在3月30號召開(kāi)的"清華同衡養老產(chǎn)業(yè)與養老地產(chǎn)高端論壇"上，一些專(zhuān)家從養老地產(chǎn)的規劃設計和運營(yíng)管理方面做了精彩的發(fā)言。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉----低密度老年社區如何適老化

　　我的主題是養老地產(chǎn)中"低密度老年社區如何適老化"?

　　一、當前中低密度住宅開(kāi)發(fā)誤區

　　二、國外老年住宅有那些特點(diǎn)

　　三、我國低密度老年住宅如何做到適老化?

　　一、多數低密度養老地產(chǎn)被社會(huì )認為是掛羊頭賣(mài)狗肉，我們分析一下這些誤區。第一是認為以養老的名義圈地，特別是和地方政府的一些說(shuō)法，第二點(diǎn)是只將養老當作口號，產(chǎn)品和普通住宅沒(méi)有差異。第三點(diǎn)是忽略老年人的居住需求，覺(jué)得在郊外做低密度住宅就照著(zhù)豪華去做，實(shí)際上并沒(méi)有跟老人有什么關(guān)系，對老人的需求也不了解。我現在在學(xué)校里進(jìn)行研究，很多研究工作由研究生來(lái)做，有一個(gè)題目就是低密度產(chǎn)品怎么適老化，我們把現在市場(chǎng)上做的比較好的老年住區梳理了了一遍，看看戶(hù)型哪些是對的，哪些是錯的，產(chǎn)品適不適合老人居住。

　　在養老地產(chǎn)住宅中我們發(fā)現第一個(gè)問(wèn)題是主臥設在三層，現在一般的連排住宅都是窄小面寬，一樓只能放下餐廳、起居、廚房，二樓、三樓是房間，二樓一般給小孩住，三樓是主臥?，F在買(mǎi)房的人有一些可能有一點(diǎn)年紀了，他們在樓上生活很不方便，我們調研過(guò)程中經(jīng)常出現這種抱怨。覺(jué)得有時(shí)候把手機閣樓上忘了，還得爬樓去取。還有的說(shuō)周末去別墅住了一下，回來(lái)上班覺(jué)得為什么腰酸腿疼，就是一天樓上樓下爬了很多回，所以到哪兒并不是放松而是更累了。

　　另外有一些樓不是三、四層的，但又追求別墅感，住宅里得有幾個(gè)臺階才好，這對老人和小孩都有問(wèn)題。只要有臺階摔跤的地方肯定是這兒。為了追求別墅感而出現了這個(gè)是不利于老人的生活的設計。

　　還有就是把老人的臥室設在北邊，如果把南邊起居分成臥室也不現實(shí)，所以最終別墅住宅中老人總是住在北邊，這是很不人性化的。第四點(diǎn)是主臥室和衛生間離的很遠。豪宅當中不考慮上了年紀的人也是不適合的，中青年也不見(jiàn)得適合。

　　空間大而不當，比如說(shuō)做成大空間，一個(gè)是電視過(guò)遠，還有一個(gè)空調不行，總覺(jué)得自己呆的地方不舒服。我們調研的時(shí)候很多了說(shuō)最后這個(gè)大空間大家都不去，全家人都在一個(gè)臥室里呆著(zhù)。

　　國外養老地產(chǎn)對待低密度老年住宅怎么樣設計的呢?首先看一下美國，美國老年住宅都是平層套型。平層的優(yōu)勢是不用上下樓梯，很方便，安全、也節約了垂直交通空間。每個(gè)臥室都帶著(zhù)自己的衣帽間、衛生間等等，都要就近，這是老人住宅重要的標志。

