面對跌宕起伏的2012樓市，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始不斷自我調整。在住宅市場(chǎng)仍面臨較高的調控壓力下，商業(yè)地產(chǎn)的大勢似乎也難以再回來(lái)；旅游地產(chǎn)已是各方競相爭奪的香餑餑，一番角逐之后，幾家歡樂(lè )幾家愁。隨著(zhù)中國快步進(jìn)入老齡社會(huì )，養老話(huà)題正值熱議中，養老地產(chǎn)自然成為各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的下一步重要部署?？墒?，在沒(méi)有任何成功模式的摸索中，作為開(kāi)發(fā)商眼中的"藍海"養老地產(chǎn)，是否能讓每個(gè)企業(yè)都可以輕松介入？此時(shí)開(kāi)發(fā)是否又是最佳時(shí)機呢？

　　現象：地產(chǎn)和資金涌入

　　截止到2011年，中國65歲及以上老齡人口約占總人口9.1%，規模超過(guò)歐洲老年人口的總和，預計到2027年，中國65歲及以上老齡人口占總人口的比例將上升至14%。都說(shuō)女人和孩子的錢(qián)最好掙，目前看，老年人群體已構成很大的消費市場(chǎng)。經(jīng)歷改革開(kāi)放三十年發(fā)展逐漸老去的這一部分人，他們有人生最高的財富凈值、有脫離兒女走向專(zhuān)業(yè)養老機構的新潮養老觀(guān)念，他們居家養老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉型領(lǐng)域之一。

　　早在2008年，保利地產(chǎn)(行情股吧買(mǎi)賣(mài)點(diǎn))已涉足養老地產(chǎn)研究，他們做成了《養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究》、《保利地產(chǎn)養老設計標準》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區才開(kāi)發(fā)建設。保利房地產(chǎn)(集團)副總經(jīng)理胡在新堅信，養老地產(chǎn)前景非常廣闊。今年2月，保利地產(chǎn)公布下一個(gè)十年的發(fā)展戰略規劃，其中指出，將北京作為試點(diǎn)區域，在養老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實(shí)現重點(diǎn)突破。

　　同樣，遠洋地產(chǎn)2010年即開(kāi)始啟動(dòng)了對老年地產(chǎn)的研究工作，這一研究就是兩年多的時(shí)間。今年，遠洋的首個(gè)機構養老的產(chǎn)品模型--亦莊項目即將啟動(dòng)。

　　2010年底，萬(wàn)科也高調宣布養老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。萬(wàn)科總裁郁亮要求萬(wàn)科北京、上海公司在兩地首先探索突破養老地產(chǎn)的成熟運營(yíng)模式，而利潤率問(wèn)題，萬(wàn)科并不是很關(guān)心。隨后，萬(wàn)科在其全國的部分項目中，逐漸配備養老地產(chǎn)產(chǎn)品。除了保利、遠洋、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)入養老地產(chǎn)之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地，他們旗下多家中高端養老社區相繼竣工。

　　考察完日本和美國的專(zhuān)業(yè)養老社區后，泰康人壽董事長(cháng)陳東升聘請專(zhuān)業(yè)公司針對不同地方進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的養老調查，花兩年時(shí)間于2012年在北京、上海等地圈地成立養老社區。據透露，泰康人壽目前又在接洽相關(guān)政府部門(mén)，希望拿下廣州生物島價(jià)值數十億的土地，建設南方第一單養老社區。

　　在泰康涉足廣東之前，新華保險(行情股吧買(mǎi)賣(mài)點(diǎn))董事長(cháng)康典就已考察了廣東多個(gè)地市。據新華保險內部人士透露，康典對珠海的滿(mǎn)意度較高，新華未來(lái)考慮健康和養老，目前在西安和武漢買(mǎi)地，籌建健康管理中心。

　　在長(cháng)時(shí)間的調研觀(guān)望之后，中國平安(行情股吧買(mǎi)賣(mài)點(diǎn))進(jìn)軍養老地產(chǎn)的路線(xiàn)圖也浮出水面--未來(lái)將在環(huán)渤海、長(cháng)三角、珠三角、西南部、海南島等五個(gè)地區規劃養生養老地產(chǎn)項目。中國太平集團7月底還在上海投資設立了太平養老產(chǎn)業(yè)投資有限公司，擬投資約20億元在周浦設立太平養老社區。

