產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行拆分，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是地產(chǎn)，當然，還有一個(gè)非常重要的課題不能忽視，那就是政府。從不同主體來(lái)看，本質(zhì)上講，產(chǎn)業(yè)尋求的是協(xié)同和資源獲取，一方面尋求產(chǎn)業(yè)區域內部的協(xié)同，比如產(chǎn)業(yè)鏈的高效合作，另一方面追求依托于區域背書(shū)獲得外部資源，比如政策條件的優(yōu)惠、區域背書(shū)獲得資金的支持等等。從另一個(gè)角度看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在一定程度上是產(chǎn)業(yè)集聚的規模效應，它可以極大地提高這個(gè)自組織組織在產(chǎn)業(yè)區內的內部高效運作和資源配置，并且還可以利用自己的品牌和規模來(lái)獲得強大的議價(jià)能力。

從地產(chǎn)的角度看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是為行業(yè)服務(wù)的，如何充分發(fā)揮區域規模效應取決于強大的規劃能力和設計能力。同時(shí)，更重要的是如何吸引外資。以華夏幸福為例，它在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面做得很好。大部分利潤來(lái)自低價(jià)位的土地收購和政府的投資回報(這部分毛利率高達95%)。有傳言說(shuō)，華夏幸福在一些縣和地區幾乎已經(jīng)簽約投資推廣。強大的投資能力是連接政府和開(kāi)發(fā)商的強大鏈條。另一個(gè)原因是后期的運營(yíng)服務(wù)。如今，在地產(chǎn)的白銀時(shí)代，我們可以看到大量地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其股票業(yè)務(wù)提高到了前所未有的高度，地產(chǎn)服務(wù)也做得很好。但做的突出的仍然是少數已建立的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區別

雖然從時(shí)間上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟的產(chǎn)物，但兩者的相似度上并沒(méi)有交集。我們說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的出現源于兩個(gè)需求，一個(gè)是城市化的發(fā)展導致資源溢出，另一個(gè)是承接經(jīng)濟轉型。這就要求： ( 1 ) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依附于核心城市高度的經(jīng)濟發(fā)展條件和人口密度 ; ( 2 ) 高度開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境是根本支撐 ; ( 3 ) 一定的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢和交通優(yōu)勢決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性和形態(tài)。例如，浙江省烏鎮依托杭州、上海，依托自身資源，承擔部分研究職能，已成為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)小鎮。

另一方面，住宅地產(chǎn)實(shí)際上是資產(chǎn)定價(jià)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是金融產(chǎn)品定價(jià)，或投資定價(jià)。住宅主要依靠供求關(guān)系，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種持續經(jīng)營(yíng)獲取收入的工具。也就是說(shuō)，住宅地產(chǎn)強調的是資金的快速回款，因此住宅開(kāi)發(fā)商一般非常關(guān)注兩個(gè)指標，一個(gè)是IRR(內部收益率)，一個(gè)是滾動(dòng)回款周期，前者兼顧了收益率和去化率，后者則是對資金鏈的強把控。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)說(shuō)白了是運營(yíng)增值，獲取穩定收益的生意，更加關(guān)注EBITDA，或者說(shuō)經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流。

操作為王，衍生兩條路徑

隨著(zhù)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的頂棚逐漸清晰，傳統的土地生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。典型的兩類(lèi)代表是傳統住宅開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科，以及早期就明確定位堅持做產(chǎn)業(yè)新城的華夏幸福。區別在于前者將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為自身轉型進(jìn)行庫存管理的一部分，而后者則專(zhuān)注于此。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向上，這兩類(lèi)企業(yè)也有相對明顯的趨勢。首先，萬(wàn)科作為萬(wàn)科住宅地產(chǎn)一哥，一直以?xún)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)為核心競爭力。萬(wàn)科過(guò)去兩年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目質(zhì)量也很高，比如深圳的前海公館和廣州恩寧路舊改，前者還聯(lián)合鵬華基金發(fā)行了首個(gè)類(lèi)公募Reits，實(shí)現了房地產(chǎn)金融創(chuàng )新和資金快速回流，同時(shí)打造了一批優(yōu)質(zhì)的特色產(chǎn)業(yè)地域。從項目的選擇上可以看出，萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多的聚焦于比較核心的地段和城市更新上，著(zhù)重運營(yíng)地段的增值和地產(chǎn)服務(wù)，這樣做的優(yōu)點(diǎn)是項目普遍比較優(yōu)質(zhì)，也能打出萬(wàn)科自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌效應，不過(guò)缺點(diǎn)也很突出，項目獲取難度普遍較大，而且萬(wàn)科似乎也意識到招商能力的不足，擴張沖動(dòng)并不強。

華夏幸福采取的是農村包圍城市的戰略，是當前產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權的普遍做法。不同的是，華夏幸福的招商能力是非?？膳碌?，能夠在園區土地一級開(kāi)發(fā)的時(shí)候實(shí)現前期鎖定，基本上在園區內的招拍掛變成了定向招拍掛。當它是在土地層面上發(fā)展的公園。華夏幸福在早期以“谷安”的示范效應為依托，在過(guò)去兩年內開(kāi)始大規模分布。華夏幸福希望填補核心城市的價(jià)值洼地，并依靠強大的投資促進(jìn)能力引入新的行業(yè)和人口，以實(shí)現增值和產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。風(fēng)險也更加明顯，因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依賴(lài)于核心城市資源的溢出，而且在全國范圍內大規模復制存在一定的風(fēng)險。