"新國五條"的發(fā)布對普通住宅的投資進(jìn)一步進(jìn)行了抑制，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋找新的領(lǐng)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)。養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等是最近幾年投資增長(cháng)非常顯著(zhù)的幾個(gè)領(lǐng)域，養老地產(chǎn)又區別于其他休閑地產(chǎn)，更貼近民生，覆蓋客群更為廣泛。然而從目前情況來(lái)看，想做好養老地產(chǎn)項目并不容易，那么原因在哪,該怎樣進(jìn)行改進(jìn)?

　　從我國養老實(shí)際情況看，目前60歲以上老年人口超過(guò)1.8億，而養老機構床位只能滿(mǎn)足19%的老年人需求。未來(lái)10年將是老年人口快速增長(cháng)期，養老所涉及的一系列問(wèn)題都將是國家重點(diǎn)投資方向和政策引導方向。從資金角度看，國家對養老資金的投入非常有限，要解決如此龐大的養老問(wèn)題，必須借助社會(huì )資源，顯然具有資金實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力的企業(yè)進(jìn)入養老項目開(kāi)發(fā)是大勢所趨。

　　國內養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)還處于"初級階段"，與國外成熟養老地產(chǎn)項目有很大區別?，F有大部分養老地產(chǎn)項目大多是打著(zhù)養生養老的牌子開(kāi)發(fā)住宅項目，除了增加一些簡(jiǎn)單老年輔助設施外，其他設施與住宅項目基本相同。項目運營(yíng)模式與住宅項目也大致相同，以銷(xiāo)售為主，出租為輔。之所以選擇部分項目采取出租方式，主要是項目銷(xiāo)售不利，只能用來(lái)出租。在后期養老服務(wù)方面沒(méi)有長(cháng)遠規劃，投入非常有限，導致服務(wù)收益沒(méi)有保證。以這種思路開(kāi)發(fā)的養老地產(chǎn)項目很難成功，老人住在社區里也很難幸福。究其原因是這類(lèi)養老地產(chǎn)項目定位存在問(wèn)題：一是沒(méi)有理清適合我國現狀的養老地產(chǎn)項目形式，二是沒(méi)有對養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策略合理設計，三是沒(méi)有將養老地產(chǎn)項目作為養老產(chǎn)業(yè)的整合平臺，忽略了養老產(chǎn)業(yè)后期持續增值收益，僅看重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期收益。

　　養老地產(chǎn)項目定位要結合我國社會(huì )現狀，包括地區經(jīng)濟發(fā)達程度、老年人收入水平、老年人家庭結構、老年人養老觀(guān)念、老年人保障體系等因素。我國地域廣闊，區域間經(jīng)濟發(fā)展差異巨大，導致老年人收入、家庭結構、養老觀(guān)念等都不盡相同，例如北上廣一線(xiàn)城市的老年人收入與中西部地區的老年人收入相差幾倍，甚至十幾倍。養老觀(guān)念也是一樣，東部地區的老年人更容易接受異地養老、獨立生活的養老方式，而中西部地區則有所差異。我們根據城市級別、老年人收入、養老觀(guān)念等因素，將養老地產(chǎn)項目分為城市核心區項目、一線(xiàn)城市近郊項目、一線(xiàn)城市遠郊項目、旅游養老項目等多種。每類(lèi)項目對應客群有非常明顯的差異，例如城市核心區養老地產(chǎn)項目特點(diǎn)為面積較小、周邊配套齊全，尤其是綜合性醫院，但土地成本高，因此此類(lèi)項目必須面向高端老年客群，以提供高端老年護理服務(wù)、娛樂(lè )服務(wù)等為賣(mài)點(diǎn)，強調養老服務(wù)的收益，不必過(guò)多關(guān)注多業(yè)態(tài)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。養老地產(chǎn)項目作為盈利型項目，不能與養老院、福利院等機構相匹敵，老年人收入、人口結構、養老觀(guān)念是制約。而城市近郊的項目就會(huì )有所不同，此類(lèi)項目一般面積較大，護理、養生等配套成本很高，但是此類(lèi)項目土地成本低，自然環(huán)境好，因此此類(lèi)項目可面向中等老年客群。

　　由以上分析可以看出，當企業(yè)沒(méi)有拿下土地時(shí)，要想好做哪類(lèi)客群的項目，才可以有目的的拿地；當企業(yè)已經(jīng)有了土地時(shí)，要根據土地屬性，包括土地性質(zhì)、交通條件、自然環(huán)境、周邊配套等綜合考慮適合開(kāi)發(fā)哪類(lèi)項目。只有找準項目定位，也就是前面說(shuō)到的找到適合現狀的方式才能確保項目能"活下來(lái)"。