　　再看一下日本，他們這方面也在不斷的進(jìn)步，現在蓋住宅，如果跟老人住在一起政府支持，給他錢(qián)加建。老人肯定在一層，老人住宅部分除了有臥室以外有自己的小起居，廚衛這些都包含了，是相對的獨立，得到了一種尊重。他們在這方面的理念，空間設計上特別注重家庭的代級關(guān)系，他們在生活習慣上不同比如跟媳婦、跟兒子住宅設計肯定有所不同。生活習慣上的，作息習慣以及居住文化的不同都有特殊的設計。以門(mén)廳為例，有可能老人從一樓門(mén)廳入，二樓再設一個(gè)門(mén)廳，設一個(gè)單獨的樓梯，這樣年輕人晚回來(lái)不經(jīng)過(guò)門(mén)廳，這樣生活關(guān)系比較好?？梢怨灿眯P(guān)，有些地方共用起居，廚房，這些都有分，有合根據家庭的關(guān)系做了很多嘗試。老人的臥室是在廚房的旁邊，因為家庭主婦在做飯就能看到老人，能得到無(wú)微不至的照顧。

　　下面說(shuō)一下我國養老地產(chǎn)中低密度產(chǎn)品應該怎樣做好適老化?我們老年住區應該選擇哪些住宅產(chǎn)品?我們常見(jiàn)的低密度住宅有五種類(lèi)型，連排、雙拼、疊拼、大平層、多層?，F在北、上、廣這些城市都從連排走上了大平層，二、三線(xiàn)城市還在追求樓上樓下的這種。我認為樓上樓下太多不利于老年社會(huì )的到來(lái)，將來(lái)住在郊外的很有可能是老人，一個(gè)家庭中50多歲的購房者，加上一個(gè)70、80歲的老人這些人住在別墅中，所以有樓梯是非常不便的。我們可以看到最大的不利就是連排，一般是樓上一二上一個(gè)地下室，非常不方便。如果都是這樣的聯(lián)排一定要想辦法做好電梯的預留。

　　還有面寬要注意，有些小墻垛這塊可以分出一個(gè)起居室?，F在躍層住宅我們建議留好電梯預留位，將來(lái)需要的時(shí)候加上電梯。還有空間的回游，便于照顧老人。比如老人起居室在廚房附近。通過(guò)回路也可以解決這些問(wèn)題。所以我們希望設計的時(shí)候就要注意這些。

　　當然養老地產(chǎn)中還要考慮很多適老化的空間要求。到細節設施設備的時(shí)候也有很多要求，比如洗衣機要抬高，便于他拿取，溫水便座，緊急呼叫系統。這些是技術(shù)層面的。人文層面的也需要，比如做飯的時(shí)候跟老人聊天，家庭的和諧氣氛要營(yíng)造出來(lái)。而且視線(xiàn)要開(kāi)闊。

　　總結：低密度住宅很多地方要做到適老化，社會(huì )老齡化井噴時(shí)代就要到來(lái)，特別是50和60后快要退休的人，他們的概念跟以前老人不一樣，對住宅要求也很高，他們住在郊外對舒適住宅要求也非常高?？赡芙窈笤蹅冏鲞@種住宅對象是這樣一類(lèi)人。大家都說(shuō)掛羊頭賣(mài)狗肉，開(kāi)發(fā)商賣(mài)這樣的項目目的不純，在調研中我們發(fā)現，他們也想做適合老年人的，但是可能不太了解，我們要很好的研究，要做成全民社區，特別要重視適老。我們不能忽略老年人的需求，高端與適老并不矛盾，不能一說(shuō)高端就不能適老，適老就是每天有救護車(chē)把老人拉出去的這個(gè)，不是這個(gè)意思。首先老人健康時(shí)間還是挺長(cháng)的，高端就適合老人也是錯誤的，適老化是精細化，不但對老人，對普通人也是很有意義的。

　　最后希望國內養老地產(chǎn)項目擺脫只做標簽性的設計而著(zhù)手創(chuàng )造真正能夠適合老年人居住的住宅。我相信大家只要用心這種住宅一定能夠做成，也一定能為老服務(wù)。

