隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程加速、城市群概念興起以及決策層的高度支持，壯大于浙江省的特色小鎮之風(fēng)正在席卷全國，地處城市群中三四線(xiàn)城市的特色小鎮因其資源優(yōu)勢而迎來(lái)爆發(fā)期。

2016 年2月，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮化建設的若干意見(jiàn)》，明確提出加快培育具有特色優(yōu)勢的小城鎮，帶動(dòng)農業(yè)現代化和農民就近城鎮化。當年7月21日，住建部、國家發(fā)改委、財政部明確提出，到2020年我國將培育1000個(gè)左右的特色小鎮，并公布北京市房山區長(cháng)溝鎮等127個(gè)鎮為第一批中國特色小鎮。

據統計，目前，各區域的特色小鎮正在蓬勃建設中，首批特色小鎮主要分布在我國東部，又以華東地區最為密集，共39個(gè)，約占127個(gè)小鎮的30%。當前特色小鎮建設成效已逐步顯現，然而不容忽視的是已經(jīng)出現一些問(wèn)題亟待解決。特色小鎮的建設如果僅僅按照過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，設幾個(gè)新區、建一些特異風(fēng)格的建筑等形式，已然不能滿(mǎn)足當前特色小鎮的發(fā)展態(tài)勢和市場(chǎng)訴求。

特色小鎮生成邏輯

特色小鎮，是指依賴(lài)某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素(如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等)，在一至三平方公里的用地上將產(chǎn)、城、人、文的理念與功能進(jìn)行整合，打造具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內涵、旅游特征和一定社區功能的綜合開(kāi)發(fā)項目。

從目前市場(chǎng)上的特色小鎮發(fā)展路徑看，中國的特色小鎮興起于浙江，壯大于長(cháng)三角。如今，正以燎原之勢在全國蔓延開(kāi)來(lái)，逐漸成為我國產(chǎn)業(yè)轉型升級的重要抓手。借政策東風(fēng)，特色小鎮成為國內地產(chǎn)企業(yè)轉型發(fā)展的新方向。無(wú)論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，或是上海元合、內蒙億利金威這類(lèi)地方企業(yè)，都將轉型的戰略指向“特色小鎮”。

按不同功能分類(lèi)，特色小鎮目前主要有智慧生態(tài)科技小鎮、農業(yè)小鎮、文旅小鎮、生態(tài)小鎮、影視小鎮、汽車(chē)小鎮、金融小鎮、航空小鎮、旅游小鎮等類(lèi)型。

經(jīng)過(guò)近一年的快速發(fā)展，全國已經(jīng)形成了眾多以一產(chǎn)、二產(chǎn)或者三產(chǎn)為主導產(chǎn)業(yè)的特色小鎮。以京津冀區域為例，該區域已經(jīng)形成了依托八大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色小鎮布局。當前全國特色小鎮的主導產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)數量居多，特別是戰略性新興產(chǎn)業(yè)和文旅康養產(chǎn)業(yè)。當然也有依托第一產(chǎn)業(yè)即農業(yè)，特別是新興農業(yè)形成的田園綜合體和新興農業(yè)小鎮。

在特色小鎮的產(chǎn)業(yè)路徑中，以三產(chǎn)為主導產(chǎn)業(yè)更容易形成人口聚集效應。從產(chǎn)業(yè)生成邏輯模型中，可以看到產(chǎn)業(yè)協(xié)同是非常重要的一個(gè)維度。這也是特色小鎮與產(chǎn)業(yè)園和文旅古鎮等傳統有特色的小鎮最重要的區別之一。

經(jīng)過(guò)對全國多個(gè)特色小鎮的產(chǎn)業(yè)生成邏輯和定位分析發(fā)現，當前特色小鎮由于體量相對產(chǎn)業(yè)新城較小，因此對要素的融合要求會(huì )更高。與之對應的產(chǎn)業(yè)，在縱向存在從產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)應用和產(chǎn)業(yè)服務(wù)的延伸;在橫向上融合形成的產(chǎn)業(yè)將會(huì )是特色小鎮發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)路徑之一，尤其是三產(chǎn)和二產(chǎn)的融合發(fā)展。

