在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中衍生出了"學(xué)區房"、"旅游地產(chǎn)"、"養老地產(chǎn)"等各種新型地產(chǎn)，而隨著(zhù)中國老齡化的到來(lái)，養老地產(chǎn)成為了備受關(guān)注的領(lǐng)域。目前，養老地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境怎樣，面臨著(zhù)怎樣的現狀？

　　我國老年人口將近1.4億

　　如果說(shuō)20世紀中國最嚴重的人口問(wèn)題是基數龐大的話(huà)，那么到了21世紀，中國又將面臨人口的一項新挑戰，即人口老齡化問(wèn)題。最新數據顯示，現在我國老年人口將近1.4億，已成為世界上老年人口最多的國家，占全球老年人口的20%，占亞洲老年人口的50%。

　　據悉，2025年老年人口將達到3億，2033年將達到4億，2050年前后將達到峰值4.8億，屆時(shí)每三個(gè)人就有一個(gè)是老年人，人口老齡化形勢嚴峻，這是由我國"人口眾多"的國情決定的，而且人口增長(cháng)的慣性，周期性則決定中國老齡化的現狀會(huì )有一定時(shí)間的持續。

　　現在很多家庭規模都已經(jīng)轉向了"421"，即4個(gè)老人、2個(gè)中年人、1個(gè)青壯年，這給青中年帶來(lái)的壓力是不可避免的，因此越來(lái)越多的地方政府提出了"以房養老"政策。

　　以房養老與傳統養老角逐

　　2013年起，陜西省計劃向社會(huì )養老領(lǐng)域引入住房政策和養老政策結合的新模式，推行"以房養老"政策，即住房回購，60周歲以上老人可以將名下住房賣(mài)給政府，以回購資金來(lái)養老。

　　這在一定程度上看似能夠解決養老問(wèn)題，但我們別忘了還有一個(gè)"硬指標"難以跨越，住宅年限多為"70年產(chǎn)權"，"推出這種產(chǎn)品的風(fēng)險大、成本收回時(shí)間長(cháng)，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應的支持政策。"一位保險公司內部人士坦言。

　　另外，中國老人更愿意堅持傳統觀(guān)念，心理上很難接受這種新型養老方式，和銀行等金融機構相比，大部分老人更愿意把財產(chǎn)留給子孫。還有很多中年人選擇較早出售老人住房，然后換套更適合養老的住宅，因此現在各地養老地產(chǎn)開(kāi)始悄然走俏。

　　萌芽期的養老地產(chǎn)發(fā)展現狀

　　縱觀(guān)全國樓市，我們不難發(fā)現，各地養老地產(chǎn)還處在萌芽階段，2012年萬(wàn)科在北京推出146套養老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn)，保利、華潤、首創(chuàng )等企業(yè)也都已將養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規劃提上日程。

　　西安最早的養老地產(chǎn)多集中在秦嶺腳下、浐灞河岸，但都過(guò)于追求環(huán)境與風(fēng)水，而忽略了實(shí)際的使用價(jià)值，最終沒(méi)能被市場(chǎng)認可。

　　現在楊凌水韻天倫居作為楊凌首家養老公寓，內配老年活動(dòng)會(huì )所，溫泉洗浴中心、醫療健身中心、圖書(shū)、棋牌、茶社、購物、餐廳等綜合服務(wù)中心，旨在打造真正的養老房，起價(jià)4000元/平米，去年9月開(kāi)始陸續交房，購買(mǎi)者多是楊凌周邊退休老人。

　　另外還有一些低密度高綠化社區也有嘗試養老地產(chǎn)，但前景都一般，究其原因是現在的養老地產(chǎn)制約因素較多：在當前緊縮的信貸環(huán)境下，地產(chǎn)項目的融資環(huán)境不佳；養老地產(chǎn)因為前期投入大、投資回收期長(cháng)，融資困難。

　　去除投資養老地產(chǎn)的購買(mǎi)者外，真正的需求者認為現階段開(kāi)發(fā)的養老社區與真正養老社區的職能及運營(yíng)模式還存在一定差距，目前市面上很多養老地產(chǎn)實(shí)則為養生地產(chǎn)，而剛剛起步的養老地產(chǎn)卻起點(diǎn)太高，不適合普通大眾，養老地產(chǎn)要真正走向市場(chǎng)還需不斷完善！

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