　　隨著(zhù)地產(chǎn)及險資大佬的蜂擁而入，市場(chǎng)中越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始重新審視養老地產(chǎn)的潛在市場(chǎng)版圖。全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì )房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，中國老年人群上升的速度不亞于城市化的速度，老年公寓在國內屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要。

　　困境：拿地難經(jīng)營(yíng)難

　　盡管各路"神仙"在養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和項目爭奪上都顯盡神通，但在探索的道路上卻遭遇困難重重。投資者們在這領(lǐng)域遭到了種種問(wèn)題：拿地難、運營(yíng)難、發(fā)展難有如大山一般壓得他們喘息困難。北京太陽(yáng)城集團董事局主席朱鳳泊毫不隱晦地指出，"盡管土地有一些優(yōu)惠，但要想在短時(shí)間內迅速盈利頗有難度，我們也是摸索了10年才開(kāi)始盈利的，其他的養老企業(yè)更是步履蹣跚。"在戴德梁行華北區策略發(fā)展顧問(wèn)主管及董事王晨博士看來(lái)，國內還沒(méi)有一家養老地產(chǎn)的運作是成功的。

　　土地，是養老機構最難突破的瓶頸。業(yè)內人士一針見(jiàn)血指出，在這種情況下，若非出于無(wú)奈，并沒(méi)有任何一家開(kāi)發(fā)商會(huì )拿高價(jià)拍得的土地去做養老地產(chǎn)這種投資大、回報期長(cháng)的項目。在記者的調查中發(fā)現，更多的企業(yè)是打著(zhù)做養老地產(chǎn)的旗號低價(jià)圈地，然后賣(mài)住宅。同策咨詢(xún)與研究發(fā)展中心研究總監張宏偉指出，開(kāi)發(fā)商在獲得土地時(shí)，土地市場(chǎng)尚未明確規定有養老地產(chǎn)用地性質(zhì)，因此，當前要開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)，只能在現有經(jīng)營(yíng)性用地基礎上獲得。缺乏政策支持，土地價(jià)格往往和市場(chǎng)價(jià)格看齊。從理論角度來(lái)講，土地價(jià)格成本較高是導致養老地產(chǎn)很難盈利的非常重要的原因之一。

　　現實(shí)的情況是，城市規劃領(lǐng)域沒(méi)有養老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，商業(yè)型養老項目基本都是建設在國有出讓用地上，多數養老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫療用地等，導致前期土地成本非常高。

　　除了拿地難，養老項目的經(jīng)營(yíng)更是擺在企業(yè)面前的一大難題?；幽昕偛门塑娫寡?，養老地產(chǎn)的核心競爭力不是開(kāi)發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力。

　　遠洋地產(chǎn)養老業(yè)務(wù)發(fā)展中心營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴《經(jīng)濟》記者，養老地產(chǎn)是一個(gè)涉及到較多產(chǎn)業(yè)鏈的復雜行業(yè)，其中除了適老化設施營(yíng)造之外，還包含老年活動(dòng)、老年教育、老年醫療護理等方面。她認為，這其中最重要的就是護理人員的培訓和保留。

　　戴德梁行華中、華西區策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事黎慶文指出，不同類(lèi)型老人對硬件設計和軟件服務(wù)有不同的需求，包括養生、護理和治療，而這三個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入的臺階都相當高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專(zhuān)業(yè)服務(wù)體系發(fā)育遠不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對接，肯定沒(méi)法找到著(zhù)力點(diǎn)。

　　在黎慶文看來(lái)，房地產(chǎn)商有拿地關(guān)系多、開(kāi)發(fā)建設管理經(jīng)驗多、融資渠道多、有營(yíng)銷(xiāo)資源和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗等優(yōu)勢，但缺乏養生、護理和治療等技術(shù)資源。而擁有養生、護理和治療等技術(shù)資源的療養機構、護理機構和醫療機構又缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢，做起物業(yè)開(kāi)發(fā)力不從心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)機構合作的開(kāi)發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)機構的盈利模式大不相同：一個(gè)是追求短期套現，一個(gè)是追求長(cháng)期服務(wù)獲利。

