2012年下半年，北京、廣東、四川、山東等地紛紛出臺了養老綜合用地招拍掛的新政策，部分省市甚至直接將其納入了2013年本省市年度國有建設用地供應計劃。

　　但是，"招拍掛"仍然缺乏細則，目前養老地產(chǎn)很多還是靠占用集體用地。這樣的供地方式造就了養老地產(chǎn)不尷不尬的處境，也決定了養老地產(chǎn)的商業(yè)形態(tài)。

　　目前，《北京市2013年國有建設用地供應計劃》正在編制當中。預計不久會(huì )正式對外公布，屆時(shí)養老用地將單列一項，對應具體的位置和供地面積，而不是混合在社會(huì )公益設施用地的大類(lèi)中。

　　"招拍掛"的目的是為了在限制土地價(jià)格的同時(shí)增加養老用地的供給。業(yè)內普遍猜測，養老綜合用地出讓很可能會(huì )參考北京此前"限地價(jià)，競保障房面積"的思路，即在土地溢價(jià)達到預定上限后，競拍持有型養老物業(yè)的面積。

　　"這只是將顯性成本變成了隱性成本，開(kāi)發(fā)商是需要為持有部分支付額外成本的。"華高萊斯國際顧問(wèn)北京有限公司副總經(jīng)理公衍奎說(shuō)。

　　而且，這仍然只是一個(gè)宏觀(guān)的政策。在土地溢價(jià)率不超過(guò)8%-15%的前提下，政府會(huì )對出讓土地規定哪些限制條件如持有型、銷(xiāo)售型物業(yè)的占比，醫療配套、娛樂(lè )設施的占比等目前尚不清楚。開(kāi)發(fā)商仍然缺乏設計自己的盈利模式的可靠依據。

　　此外，各部委在這個(gè)領(lǐng)域的具體職能劃分也尚未明晰。是將持有型養老物業(yè)劃入民政系統、銷(xiāo)售物業(yè)劃入商品房系統，還是銷(xiāo)售、持有物業(yè)都劃到民政系統，只將高端養老放開(kāi)市場(chǎng)化？這些核心問(wèn)題都尚無(wú)定論。

　　如果全部劃入民政系統，則意味著(zhù)養老地產(chǎn)是公益事業(yè)，不能盈利，社會(huì )力量自然興趣缺缺。但如果全部劃入商品房系統，那結果可能會(huì )變成打著(zhù)"養老"概念圈地。

　　當前的養老用地試點(diǎn)"招拍掛"是由民政部牽頭，國土部只能算是"敲敲邊鼓"。既然只是"敲邊鼓"，國土部的態(tài)度自然相對超脫："對地方國土資源局試點(diǎn)非政府養老用地招拍掛采取不插手原則，如有成功案例就據此制定規則，沒(méi)有成功案例，國土部不會(huì )推行養老用地招拍掛"。國土部人士曾對媒體表示。

　　還有消息稱(chēng)，勞動(dòng)和社會(huì )保障部也曾想介入，但是因民政部的反對而作罷。

　　就眼下看，養老地產(chǎn)用地的來(lái)源還有劃撥、協(xié)議出讓和占用集體建設用地。

　　政府投資建設的公立養老設施比如福利院土地通常以劃撥方式供應，而企業(yè)利用自有用地建設養老設施，經(jīng)過(guò)報批后可按照協(xié)議出讓。

　　不過(guò)，大部分養老用地仍然靠占用集體建設用地來(lái)解決，農村集體經(jīng)濟組織在集體建設用地內建設養老設施也是當前政策鼓勵的方向。

　　然而，招拍掛、協(xié)議、劃撥三者加起來(lái)的土地面積仍不敵占用集體建設用地的面積?？梢哉f(shuō)，目前北京的養老用地主要是靠集體建設用地來(lái)保障。

　　土地指標不夠用

　　養老地產(chǎn)的"玩家"來(lái)自各行各業(yè)，相當一部分是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉型而來(lái)。所以，先用一紙"養老產(chǎn)業(yè)規劃"去打動(dòng)地方政府，然后以此圈下少則幾百畝、多則上萬(wàn)畝的土地成為"養老地產(chǎn)"在大多數二三四線(xiàn)城市的常見(jiàn)版本。

　　但是，這數千上萬(wàn)畝的土地通常只有一兩百畝、兩三百畝合規，其余大量的土地往往不是耕地就是荒地、山地、林地。

　　各地每年分到的土地指標非常有限，而地方政府又不可能將這些寶貴的指標全分給某個(gè)項目。所以很多養老地產(chǎn)項目里面有不少土地仍是集體建設用地，只能等到明年、后年才能"轉正"。