　　經(jīng)常能接觸這樣的客戶(hù)，在三四線(xiàn)城市的近郊有大塊土地儲備，占地面積往往達到三四千畝，有些項目甚至更多。對于這類(lèi)項目，如何能讓項目"活下來(lái)"？開(kāi)發(fā)企業(yè)第一思路就是開(kāi)發(fā)住宅項目，坐等土地升值后通過(guò)土地紅利獲得可觀(guān)的收益。但是在調控政策日趨嚴重和新型城鎮化思路轉變的多重因素作用下，這類(lèi)開(kāi)發(fā)思路很難再保證企業(yè)能夠獲得好的收益。著(zhù)眼未來(lái)發(fā)展趨勢，開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)項目顯然是一個(gè)不錯的選擇，但是如此大規模的項目單純開(kāi)發(fā)養老項目也是必死無(wú)疑，必須通過(guò)其他業(yè)態(tài)互補，實(shí)現整個(gè)項目的長(cháng)遠收益。

　　首先要將項目劃分為多個(gè)業(yè)態(tài)，例如生態(tài)旅游區域為大項目的景觀(guān)區與旅游收益區，農業(yè)加工區域為大項目的景觀(guān)區與生態(tài)農業(yè)收益區，養老養生區為大項目的養老區域與養老養生服務(wù)收益區，其他業(yè)態(tài)如此方法確定業(yè)態(tài)的內容與作用。其次是通過(guò)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)節奏，起到聚集人流、提升品牌、平衡現金流等作用，例如農業(yè)加工區可以打造為農業(yè)觀(guān)光景觀(guān)，改善項目環(huán)境，并且通過(guò)現代農業(yè)提升項目品牌，積聚人流。

　　由以上分析可以看出，多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)這種思路優(yōu)勢為：第一、解決了這類(lèi)項目通常占用大量農耕地，土地性質(zhì)很難轉變?yōu)樯虡I(yè)住宅用地的難題，通過(guò)農業(yè)加工等產(chǎn)業(yè)既解決了土地性質(zhì)問(wèn)題，還為當地農民提供了就業(yè)崗位，實(shí)現了新型城鎮化；第二、多業(yè)態(tài)既增加了社區配套，又為老年人提供完善的養老服務(wù)；第三、多種業(yè)態(tài)資金互補，使整個(gè)項目現金流充裕，并可以有大量資金投入到養老設施與服務(wù)上。

　　目前養老地產(chǎn)項目提供的養老服務(wù)大多是老年護理服務(wù)，與成熟養老地產(chǎn)項目提供的養老服務(wù)有較大差異。老年護理服務(wù)是最為基礎的養老服務(wù)內容，不同于養老娛樂(lè )服務(wù)、養老投資服務(wù)等可以體現老年人的價(jià)值?，F有養老地產(chǎn)項目只關(guān)注基礎護理服務(wù)，而忽略老年產(chǎn)業(yè)其他服務(wù)的現狀，當然與我國目前各項養老服務(wù)還不成熟、還沒(méi)有形成體系有關(guān)。當然也與開(kāi)發(fā)企業(yè)的觀(guān)念有關(guān)，沒(méi)有認識到養老地產(chǎn)項目實(shí)際是養老產(chǎn)業(yè)的整合平臺。成熟養老地產(chǎn)項目的大部分收益都是從養老服務(wù)中獲得，而非房子出售的一次性收益。要將養老服務(wù)整合到養老地產(chǎn)項目中，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在項目規劃時(shí)就要將經(jīng)營(yíng)理念融入到產(chǎn)品中，否則后期難以實(shí)現。

　　我國養老地產(chǎn)項目還剛剛起步，可探索的內容很多，空間也很大，但是開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在養老地產(chǎn)領(lǐng)域有所斬獲：第一、必須有廣闊的視野，有前瞻性的思維，否則很難突破現有項目開(kāi)發(fā)模式；第二、必須要循序漸進(jìn)，找到適合現狀的項目形式，逐步改進(jìn)，否則項目很難"活下來(lái)"。一定牢記開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入養老地產(chǎn)領(lǐng)域短期內項目風(fēng)險遠大于項目機遇。

　　做養老地產(chǎn)，首先要深入，要體現專(zhuān)業(yè)化。而找準定位，進(jìn)行多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)，用心去做，就能做好養老地產(chǎn)。

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