對于養老地產(chǎn)發(fā)展而言，這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最具挑戰的時(shí)代。老齡化帶來(lái)的巨大市場(chǎng)需求就擺在那里，但無(wú)成功模式可循的挑戰也擺在那里。養老地產(chǎn)猶如燙手的山芋，很多人都想抓，但真能放到自己的碗里也非易事。

　　關(guān)鍵還是用地。養老地產(chǎn)用地在年初雖已實(shí)現破冰，北京市首份養老綜合用地的供應計劃也早在年初就已對外發(fā)布，然而時(shí)至今日,仍未聽(tīng)到北京市土地整理儲備中心出臺具體的拿地政策?？梢钥闯?，政府對于"圈地"保持高度警覺(jué)，對于土地政策的制訂非常慎重。同時(shí)也印證了目前養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現實(shí)困局。

　　養老地產(chǎn)運營(yíng)模式也受土地掣肘?？v觀(guān)全國，如果一定要找出來(lái)在養老地產(chǎn)領(lǐng)域做得比較成功的項目的話(huà)，那北京的太陽(yáng)城和上海的親和源算是較有代表性的兩家企業(yè)，業(yè)內也流傳著(zhù)"南有親和源，北有太陽(yáng)城"的佳話(huà)。但據記者與兩家企業(yè)的采訪(fǎng)，卻沒(méi)有一家敢說(shuō)自己已經(jīng)從中獲利豐厚，而業(yè)內對"南北兩派"在運營(yíng)上分別采用租售結合制和會(huì )員制的運營(yíng)模式的爭論焦點(diǎn)，也透著(zhù)些許無(wú)奈。

　　其中，親和源項目的會(huì )員制爭議更大。其會(huì )員卡包括A卡和B卡共兩種形式，盡管收費方式大同小異，但核算下來(lái)都需要花費80萬(wàn)元左右才能享受養老服務(wù)。但是，客戶(hù)付出高額的費用卻得不到所住房屋的產(chǎn)權，只能購買(mǎi)其使用權。也就是說(shuō)會(huì )員享受的是養老地產(chǎn)中房屋的使用權，而產(chǎn)權和使用權分離的結構在未來(lái)一旦面臨企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現問(wèn)題，會(huì )員可能面臨較大的風(fēng)險。按照親和源官方的說(shuō)法，如果真出現經(jīng)營(yíng)不善，會(huì )員將被轉到下一機構繼續享有會(huì )員權利，話(huà)雖如此，但會(huì )員在轉接中享受的養老服務(wù)真的不會(huì )被新東家打折嗎？

　　面對會(huì )員制"圈錢(qián)"的質(zhì)疑，親和源董事長(cháng)奚志勇日前對記者坦言，會(huì )員制的運營(yíng)方式實(shí)屬無(wú)奈之舉。親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓所得，因為政府沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的養老用地供應規劃，沒(méi)有優(yōu)惠政策，做養老地產(chǎn)又需要前期的巨額資金投入，而會(huì )員制則可以通過(guò)會(huì )員的會(huì )費和年費來(lái)緩解前期資金投入和經(jīng)營(yíng)的壓力。近年來(lái)親和源慢慢摸索出一條運營(yíng)思路---輸出品牌和運營(yíng)模式，合作方負責出土地，擴張版圖也已在全國鋪開(kāi)，但奚志勇認為采用會(huì )員制的運營(yíng)模式是由于土地性質(zhì)不明確、拿地難的現狀決定的。他也希望，養老地產(chǎn)，能從"地"上先行得到突破。

　　其實(shí)，同樣的無(wú)奈也困擾著(zhù)"北派"北京太陽(yáng)城。采用租售結合制的運營(yíng)方式似乎緩解了一定的資金壓力，但看起來(lái)更像是商品房開(kāi)發(fā)的模式是否能引領(lǐng)太陽(yáng)城走向養老地產(chǎn)的康莊大道，仍是未解之題。

　　據記者了解，為了平衡土地成本和開(kāi)發(fā)利潤，太陽(yáng)城70%的土地用來(lái)建商品住宅，剩余30%的土地用來(lái)建為老年人提供服務(wù)的商業(yè)設施，比如醫院、租住式老年公寓。這種租售結合制的"混搭式"盈利模式，前期需要依靠出售住宅類(lèi)產(chǎn)品回籠資金，從而使企業(yè)資金鏈得到良性運轉。但是，長(cháng)期來(lái)看，醫院、老年公寓等配建設施和后期養老服務(wù)仍須長(cháng)期投入。所以，養老地產(chǎn)的發(fā)展亟需相關(guān)土地政策出臺；開(kāi)發(fā)商要想進(jìn)入養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運營(yíng)領(lǐng)域，一定要有科學(xué)論證、合理運營(yíng)與打持久戰的耐心。

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