中國老齡化加速是大家都能看清的趨勢，所以養老地產(chǎn)受到了投資者的追捧。但是老齡化程度、人均GDP和養老地產(chǎn)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系還顯得有點(diǎn)模糊，了解國外的養老地產(chǎn)如何隨著(zhù)老齡化程度、人均GDP變化，對預測國內養老地產(chǎn)的發(fā)展有著(zhù)重要的指導意義。

　　2010年是中國房地產(chǎn)調控深化的開(kāi)始，這一年也成為了房地產(chǎn)企業(yè)的轉型之年，2010年是中國老齡化加速發(fā)展的一年，養老地產(chǎn)在這一年被凸顯和關(guān)注。養老地產(chǎn)可以看作是新的生活方式大爆炸的必然產(chǎn)物。

　　按國際標準，65歲以上老人人口占比達到7%，意味著(zhù)這個(gè)國家或地區進(jìn)入老齡化社會(huì )，但需要注意的是養老市場(chǎng)發(fā)展階段與老齡化發(fā)展階段不一定重合，養老地產(chǎn)的發(fā)展受制于老年人口占比、老年人撫養比、以及人均GDP等多方面的因素。

　　各國養老市場(chǎng)發(fā)展階段特征

　　美國20世紀40年代進(jìn)入老齡社會(huì )，60年代起重視養老市場(chǎng)發(fā)展。從人均GDP角度看，10000美元成為發(fā)展初期和快速期的分界點(diǎn)，當1990年突破23000美元后，養老市場(chǎng)的成熟平穩期也隨即到來(lái)。

　　日本1970年進(jìn)入老齡化社會(huì )，進(jìn)入上世紀90年代后，老齡化增速加快。從人均GDP角度來(lái)看，當人均GDP高于25000美元后，養老市場(chǎng)開(kāi)始由快速發(fā)展期向成熟期過(guò)渡。

　　德國社會(huì )老齡化發(fā)展較快，從65歲以上人口占比角度看，當占比低于15%時(shí)，養老市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段；高于15%且穩定增長(cháng)后，進(jìn)入成熟階段。從人均GDP角度看，當人均GDP高于22000美元時(shí)，養老市場(chǎng)開(kāi)始由快速發(fā)展期進(jìn)入成熟期。

　　英國社會(huì )老齡化一直較為嚴重，自上世紀70年代中期以來(lái)，老齡化趨勢愈發(fā)明顯。從人均GDP角度看，2500美元成為發(fā)展初期和快速期的分界點(diǎn)，上世紀90年代英國人均GDP達到18000美元左右，養老市場(chǎng)開(kāi)始由快速發(fā)展期進(jìn)入成熟期。

　　新加坡20世紀末進(jìn)入老齡社會(huì )，2010年65歲以上人口占比為9.01%。從人均GDP角度看，10000美元成為發(fā)展初期和快速發(fā)展期的分界點(diǎn)，高于10000美元后，養老市場(chǎng)發(fā)展速度加快。

　　臺灣20世紀90年代已處于老齡社會(huì )，2011年65歲以上人口占比10.8%。從人均GDP角度看，90年代初期臺灣人均GDP突破10000美元，養老市場(chǎng)步入快速發(fā)展階段。

　　我國養老市場(chǎng)發(fā)展階段

　　我國人均GDP近年來(lái)保持8%以上的增長(cháng)速度，且未來(lái)人均GDP將繼續提升；2011年我國65歲及以上老齡人口占總人口比例已達9.1%，已進(jìn)入老齡社會(huì )；人口結構變化顯著(zhù)，80年代以來(lái)，老年撫養比不斷提高，2010年數據，每100名勞動(dòng)年齡人口撫養近12個(gè)老年人。

　　由于人均GDP水平相比太低，我國養老市場(chǎng)依舊處于初步發(fā)展階段。但同時(shí)，根據人均GDP增長(cháng)的初步測算，可以判斷，我國即將進(jìn)入養老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，需求與供給均將會(huì )有大幅度的增長(cháng)；參考發(fā)達國家的經(jīng)驗，這個(gè)過(guò)程至少需經(jīng)歷20年的時(shí)間，這期間養老市場(chǎng)將創(chuàng )造出新一輪的創(chuàng )新及變革。

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