　　例如，據北京博志成研究院總監王瑞臣透露，湖北一個(gè)地級市的養老地產(chǎn)項目占地面積1萬(wàn)余畝，事實(shí)上只有150畝的土地合規，也就是說(shuō)該項目只有150畝國有建設用地的指標。

　　開(kāi)發(fā)商投資伊始，地方通常會(huì )承諾大致每年分給項目多少指標，甚至承諾一旦手里有土地指標會(huì )優(yōu)先分配給養老項目。但畢竟土地指標不是當地政府所能決定的，"地方政府也只能做到這個(gè)份上。"王瑞臣表示。

　　在王瑞臣接觸的養老項目中，至少有一半的土地是農地，有些上面還種著(zhù)莊稼。通常這些土地都是從農民手里直接租過(guò)來(lái)的，少則十年，多則二三十年。耕地每年的租金大約是1000-2000元/畝，但是山地、荒地的租金則會(huì )低很多。開(kāi)發(fā)商租地一般直接跟村委會(huì )接觸，最多到鄉鎮一級。

　　這樣不尷不尬的情形并非只出現在欠發(fā)達的三四線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市也難免俗。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛拿下一小塊土地，然后再利用周邊大量的集體建設用地、耕地去做養老地產(chǎn)的現象并不鮮見(jiàn)，某險資企業(yè)在北京的一個(gè)項目就是如此運作的。

　　產(chǎn)品只好削足適履

　　由于"招拍掛"、協(xié)議轉讓、劃撥和占用集體用地等供地方式夾雜不清，"復合型業(yè)態(tài)是現階段養老地產(chǎn)的必然會(huì )出現的一個(gè)結果。"博志成集團副總經(jīng)理、養老與健康地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡晶表示。

　　一半以上的土地缺少"名分"，開(kāi)發(fā)商又必須賺錢(qián)，所以只能在規劃上多下功夫，根據不同的土地性質(zhì)去規劃上面的業(yè)態(tài)，這就決定了養老地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)。

　　在實(shí)踐中，有土地指標、合規的地塊會(huì )被盡量建成大產(chǎn)權房來(lái)銷(xiāo)售，以保證足夠的現金回款。而集體建設用地則往往會(huì )規劃成持有型的養老物業(yè)，或給村民建回遷房，通常所謂的"養老"，也主要是在這里面做文章。

　　"農民的地倒騰了一圈，還是沒(méi)能倒騰成大產(chǎn)權。但如果不這么干，開(kāi)發(fā)商就肯定就虧了。"公衍奎說(shuō)。

　　按照相關(guān)規定，租賃得來(lái)的農地必須保持其農業(yè)用途，所以盡量還是做成觀(guān)光農業(yè)，甚至花圃。也可以每套住宅配套一些菜地給退休的老頭老太太們找點(diǎn)事兒做，也算是"養老"的特色之一。

　　不過(guò)，無(wú)論是通過(guò)種植作物的調整將農地變成整個(gè)社區景觀(guān)的一部分，還是提供"菜地"福利，其最終目的都是為了提高產(chǎn)品溢價(jià)能力，所以租多少畝農用地，還是要測算投入產(chǎn)出比。

　　按照相關(guān)規定，農地、林地流轉只能流轉給農戶(hù)或者農業(yè)企業(yè)，所以開(kāi)發(fā)商租賃農地時(shí)，必須注冊一家農業(yè)公司，農地必須先流轉給這個(gè)農業(yè)公司。

　　這和持有型養老地產(chǎn)的操作有異曲同工之處。在養老項目中，開(kāi)發(fā)商也需要先成立一個(gè)掛靠在民政部門(mén)下面的民辦非營(yíng)利性養老機構，然后將持有物業(yè)部分劃到這個(gè)機構名下，才能去民政部門(mén)申請床位補貼。

　　雖然有這些"擦邊球"可打，開(kāi)發(fā)商也都想借此圈到低價(jià)的土地，但便宜背后也有諸多陷阱。

　　胡晶親眼見(jiàn)過(guò)不少開(kāi)發(fā)商中招。在這些案例里面，不少養老公寓運營(yíng)數年，仍然是商水、商電，暖氣費等當初承諾的條件更沒(méi)有兌現，導致后期的運營(yíng)成本遠遠超出了預算。表面上看，土地價(jià)格是優(yōu)惠了，但是后續的費用出乎開(kāi)發(fā)商的預料。

　　胡晶說(shuō)："土地性質(zhì)決定了經(jīng)營(yíng)模式，也決定了養老地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結構。以什么性質(zhì)的土地規劃來(lái)介入養老地產(chǎn)特別關(guān)鍵。

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