　　美國生活品質(zhì)集團主席傅旻----是以美國為例介紹長(cháng)期照顧體系

　　我是生活品質(zhì)集團的創(chuàng )始人，非常榮幸今天在這兒跟大家一起分享做養老服務(wù)的一些經(jīng)驗。今天講的題目是以美國為例介紹一個(gè)長(cháng)期照顧體系。為什么把長(cháng)期照顧體系今天想跟大家一起聊一聊呢?我來(lái)中國已經(jīng)三年半了，三年多的時(shí)間里我跟我們的政府部門(mén)，比如跟民政部一起做老年服務(wù)體系建設和標準化建設。再有就是接觸了一些養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和老年服務(wù)的提供商，一起探討中國對老齡服務(wù)比較實(shí)用的應用層面的咨詢(xún)、研究。我非常明顯的感覺(jué)到，尤其上周五參加民政部法規的一個(gè)研討會(huì )，我發(fā)現從政府層面到應用層面對于整個(gè)長(cháng)照體系的概念，和長(cháng)照體系的結構不是很清晰。所以我在這兒想跟大家分享一下以美國為例看一看長(cháng)期照顧體系是不是只做養老地產(chǎn)，或者是造房子?只是限于機構養老?其實(shí)不是，把大家的視野放寬一些長(cháng)期照顧體系是一個(gè)非常系統化的養老服務(wù)的體系建設。

　　從定義上來(lái)講長(cháng)期照顧體系是個(gè)性化服務(wù)。因為老年人都是一個(gè)個(gè)體，每一個(gè)人都有自己的獨特性，也就是要對有功能缺陷的人給他以最大的獨立生活的可能性。不是說(shuō)照顧他是替他怎么樣，所以我對養老這個(gè)詞還是有一些異議。經(jīng)常講不是老年服務(wù)，因為我們是要給老您人一個(gè)獨立生活的可能性。再有，這個(gè)服務(wù)是長(cháng)期提供的，不能間斷的?？沙掷m照料型就是他的需求不斷的出現的時(shí)候我們總是有服務(wù)來(lái)給他提供。這樣讓他長(cháng)期的再一個(gè)獨立生活的狀況下生活，這是我們的理想。最大限度的把老年人的生活品質(zhì)放在一個(gè)很好的目標上。

　　再有就是養老地產(chǎn)項目要滿(mǎn)足的需求是多方面的，不是只是醫療，或者只是身體，它是一個(gè)全面的從身體、心理全方位的滿(mǎn)足。

　　長(cháng)照體系我這兒展示的是以社區為基礎和機構為基礎，實(shí)際上還有家庭養老。以社區為基礎的老年服務(wù)體系是由多種多樣的服務(wù)項目和服務(wù)內容構成。以機構為基礎的照顧體系是提供24小時(shí)照料的體系。具體來(lái)講以社區為基礎長(cháng)期照料的系統包括了很多服務(wù)內容，而這些服務(wù)內容基于老年人的需求。比如說(shuō)老年人身體或者是心里有一些問(wèn)題的時(shí)候，知不知道周?chē)惺裁礃拥姆?wù)可以提供給他呢?不知道。如果不知道，信息和轉介服務(wù)就可以為他解決這樣的問(wèn)題。再有就是代寄交流的項目、教育類(lèi)的項目，很多養老地產(chǎn)都在做的老年中心、娛樂(lè )項目，再有就是有一些老年人退休剛60多歲，根本不老，身體還很好，而且經(jīng)驗很豐富。這里就業(yè)支持的項目就有可能對他很有幫助。從收入和退休金的支持項目，尤其現在全國各地都已經(jīng)開(kāi)展了營(yíng)養分餐的項目，身體照料的項目、健康的項目等等。這些項目都是根據老年人自己的需求產(chǎn)生出來(lái)的。心理和精神方面更加重要。但是心理和精神上的服務(wù)項目怎么樣設置?怎么樣布局呢?這些是我們要研究的。

