"農業(yè)地產(chǎn)"在我國一直飽受爭議，有專(zhuān)家認為，嚴格來(lái)講"農業(yè)地產(chǎn)"是中國社會(huì )發(fā)展進(jìn)程中的一種違規現象，開(kāi)發(fā)商在農村以違規租地，建房售樓，卻以農業(yè)項目向政府申報，來(lái)掩蓋自己的違規行為。實(shí)際上，在1980年以前，中國市場(chǎng)并不存在房地產(chǎn)行業(yè)，人們當時(shí)對于房地產(chǎn)的認知程度，就如同現今人們對于農業(yè)地產(chǎn)的認知度一樣，處于陌生、或者說(shuō)不清、或者不知道的程度。

 

　　農業(yè)地產(chǎn)

　　經(jīng)濟基礎與市場(chǎng)需求，催生農業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟藍海

　　北京山合水易規劃設計院認為，農業(yè)地產(chǎn)并不是空穴來(lái)風(fēng)，農業(yè)地產(chǎn)往往依托于休閑農業(yè)的發(fā)展，而休閑農業(yè)在我國未來(lái)10年將會(huì )得到長(cháng)足發(fā)展。首先休閑農業(yè)作為休閑放松、度假旅游的理想模式已經(jīng)逐漸在人們的生活中形成一種消費習慣，這種"回歸田園、鄉村旅游"的理念在逐漸深入人心；其次，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了瓶頸期，房地產(chǎn)企業(yè)也急于尋找新型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式轉型發(fā)展。從市場(chǎng)角度分析：從需求講，有休閑農業(yè)需求，而且需求量在急速上漲，對于供給而言，農業(yè)地產(chǎn)將完善休閑旅游的一系列需要。因此在未來(lái)10年內農業(yè)地產(chǎn)將會(huì )成為資本流動(dòng)的一個(gè)主要方向，隨著(zhù)我國政策對于農業(yè)領(lǐng)域的不斷傾斜，也將為促進(jìn)農業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。

　　山合水易研究認為，休閑農業(yè)發(fā)展與一個(gè)國家的經(jīng)濟發(fā)展水平有很大聯(lián)系。在人均GDP（人均生產(chǎn)總值）達到3000美元時(shí)，休閑農業(yè)主要以農村觀(guān)光旅游為主，因此不適宜進(jìn)行農業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)；在人均GDP達到7000美元時(shí)，進(jìn)入休閑農業(yè)的主要發(fā)展階段，其形式要是以體驗、游樂(lè )、住宿為主，可以適當的進(jìn)行農業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)；在人均GDP達到13000時(shí)，開(kāi)始進(jìn)入到度假農業(yè)模式，此時(shí)農業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將會(huì )出現規?；l(fā)展。

　　據國家統計局公布數據顯示，2012年我國人均GDP達到6100美元，而我國政府對于2013年GDP增幅預期是7.5%左右，山合水易認為，按照我國GDP增速每年控制在7%--8%計算，我國將在未來(lái)兩年內進(jìn)入農業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最佳時(shí)期。值得注意的是，在我國大陸地區，天津、北京、上海、江蘇、內蒙古、浙江、遼寧、廣東、福建等地，人均GDP已經(jīng)突破了8000美元，在這些地區，已經(jīng)具備了農業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)基礎與經(jīng)濟基礎。

　　在現今，外部經(jīng)濟增長(cháng)處于長(cháng)期低迷狀態(tài)，擴大內需成為我國實(shí)現經(jīng)濟可持續增長(cháng)的新動(dòng)力和方向，農村城鎮化與城市化成為擴大內需經(jīng)濟的兩架馬車(chē)。農村城鎮化，第一階段就是要實(shí)現農村基礎設施建設的"城鎮化"。農業(yè)地產(chǎn)作為城鎮化建設的一種重要產(chǎn)品類(lèi)型，在我國地產(chǎn)行業(yè)的地位日益顯現。

 

　　農業(yè)地產(chǎn)以休閑農業(yè)為主

　　農業(yè)地產(chǎn)要以休閑農業(yè)為主，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為輔

　　農業(yè)地產(chǎn)是休閑農業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)結合體，涉及農業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。農業(yè)地產(chǎn)要以休閑農業(yè)為基礎，強化休閑農業(yè)的主體地位，輔助性進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。我國目前的休閑農業(yè)旅游主要是農家樂(lè )、農業(yè)觀(guān)光園、古村古鎮旅游、農業(yè)景區、以及新農村建設為主，可以通過(guò)這五種產(chǎn)品類(lèi)型，在有條件發(fā)展農業(yè)地產(chǎn)的地區，可以升級為農業(yè)地產(chǎn)項目。

　　一、農家樂(lè )可以升級為國際驛站、養生山莊、休閑農莊、旅游觀(guān)光示范園、鄉村酒店、采摘籬園、生態(tài)漁村、山水人家等8個(gè)鄉村旅游新型業(yè)態(tài)的標準，這成為農家樂(lè )開(kāi)發(fā)的新潮流。

　　二、農業(yè)觀(guān)光園有一定的科技基礎，具有一定的土地規模，可以通過(guò)以特殊的農作物、養殖產(chǎn)品等作為項目亮點(diǎn)，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂(lè )等多種游憩項目，通過(guò)莊園模式，升級為，休閑農莊、酒莊、水莊、山莊等。

　　三、山水、建筑、風(fēng)光、文化、人物等方面，是古村古鎮旅游的亮點(diǎn)，對游客有很強的吸引力。隨著(zhù)可進(jìn)入性和接待設施的配套，整個(gè)產(chǎn)品可以相對較少的投資帶來(lái)非常好的現金流?？梢酝ㄟ^(guò)打造具有獨特文化氛圍的古民居，通過(guò)租賃或出售來(lái)滿(mǎn)足游客對于長(cháng)期居住于古鎮古村的需求。

　　四、景區具有很強的自然資源優(yōu)勢與基礎配套優(yōu)勢，可以在景色優(yōu)美的景區周邊打造度假型地產(chǎn)項目，還可以將景區與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融合，其中麗江古城就是將度假地產(chǎn)融入于景區里。

　　五、隨著(zhù)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟和飽和，眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向二、三線(xiàn)城市進(jìn)軍，但是迄今農村房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一片藍海。中央連續4個(gè)一號文件，預示著(zhù)新農村建設將成為未來(lái)幾年的熱點(diǎn)。政府加大對于農村基礎設施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農村房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了良好的基礎。農村房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中滲透農業(yè)文化所形成的一種延伸模式。如賣(mài)別墅的同時(shí)，賣(mài)一塊地。再如在市場(chǎng)發(fā)育的過(guò)程中形成了教授村、畫(huà)家村這些專(zhuān)業(yè)村，既成為鄉村發(fā)展的特色，也成為特色旅游點(diǎn)。

　　農業(yè)地產(chǎn)在我國未來(lái)農村經(jīng)濟發(fā)展中將起到舉足輕重的作用，農業(yè)地產(chǎn)與農業(yè)發(fā)展實(shí)際并不矛盾，在農業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，誰(shuí)不樂(lè )見(jiàn)農業(yè)地產(chǎn)為農村經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻？

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