　　有地產(chǎn)商宣稱(chēng)已通過(guò)養老地產(chǎn)贏(yíng)利，王晨指出，這些利潤不是純養老地產(chǎn)項目部分，而是養老地產(chǎn)部分之外的住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這些利潤來(lái)補充、支援養老項目，從而總體上實(shí)現項目的利潤平衡或盈利。

　　"就實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，養老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運營(yíng)服務(wù)才是企業(yè)持續追求的利潤點(diǎn)。"有業(yè)內人士指出。

　　出路：重視服務(wù)來(lái)增值

　　對于養老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內并未形成共識，更沒(méi)有明確的界定。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，按照商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復合型地產(chǎn)的概念，養老地產(chǎn)就是用來(lái)養老的地產(chǎn)，包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養老公寓等項目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程。但在王晨看來(lái)，這個(gè)被創(chuàng )造出來(lái)的名詞首先應當是老年人能享受到的服務(wù)，其次是投資或購買(mǎi)養老地產(chǎn)所能獲得的財務(wù)安排和回報，最后才是地產(chǎn)的概念。他認為，現在所有的養老地產(chǎn)都無(wú)法解決這個(gè)問(wèn)題，養老服務(wù)和地產(chǎn)兩者應該結合來(lái)做，應當是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的運營(yíng)模式。

　　已步入不惑之年的北京市公務(wù)員張先生告訴《經(jīng)濟》記者，他們這一代人指望下一代為自己養老不現實(shí)，因為下一代幾乎都是獨生子女，至少有四個(gè)老人要養。他對自己的養老規劃就是，將來(lái)在市內比較中心的小區買(mǎi)一套不大的老房子來(lái)住，余錢(qián)存放在銀行。他說(shuō)，如果有開(kāi)發(fā)商向他推薦郊區的養老社區，他會(huì )覺(jué)得太偏遠，離兒女太遠不方便，自己有醫療保險，也不在乎他們完善的醫療設施，更不會(huì )考慮投資開(kāi)發(fā)商的養老房產(chǎn)能獲得多少回報。未來(lái)，像張先生這樣步入養老的一代人正是養老地產(chǎn)的主力客戶(hù)，如何做才能吸引更多的人來(lái)投資養老地產(chǎn)更是開(kāi)發(fā)商從現在開(kāi)始要考慮的。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)、原建設部副部長(cháng)宋春華介紹，根據年齡和自理能力，老年人自己打理、需要幫助、依靠護理是養老的三種類(lèi)型需求。對此，聶梅生表示，作為養老地產(chǎn)起碼有四個(gè)屬性，各個(gè)屬性在不同的養老項目中不一樣，也并不等同。聶梅生表示，首先養老地產(chǎn)有住宅屬性、普通商業(yè)地產(chǎn)屬性、醫療保健甚至旅游這樣特種地產(chǎn)的屬性，業(yè)內統稱(chēng)地產(chǎn)屬性；第二，它還有增值的金融屬性；第三是服務(wù)屬性，能不能賺錢(qián)和成功主要在于服務(wù)屬性和金融屬性，要服務(wù)于核心的需求和增值的需求；最后是人文屬性，老人更注重屬地性和文化。

　　武漢大學(xué)社會(huì )學(xué)家周運清教授則指出，當前中國進(jìn)入老齡化社會(huì )，老年人成為商家的主攻目標本無(wú)可厚非，但養老是一個(gè)復雜的社會(huì )化問(wèn)題，現在養老卻成為商家新的消費噱頭，商家僅僅作為養老產(chǎn)品的供給者，離真正的養老服務(wù)供給者相去甚遠。

　　要做好養老地產(chǎn)，商家不能僅僅盯著(zhù)老人的荷包，在追求經(jīng)濟利益時(shí)更應注重社會(huì )效應，真正從老年人的角度出發(fā)，形成科學(xué)合理、可持續的養老產(chǎn)業(yè)，才能真正達到雙贏(yíng)。

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