在中國老齡化形勢日趨嚴峻的背景下，養老地產(chǎn)項目應該如何開(kāi)發(fā)？項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要注意哪些問(wèn)題？怎樣才能滿(mǎn)足老年人的生理和心理需求？如何把握市場(chǎng)尋求效益最大化？如何穩定經(jīng)營(yíng)收益控制投資風(fēng)險？提供哪些服務(wù)以及服務(wù)品質(zhì)如何？這些問(wèn)題都需要養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全程策劃來(lái)解決。

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全程策劃包括養老項目的市場(chǎng)分析、項目定位、產(chǎn)品規劃、設備標準、整合推廣、營(yíng)銷(xiāo)策略、投資分析、損益預測、經(jīng)營(yíng)管理等關(guān)鍵步驟的策劃。

　　兼顧硬件和軟件

　　養老地產(chǎn)項目不同于其他項目的特點(diǎn)在于其多元性、復雜性和變化性。養老社區在國內尚屬起步階段，又帶來(lái)很多不確定性以及市場(chǎng)的風(fēng)險性。根據項目背景研究確立項目目標、市場(chǎng)定位、量化指標、技術(shù)構想以及經(jīng)濟策劃，是決定項目成敗的關(guān)鍵。

　　一般認為養老設施及老年居住水平取決于硬件設施，其實(shí)更重要的是為入住者提供高水平、高質(zhì)量的運營(yíng)管理和細致服務(wù)。即使設施的建筑和設備水平非常高，如果管理不到位、工作人員不專(zhuān)業(yè)，無(wú)法為入住者提供滿(mǎn)意的服務(wù)，那這所設施也是不合格的。

　　作為項目開(kāi)發(fā)者，最重要的工作就是必須進(jìn)行適合的全程策劃，策劃階段既要考慮合理的建筑與設備方案，又要考慮周到的運營(yíng)管理方案，開(kāi)工的同時(shí)招聘優(yōu)秀的工作人員，并對他們進(jìn)行全面系統的教育和培訓。類(lèi)似于酒店管理公司的前期介入工作。

　　換句話(huà)說(shuō)，養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全程策劃包括硬件的建筑和軟件的服務(wù)兩大方面，兩者相輔相成，缺一不可。

　　全程策劃特點(diǎn)

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全程策劃具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1．地域性。

　　首先要考慮開(kāi)發(fā)項目的區域經(jīng)濟情況。其次，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目周邊的市場(chǎng)情況。另外，要考慮養老地產(chǎn)項目的區位情況。如項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位，區位的交通情況、自然資源、發(fā)展規劃等等。

　　2．市場(chǎng)性。

　　房地產(chǎn)項目策劃要適應市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)更需要充分了解、適應、創(chuàng )造市場(chǎng)。養老地產(chǎn)是伴隨著(zhù)我國老齡化進(jìn)程新興起的市場(chǎng)，必須結合市場(chǎng)需求和變化以及國際經(jīng)驗，摸索適合中國國情的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

　　3．多樣性。

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的，組合結構也是多種多樣的。同時(shí)，房地產(chǎn)項目策劃方案也不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時(shí)，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調整和變動(dòng)，以保證策劃方案對現實(shí)的最佳適應狀態(tài)。策劃過(guò)程中需要對多種方案進(jìn)行權衡比較，揚長(cháng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的方案。

　　4．系統性。

　　房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)從開(kāi)始到完成經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調研、投資研究、規劃設計、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構成策劃的子系統，各個(gè)子系統又由更小的子系統組成。各個(gè)子系統各有一定的功能，而整個(gè)系統的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統功能的總和，系統的結構與功能具有十分密切的聯(lián)系。

　　5．前瞻性。

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃的理念、創(chuàng )意、手段應著(zhù)重表現為超前、預見(jiàn)性。房地產(chǎn)項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長(cháng)，如果沒(méi)有超前的眼光和預見(jiàn)的能力，就會(huì )只見(jiàn)投入不見(jiàn)產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。

　　6．創(chuàng )新性。

　　房地產(chǎn)項目策劃要追求新意、獨創(chuàng )，避免雷同。房地產(chǎn)項目策劃創(chuàng )新，首先表現為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內容、形式和氣質(zhì)。其次表現為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過(guò)不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng )造出新的方法和手段來(lái)。

　　7．可操性。

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃在國內尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項目開(kāi)發(fā)過(guò)程。需要在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中有可操作的條件，立意再好市場(chǎng)條件不允許，想操作好是很困難的。在具體的實(shí)施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易于操作、容易實(shí)施。經(jīng)常有一些策劃方案規定了非常理想的策略，但完全脫離了市場(chǎng)的客觀(guān)需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負擔能力和實(shí)施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。

　　8．可變性。

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃因其地域不同、定位不同、目標客戶(hù)群體不同具有一定的可變性，隨著(zhù)老年人的年齡增長(cháng)和身體機能衰退，其需求和對產(chǎn)品的要求也是不斷變化的。

　　另外，我國龐大的老齡人口中，不同時(shí)期的老年人由于其生長(cháng)生活狀態(tài)以及價(jià)值觀(guān)的不同，對于養老環(huán)境和養老項目的要求具有很大的差異性，策劃方案中要充分考慮到可變性，才能適應市場(chǎng)和老年人的需求。

　　在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理中，更要體現出差異化服務(wù)和貼心式管理，人到老年每一位個(gè)體都有差異性，很多習慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應老年人，硬件的建筑和軟件的服務(wù)需要具備一定程度的可變性。

　　我國現行的建設工程項目程序可分為項目建議書(shū)、可行性研究、建筑策劃、建筑設計、建設準備、施工安裝、竣工驗收以及試運行交付使用八個(gè)階段。前兩個(gè)階段合稱(chēng)為決策階段，建筑策劃和建筑設計是規劃設計階段，建設準備和施工安裝階段合起來(lái)是實(shí)施階段，竣工驗收及試運行交付使用并稱(chēng)為項目收尾階段。

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全程策劃從項目決策階段的前期開(kāi)始介入，直至交付使用，這樣全過(guò)程的管控，有益于對項目成本、時(shí)間、質(zhì)量全面的有計劃的管理，可以把核心理念貫穿項目始終。所以說(shuō)，養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全程策劃是保障項目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。
 
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