　　再有，像我們比較熟悉的美國有一些案例管理的項目這比信息和轉介服務(wù)更上了一層，他需要給老年人評估，看他現在什么樣的狀況，之后資源整合，在給他提供服務(wù)的過(guò)程中監督，不斷的修正再評估。有關(guān)法律的項目、交通的項目，因為老年人由于交通的不便他會(huì )害怕外出，就可能被困在家里，所以養老地產(chǎn)中交通項目也非常重要。像住房的修繕和改裝項目，入戶(hù)服務(wù)項目，這些都是我們滿(mǎn)足他盡可能自立的目標。老人關(guān)懷項目更多的在機構，也可以是在家庭。有一些喘息服務(wù)，這些也是對老年人，對照顧老年人的人給他一個(gè)喘口氣的機會(huì )。

　　以后的發(fā)展方向當然是高科技輔助的一些醫療項目，或者是幫助型的這樣的項目。實(shí)際上社區為基礎的長(cháng)照體系的項目都可以算作是養老地產(chǎn)服務(wù)的一個(gè)體系之中，也都產(chǎn)生著(zhù)很大的商機。所有這些項目隨便拿出來(lái)一個(gè)就是一個(gè)商機，也是幫助老年人在社區里讓他盡量地自立生活的一個(gè)很好的支持項目。以機構為基礎的長(cháng)照體系我這兒分了兩類(lèi)：

　　一類(lèi)是自理型住房環(huán)境，一類(lèi)是支持型住房類(lèi)型。自理就是可以自己照顧自己，支持是在提供支持的機構在這樣的住房環(huán)境中生活。比如說(shuō)自理型美國比較多一家一戶(hù)式的住房，都是一個(gè)一個(gè)的別墅，單層的比較多，這些老人是住在自然社區中，還有就是房屋共享式。對有需求有房子的老人和其他的收入比較低的，他們可以搬進(jìn)來(lái)和老人一起住，住的時(shí)候用一種陪伴或者服務(wù)換取他在這兒的居住和吃飯的費用。

　　再有就是規劃自然形成的一些老人社區就是有規劃的自然形成的老人社區。這個(gè)社區基本是自理型的。

　　再有的養老地產(chǎn)形式就是單間旅館式的住房。這個(gè)住房美國以前很多，但是現在越來(lái)越少，因為它的挑戰是這種住房是在城市里中心有一些廢舊旅館改裝一下變成了老年住房。但是改裝以后不是原來(lái)就為老人做的設計，所以有很多問(wèn)題，一般這樣的房子比較破舊，結果就是有的時(shí)候耗子到處跑，設施設備很簡(jiǎn)陋?，F在有一些開(kāi)發(fā)商說(shuō)我想做品牌，就到處找旅館，我想這是不是一個(gè)很好的項目呢?用美國的經(jīng)驗來(lái)說(shuō)，美國情況是確實(shí)有很多障礙使這個(gè)項目達不到你預想的很好的品牌或者價(jià)值的目的。所以大家要小心這個(gè)。

