，美國加州水晶大教堂建了一個(gè)玻璃鋼架結構的大教堂，非常具有標志性?xún)r(jià)值。例如北京世貿天街模仿美國拉斯維加斯做了250米的LED天幕，以戲劇性的特色成為了CBD商區最具標志性的建筑和街區。旅游地產(chǎn)成功的焦點(diǎn)是創(chuàng )造戲劇性,具有引擎功能的主題化產(chǎn)品設計要點(diǎn)就是如何創(chuàng )造戲劇性。

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