從長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看，基于地方特色而塑造的特色小鎮成為更符合新型城鎮化要求的主題空間和促進(jìn)就地城鎮化的主戰場(chǎng)。需要在結合各自地區的具體情況打造的同時(shí)，注重“質(zhì)”的發(fā)展，即要和當地文化、自然山水、特色資源結合，形成獨具特色IP的主題性小鎮。

發(fā)展路徑：先天融合

與產(chǎn)業(yè)園不同的是，特色小鎮要實(shí)現生產(chǎn)要素、生活要素和生態(tài)要素的融合發(fā)展。在前期開(kāi)發(fā)階段就需要明確產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規劃。而很多產(chǎn)業(yè)園區的產(chǎn)業(yè)發(fā)展都存在從“0”到“1”的過(guò)程。

在產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展前期，通常會(huì )出現區域產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、當地政府經(jīng)驗較少、比較依賴(lài)非產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品盈利以及園區產(chǎn)業(yè)單一等問(wèn)題;在發(fā)展成熟后，園區的產(chǎn)業(yè)附加值相對較高，產(chǎn)業(yè)也成為園區的主盈利點(diǎn)，同時(shí)產(chǎn)業(yè)格局有所提升。

在特色小鎮的“小鎮”方面，應注意到小鎮的城鎮功能完備性，除產(chǎn)業(yè)功能、旅游設施外，應具備居住及其他城鎮配套的自我滿(mǎn)足。特色小鎮中應有真正的原居民，同時(shí)能留住外來(lái)訪(fǎng)客7×24小時(shí)、甚至更長(cháng)時(shí)間停留，并在小鎮中形成規?；?、重復性的消費。

在開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際運作中，相較于產(chǎn)業(yè)園，特色小鎮也具有先天優(yōu)勢。傳統地產(chǎn)運營(yíng)商由于缺少產(chǎn)業(yè)運營(yíng)經(jīng)驗，一般都難以對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入系統的設計和定位，特別是難以對特定產(chǎn)業(yè)上下游環(huán)節進(jìn)行細致的考量。但良好的產(chǎn)業(yè)基礎是特色小鎮發(fā)展的初始驅動(dòng)力，特色小鎮的發(fā)展需要靠產(chǎn)業(yè)的導入來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結構的形成，從而實(shí)現小鎮的空間結構、社會(huì )結構融合。

此外，特色小鎮還能解決房企普遍面臨的拿地難困境。目前多數北京房企面臨拿地難困境，而在北京市疏解人口大背景下，特色小鎮是開(kāi)發(fā)商轉型的很好路徑。既能發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢，也能解決開(kāi)發(fā)商拿地難困境。

以華北區域為例，北京的產(chǎn)業(yè)疏解是環(huán)京區域特色小鎮主要的發(fā)展機遇。2015年北京提出疏解非首都功能，制造業(yè)、教育和醫療等產(chǎn)業(yè)加緊向外疏解的步伐。這其中就需要依賴(lài)京津冀協(xié)同發(fā)展的大環(huán)境。對于環(huán)京區域小鎮的產(chǎn)業(yè)定位來(lái)說(shuō)，國家政策的正向引導是產(chǎn)業(yè)升級的重要方向。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，特色小鎮當前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過(guò)程。中國缺少成熟的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商，在“去房地產(chǎn)化”和“產(chǎn)業(yè)立鎮”的政策導向之下，對于來(lái)自傳統地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)機構，無(wú)論是商業(yè)思維的轉變還是產(chǎn)業(yè)要素的開(kāi)發(fā)和導入，運營(yíng)特色小鎮都是巨大挑戰，過(guò)渡到“產(chǎn)業(yè)立鎮”也必將經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程。

據了解，很多國內知名的開(kāi)發(fā)機構都有深耕產(chǎn)業(yè)的決心，但初期階段照搬傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式到特色小鎮，在很多情況下也是開(kāi)發(fā)機構圍魏救趙、曲線(xiàn)救國的無(wú)奈之舉。因此一些開(kāi)發(fā)商選擇和產(chǎn)業(yè)主體合作，借此嫁接不同資源、導入強勢產(chǎn)業(yè)，以聯(lián)合開(kāi)發(fā)等方式形成產(chǎn)城融合基礎，從而打造完備的特色小鎮。