　　支持型的住房，比如渡假式、附屬式，這方面不詳細講了。CCRC是大家最熟悉的，就是持續照料型的社區，它綜合了支持型住房很多類(lèi)型集合在一起。比如說(shuō)CCRC里面有借住型，也有特殊型的，但是在支持型住房里還有單獨的借住型的住房，也有醫療護理院，也有成人領(lǐng)養式的形式。比如寄養家庭，多少個(gè)床位最少?很多人說(shuō)我這個(gè)地區100張以上才可以。實(shí)際上美國寄養式家庭最少的床位才6張床，但是也要有規范和門(mén)檻。CCRC從美國經(jīng)驗來(lái)說(shuō)是80年代初開(kāi)始進(jìn)入小型非盈利進(jìn)入老年市場(chǎng)，80年代末的時(shí)候有一些私人基金保險開(kāi)始進(jìn)入。90年代才是投資的上升期。之后進(jìn)入了養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設的一個(gè)時(shí)期。但是到了2001年和2008年之間是比較成熟的。已經(jīng)資源都問(wèn)題了重組。就是大魚(yú)吃小魚(yú)，很多大的品牌把小的吃掉了。2008年的時(shí)候美國出現經(jīng)濟蕭條，2008年我還在美國，09年的時(shí)候我才回來(lái)，這個(gè)時(shí)候我在美國加州做聯(lián)邦政府醫療護理院的院長(cháng)，我們拿著(zhù)聯(lián)邦政府的錢(qián)和一些低收入的錢(qián)補助等等還不是很明顯，我發(fā)現有一些人在談?wù)摽罩梅孔釉絹?lái)越多，入住率下降，銷(xiāo)售量也開(kāi)始下降。我也發(fā)現有一些設計師朋友被炒了魷魚(yú)，是因為也一些養老地產(chǎn)項目沒(méi)有錢(qián)往前再推了。我自己親身了解，因為聯(lián)邦政府的醫療保險支付范圍越來(lái)越小，因為沒(méi)有錢(qián)了。支付范圍小了評審就特別嚴格，這種情況下不光是聯(lián)邦政府的問(wèn)題，地方政府更是這樣。比如說(shuō)加州政府，加州就是破產(chǎn)了，減少了很多低收入的項目，這種情況下很多人日子都不好過(guò)。我們雖然在中國是一個(gè)很前沿的階段，但是也可以吸取08年美國經(jīng)濟低谷的時(shí)候的經(jīng)驗，就是說(shuō)我們大家還是要有一個(gè)信念，信念一定要明，我們一定要知道這是一個(gè)有使命的事情，我們目的一定要清晰，而且要知道這是有價(jià)值的東西，一定要做出價(jià)值。怎么樣體現?從我們的產(chǎn)品、服務(wù)和客戶(hù)上體現?，F在我的品質(zhì)集團正在中國打我們管理的品牌，打的時(shí)候我怎么樣去打?根據我在美國親自經(jīng)營(yíng)和親自管理的經(jīng)驗來(lái)說(shuō)我們是用心來(lái)打。我們要跟老人有一承諾，我們要跟老人有一種約束，我們要是忠誠的，讓老人相信我們是能夠給他提供這種服務(wù)。而種這服務(wù)是無(wú)與倫比的。再有就是家庭的信任感，老人要對我們有家庭的信任感，每一個(gè)員工都需用心來(lái)交流。這種交流不是一種碰撞，而是一種熔化。只有員工的心跟你在一起，他才能用心用他的智慧給你創(chuàng )造，并不是只是簡(jiǎn)單的一個(gè)勞動(dòng)力的問(wèn)題。

　　有一個(gè)新的說(shuō)法祖父母經(jīng)濟，就是55到65歲這個(gè)階段的人都是做了祖父母的人了，這部分人我們叫做有財富的一部分人，他有錢(qián)也需求，愿意花錢(qián)也能花錢(qián)。再有想把養老地產(chǎn)項目做成功真實(shí)的內涵不是蓋房子，而是創(chuàng )造一種生活方式。怎么樣創(chuàng )造生活方式?就是有服務(wù)、有項目、有活動(dòng)等等這樣非常細節的軟體的東西體現出來(lái)。

　　這是我們在美國做的3700個(gè)家庭的調查，真正的排序還是醫療服務(wù)占第一位。老年服務(wù)從蓋房子中跳出來(lái)，因為老年服務(wù)的商機無(wú)限。比如說(shuō)像多層面的護理、照顧的服務(wù)，可以在機構，可以在社區可以在家庭，高科技醫療還有抗衰老專(zhuān)業(yè)，再有就是就地養老相關(guān)服務(wù)。還有科技上的網(wǎng)絡(luò )服務(wù)、創(chuàng )業(yè)、智力開(kāi)發(fā)等等都非常重要。所有這些都可以產(chǎn)生商機。我們再談一談，除了蓋房子之外養老地產(chǎn)還有什么事情可以做?這是很大的方向。

　　我們品質(zhì)集團已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施的項目就是委派，從美國聘一個(gè)院長(cháng)過(guò)來(lái)，把整個(gè)體系建起來(lái)，之后跟中方合作幫忙大家打造品牌。今年任務(wù)很重，是人的問(wèn)題，沒(méi)有人不可以。所以我們大部分住在社區之中讓大家有一個(gè)影子學(xué)習，給他們提供服務(wù)，有短期的四周的，也有長(cháng)期的，就是用心創(chuàng )造我們的品牌。

