"養老地產(chǎn)"的概念近幾年來(lái)開(kāi)始為人所知，不僅已成為百度、搜狗等搜索引擎的熱點(diǎn)詞匯，不少龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)也大舉殺入，不過(guò)，實(shí)質(zhì)性的操作、成功的典范卻少之又少。下面我們就幾個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題來(lái)做個(gè)了解。

　　什么是養老地產(chǎn)？

　　養老地產(chǎn)不等于養老設計加養老服務(wù)。養老地產(chǎn)和開(kāi)始出現旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)的概念一樣，因為出現了更多地旅游人群和商業(yè)人群，也就出現了新的商機。只不過(guò)，養老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的人群不一樣。

　　養老地產(chǎn)概念的出現，是因為養老即將和已經(jīng)成為中國的社會(huì )問(wèn)題，所以養老概念是因為社會(huì )概念轉變?yōu)樾袠I(yè)概念，繼而轉變?yōu)榈禺a(chǎn)概念。

　　實(shí)際上，所有的地產(chǎn)都有尋租性質(zhì)，養老地產(chǎn)也一樣，一開(kāi)始會(huì )有更大的尋租空間，都是開(kāi)發(fā)商與政府在土地尋租方面的討價(jià)還價(jià)。

　　老人是共同居住和獨自居住都會(huì )有一定的問(wèn)題，所以養老地產(chǎn)實(shí)際上是將老人組織起來(lái)、互助。

　　養老地產(chǎn)的贏(yíng)利特點(diǎn)？

　　現在養老地產(chǎn)商有一哄而上的感覺(jué)。實(shí)際上很多開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有找到適合自己的盈利模式。很多開(kāi)發(fā)商都只是從戰略上放棄短期收益著(zhù)眼于長(cháng)期收益，或者作為商業(yè)住宅配套的一個(gè)亮點(diǎn)。

　　實(shí)際上，養老地產(chǎn)可分為兩塊：養老開(kāi)發(fā)和養老經(jīng)營(yíng)，所以盈利空間也需要從兩個(gè)方面來(lái)考量。

　　養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能盈利，因為可以打著(zhù)養老地產(chǎn)的擦邊球，低價(jià)拿地，掛羊頭賣(mài)狗肉，最終達到尋租的目的；但是，養老經(jīng)營(yíng)可能會(huì )出現虧損，要么是租價(jià)上不去，要么服務(wù)上不去無(wú)人問(wèn)津。

　　實(shí)際上，養老地產(chǎn)與養老機構的關(guān)系，就像開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)與物管公司的關(guān)系。養老地產(chǎn)與商業(yè)住宅的關(guān)系，就像福利房、小產(chǎn)權房與商品房的關(guān)系，存在計劃和市場(chǎng)雙軌并行的情況。

　　房企對待養老地產(chǎn)的態(tài)度？

　　目前房企在商品住宅中做養老地產(chǎn)，只是在養老住宅設計和服務(wù)方面向前走了一小步，這肯定是不夠的。

　　開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是規模小，為什么都不敢做大呢？道理很簡(jiǎn)單，做大了就無(wú)法資金平衡，加上現在也沒(méi)有一個(gè)比較好的、且固定的盈利模式。

　　但又不能不做，現在不做，以后要再想"挖上個(gè)一勺"就難了。

　　中國養老地產(chǎn)的發(fā)展困境及如何搶占先機？

　　現在最大的問(wèn)題還在于體制，官辦的養老機構對民間機構的制約，地產(chǎn)政策對養老地產(chǎn)的制約，金融政策對老年人購房的制約等等。

　　如何搶占市場(chǎng)？這是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商現在最要關(guān)注的不是如何建房子，而是后期的運作管理。

　　從現有的社區服務(wù)整合，關(guān)注健康恢復、老人旅游、醫療、健康體驗、學(xué)習娛樂(lè )等方面的細節需求，形成一套完整的系統，以保證老年社區良性地運轉起來(lái)。

　　南京發(fā)展養老地產(chǎn)的外部環(huán)境分析？

　　南京人的消費力肯定是足夠的，老齡化的程度也比較大，需求肯定是大量存在的。

　　但就自身的條件而言，城市格局不好，長(cháng)條形格局很難找到配套和自然環(huán)境兩全其美的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區；地理環(huán)境也存在缺陷，長(cháng)江和丘陵和阻隔，使可用地塊極少，很難形成大規模的養老社區；還有自然環(huán)境，濕度較大，空氣污染指數較高。

　　總之，養老地產(chǎn)作為一個(gè)新興事物還存在許多方面的不確定性，想要涉足養老地產(chǎn)首先得弄清其本質(zhì)，抓住關(guān)鍵點(diǎn)，而不要隨波逐流，最終流于形式不能解決實(shí)際問(wèn)題。同時(shí)，各個(gè)地方發(fā)展養老地產(chǎn)的條件也不同，進(jìn)入前要權衡好。

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