　　賽陽(yáng)國際&金齡聯(lián)合集團總裁趙曉征----養老設施的策劃與設計

　　我今天演講主題是養老地產(chǎn)中養老設施的策劃與設計。首先從五個(gè)方面簡(jiǎn)單論述一下養老設施的設施開(kāi)發(fā)流程。重點(diǎn)說(shuō)第四項，現狀設施的不足，同時(shí)結合一些案例給出解決方案。

　　首先簡(jiǎn)單說(shuō)一下養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)流程及其資金走向。它和我們普通的比如說(shuō)一般的住宅社區有什么區別?我們現在展示出來(lái)的是這些參與的主體，首先左側這邊開(kāi)發(fā)和普通社區沒(méi)有任何區別，藍色是資金的走向。比如說(shuō)一個(gè)項目委托開(kāi)發(fā)企業(yè)有長(cháng)短期的融資，償還資金方面，委托設計、招投標進(jìn)行施工，同時(shí)銷(xiāo)售給入住者。養老地產(chǎn)項目里區別就是一定有一部分持有經(jīng)營(yíng)，有一部分是由開(kāi)發(fā)商來(lái)參與的銷(xiāo)售，或者是房租或者是會(huì )員費的形式。還有一部分我們要有一個(gè)中間的策劃和專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)機構。同時(shí)，要有運營(yíng)管理機構。策劃機構可能會(huì )對設計單位監理單位做設計指導和現場(chǎng)施工的指導。同時(shí)會(huì )對運營(yíng)公司進(jìn)行銷(xiāo)售和運營(yíng)方面的指導。運營(yíng)管理公司內部或者是外部有研修培訓機構。對于員工的教育培訓。同時(shí)可能會(huì )有一部分是配套的設施對外招商的客戶(hù)。這是和我們一般住宅開(kāi)發(fā)有所區別的。

　　比如今年養老專(zhuān)家委員會(huì )就是定位在這樣的位置，這樣的位置現在越來(lái)越多了?，F在有一些設計單位、運營(yíng)管理單位都已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)重這一點(diǎn)，因為我們在做養老地產(chǎn)項目具體過(guò)程中，很多項目開(kāi)發(fā)商先找了項目之后覺(jué)得有問(wèn)題，缺乏專(zhuān)業(yè)性的東西，回頭來(lái)做策劃。

　　再簡(jiǎn)單說(shuō)一下我們一直在大力推廣的新型居家養老的模式。這個(gè)模式和國外養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非常契合。中間有一個(gè)核心的養老設施，一定是持有經(jīng)營(yíng)，承載著(zhù)周邊相關(guān)服務(wù)和配套的任務(wù)。社區里面可以是各種類(lèi)型住宅，可以跟普通住宅一樣，也可以持有經(jīng)營(yíng)只是出租的。但是如果我們把這些住宅做成適老化的設計，會(huì )吸引很多老人家庭購買(mǎi)，這是一個(gè)雙贏(yíng)的結果。中間核心的養老設施內部會(huì )有一部分長(cháng)期入住的老人，同時(shí)會(huì )承載著(zhù)這個(gè)社區內部甚至包括社區外部其他小區居家養老上門(mén)的服務(wù)。周邊老人也可以到養老設施里參與活動(dòng)。這樣的模式和養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也非常契合。

　　養老地產(chǎn)項目我們都知道它和相關(guān)產(chǎn)業(yè)連接非常密切，包羅萬(wàn)象，很多方向必須要容納進(jìn)來(lái)。策劃過(guò)程中首先要確定它的背景研究，要分清楚做一個(gè)什么樣的東西?規模和定位，用途、性質(zhì)、目標客群、功能、劃分、空間構成、平面布局，所有這些都需要在策劃階段完成，而不是說(shuō)直接委托做方案。因為方案可以做一百種但是不一定適合老人。

　　還有對結構設備這塊也有跟老人需求做一些特殊的考慮。還有一個(gè)很重要的一點(diǎn)做經(jīng)濟測算。根據設計做下來(lái)，特別是請一些國外機構做養老地產(chǎn)項目，方案建筑本身來(lái)講非常好，但是不能落地，因為如果在中國實(shí)施的話(huà)要收多少錢(qián)?每個(gè)月還要投資多少錢(qián)才能經(jīng)營(yíng)下去?這點(diǎn)必須在設計之前把帳算清楚的。我們的成本是多少，投入是多少?設計標準是多少，收費老人是多少，運營(yíng)多少年回收怎么樣，這些帳都要算清楚。還有運營(yíng)管理，誰(shuí)來(lái)管理?怎么管理?不是說(shuō)建好一個(gè)房子再去委托一個(gè)專(zhuān)業(yè)機構就好了，不是這么簡(jiǎn)單。一定要在設計過(guò)程中考慮到軟件的一些內容。

　　養老設施的空間構成和區域劃分。養老地產(chǎn)中的社區是老人長(cháng)期居住的場(chǎng)所，是提供住宅服務(wù)，老人集體生活的一個(gè)場(chǎng)所。同時(shí)如果一旦入住的老人大都希望能長(cháng)期住下去，在這兒終老。所以基本是十年、二十年，三十年一直住下去。這和住酒店、渡假村，短時(shí)間的是不一樣的，所以較讓他有家的感覺(jué)，這是一個(gè)理念，前面一定要明確下來(lái)。后面所有設計里都要考慮到這個(gè)問(wèn)題。所以需要從入住老人行為模式和設施體制探討空間模型。

　　我們分成了公共空間、半公共空間，私密空間、半私密空間，最重要的是老人生活區域，服務(wù)區域這是我們現狀設施里考慮不周的地方。還有管理區域。管理人員的一些需求。這個(gè)東西比起簡(jiǎn)單住宅來(lái)說(shuō)，或者說(shuō)要求的層面會(huì )更多。我們會(huì )帶有服務(wù)，帶有娛樂(lè )活動(dòng)，醫療等等。整個(gè)功能劃分根據空間構成來(lái)講是有區別的，是一定要劃分的很精細，同時(shí)很全面，才有可能保證在硬件和軟件上都能實(shí)現。

　　出入口也是要盡可能的分別員工入口、服務(wù)人員入口，到廚房、洗衣房這樣的入口盡量區別開(kāi)。

　　養老地產(chǎn)中的現狀不足及解決辦法：

　　不足：1、較多的采用傳統的辦公宿舍建筑平面布局形式

　　2、狹長(cháng)黑暗的內走廊，且走廊寬度不夠

　　3、公共活動(dòng)空間不足，建筑空間缺乏趣味性

　　4、出入口垂直交通等未考慮老人的特殊需求(扶手、座椅、無(wú)障礙等)

　　5、設計時(shí)很少考慮工作人員的行動(dòng)，實(shí)現和管理的便利性

　　6、高檔設施更像賓館酒店，缺乏溫馨家的氛圍

　　7、空間不夠豐富，缺乏方向感，認知性，趣味性。

　　8、儲藏收納，污物處理，洗滌晾曬輔助空間不足

　　9、城市土地資源稀缺，新建的養老地產(chǎn)里高層越來(lái)越多，為了增加容積率，高層建筑里防火防災考慮也非常欠缺。

　　結合我們的一些研究和案例把我們的解決方案說(shuō)一下：平面類(lèi)型來(lái)講，當然最簡(jiǎn)單的是一字型，這個(gè)位置是公共空間關(guān)鍵點(diǎn)，箭頭表示的是成為入口的比較方便的方向。由此延伸還可以做各種類(lèi)型的平面組合，這只是一個(gè)舉例，還可以舉例各種各樣類(lèi)型的平面組合，要根據用地的形狀分析周邊環(huán)境之后來(lái)確定?？偠灾矫骖?lèi)型并不是單一型的，而是可以組合成多種多樣。

　　案例1：這是日本的一個(gè)實(shí)際案例，入口是日照照料區，公共管理區，還有功能活動(dòng)區，非常有趣味，入口也是分別的，日間照料每天來(lái)去，所以是單獨的入口，主入口也是完全獨立的。還有一個(gè)很小的地方的觀(guān)亭。二層三層是居住，整個(gè)感覺(jué)非常溫馨，很明亮，自然采光，和通風(fēng)。單元考慮也是把這兩個(gè)并一組，夜間的時(shí)候合并變成一組，這樣節省管理成本。設計中這些考慮的都非常周到。使用起來(lái)住宅入住的老人會(huì )覺(jué)得很舒適。居住單元里，一個(gè)單元是12個(gè)單人間，但是會(huì )有單元自己的公共活動(dòng)區，餐廳廚房，像家庭一樣，只不過(guò)是12個(gè)人大家庭一起生活。每個(gè)房間單間里也有自己的儲藏空間。房間比較小，鼓勵老人盡可能多的到公共房間里面來(lái)。還要考慮生活單元和公共空間的位置關(guān)系。一方面強調管理的便利性，一方面引導老人走出居室多參與公共活動(dòng)。

　　這是我們和日本建筑師合作的國內的一個(gè)養老地產(chǎn)項目，這是高層的項目，地上15層，高層大部分是需要護理的老人，這部分是健康自立的老人，因為北方地區空氣不好，寒冷、有風(fēng)，不適合老人居住，所以一層做了一個(gè)構想大廳，這是內外交流，做了一個(gè)室內街區，在這兒會(huì )有一個(gè)小咖啡廳，會(huì )有二層、三層視線(xiàn)上的交流。比如我住在樓上，我下樓到街角買(mǎi)杯水，下面有咖啡廳，朋友來(lái)在這兒喝杯咖啡，就是活在社區里的感覺(jué)，這樣的一個(gè)設計感覺(jué)非常舒適。

　　還有就是動(dòng)線(xiàn)的考慮要考慮回游路線(xiàn)，可以通過(guò)視線(xiàn)觀(guān)察適當的減少運營(yíng)成本。剛才說(shuō)了狹長(cháng)走道的問(wèn)題，很多走道端部有落地窗，這樣整個(gè)感覺(jué)就完全不同了。

　　生活單元和護理單元的考慮：每個(gè)生活單元里老人的人數和生活單元數的設計與護理單位數及人工有直接關(guān)系。

　　養老地產(chǎn)中防災與避難設施的設計原則

　　因為老人遇事容易緊張，腿腳不利索，如果我們在設計的時(shí)候不考慮的話(huà)，我們現在是沒(méi)有發(fā)生火災和地震，一旦發(fā)生后果不堪設想，該怎么解決？

　　1、樓梯和通道的安全與通暢，確保至少兩個(gè)方向的疏散

　　2、防火防災的出口盡可能的面向通道和廣場(chǎng)

　　3、避免使上下的通道樓梯間形成煙道

　　4、避免在通道上設置防煙門(mén)

　　5、老人居室陽(yáng)臺最好能直接通向防火防災樓梯間

　　6、2層以上的養成設施最好設置避免用室內露臺，可容納多臺輪椅

　　7、避難通道要充分考慮方便輪椅通過(guò)，有一定寬度且無(wú)障礙

　　8、現實(shí)中很難一次到位疏散，需要分級設置避難場(chǎng)所

　　總結：養老地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)需要精準的市場(chǎng)定位及全程策劃、養老設施是老人長(cháng)期居住的場(chǎng)所，以人為本的空間構成和平面布局，從自理型到護理性持續關(guān)照，硬件與軟件堅固互補，防火防災應高度重視。

　　養老地產(chǎn)是一個(gè)很復雜，較難操作的項目，國內的先行者都是在摸索中前行，這樣的高端養老產(chǎn)業(yè)及養老地產(chǎn)論壇有利于匯聚行內領(lǐng)先力量，為養老地產(chǎn)的發(fā)展探明方向。

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