這幾年國家和各級政府對休閑農業(yè)發(fā)展高度重視，持續大力扶持，據農學(xué)谷不完全統計， 18大以來(lái)，2015-2018年中央一號文件連續4年提出發(fā)展休閑農業(yè)，從國務(wù)院到中央部委出臺的具體國家級文件即在20項以上。

1、鼓勵用作休閑農業(yè)的項目用地：四荒地和國家政策支持的土地

2016年中央一號文件以及《農業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》(農加發(fā)〔2015〕5號)中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農業(yè)，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。“四荒地”是農村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農民集體使用的“四荒地”和農民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

問(wèn)題：什么是四荒地?

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好洽理開(kāi)發(fā)農村“四荒”資源工作的通知》(國辦發(fā)〔1 9 9 9〕1 0 2號)規定：農村集體所有的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”簡(jiǎn)稱(chēng)“四荒”，包括荒地、荒沙、荒草和荒水等。

“四荒”界定必須通過(guò)政府組織土地行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)編制土地分類(lèi)和劃定土地利用區規劃。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農村“四荒”。

在根據土地區位和利用條件確定“四荒”具體的治理開(kāi)發(fā)方向后，再進(jìn)行使用權承包、租賃或拍賣(mài)。待“四荒”完成初步治理后，根據其主導經(jīng)營(yíng)內容，依法分別由縣級以上人民政府發(fā)放土地證、林權證、草原證或養殖使用證等相應的權屬證明。對“四荒”一般應先承包、租賃或拍賣(mài)使用權，后進(jìn)行治理。

根據中華人民共和國水利部1998年12月15日印發(fā)的 《治理開(kāi)發(fā)農村“四荒”資源管理辦法》第三條規定：本辦法所稱(chēng)“四荒”,是指農村集體經(jīng)濟組織所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草、荒水等。所謂荒山，是指樹(shù)木郁閉度小于10%，表層為土質(zhì)，生長(cháng) 雜草的宜林山地;所謂荒地，是指尚未開(kāi)墾種植或曾開(kāi)墾而長(cháng)期廢棄的地;所謂荒灘，是指河灘、海灘等淺灘。

“四荒”使用權承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(cháng)不得超過(guò)50年。對“四荒地”的承包，法律有一些特別規定。首先，承包期限、方式和承包費的確定方式不同。根據《土地承包法》第45條規定，以其他方式承包農村土地的，應當簽訂承包合同。當事人的權利和義務(wù)、承包期限等，由雙方協(xié)商確定。以招標、拍賣(mài)方式承包的，承包費通過(guò)公開(kāi)競標、競價(jià)確定：以公開(kāi)協(xié)商等方式承包的，承包費由雙方議定。其次，承包人不受身份的限制。“四荒地”承包方不受區域、戶(hù)籍、單位和個(gè)人的限制。在同等條件下，當地農民可以?xún)?yōu)先承包。最后，承包“四荒地”后，承包方必須進(jìn)行治理。承包方在承包后，必須在3年內進(jìn)行開(kāi)發(fā)治理，超過(guò)3年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)治理的，由發(fā)包方收回，另行發(fā)包，并給予原承包方適當補償。另外，在開(kāi)發(fā)治理時(shí)應當遵守有關(guān)法律、行政法規的規定，防止水土流失，保護生態(tài)環(huán)境。

2016年中央一號文件明確：支持有條件的地方通過(guò)盤(pán)活農村閑置房屋、集體建設用地、“四荒地”、可用林場(chǎng)和水面等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農業(yè)和鄉村旅游。將休閑農業(yè)和鄉村旅游項目建設用地納入土地利用總體規劃和年度計劃合理安排。

2、鼓勵用作休閑農業(yè)的建設用地

在近年來(lái)的一系列文件的鼓勵扶持下，政府招商用地、農民宅基地、村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、及國家政策支持的土地、城鄉建設用地增減掛鉤、旅游設施用地等，都可以用來(lái)作為休閑農業(yè)的建設用地。具體來(lái)說(shuō)：

(1)農民自有住宅，閑置宅基地

《農業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》(農加發(fā)〔2015〕5號)中明確規定支持農民發(fā)展農家樂(lè )，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

使用農村閑置宅基地及廢棄園地是一個(gè)不錯的選擇。城鎮化的快速發(fā)展，使得大量農民進(jìn)城買(mǎi)房，農村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業(yè)與鄉村旅游的良好資源，對這些農村集體土地進(jìn)行指標整理和農林復墾，并根據旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業(yè)與鄉村旅游的招商效率與質(zhì)量。

另外，政策還規定，生態(tài)涵養區村落搬遷出的宅基地、新農村建設農戶(hù)上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉為旅游設施建設用地。(一般旅游用地的拿地價(jià)格比商業(yè)和住宅用地要低數倍以上!)

所以有句話(huà)說(shuō)，“廢棄空心村是未來(lái)發(fā)展休閑農業(yè)的最大資源。”

19大后，國家開(kāi)始推出宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。實(shí)行宅基地“三權分置”，農戶(hù)宅基地可以在集體經(jīng)濟組織內部有償退出和轉讓?zhuān)厥褂脵嗫梢栽诟蠓秶鷥扔邢奁诹鬓D(以往流轉范圍限定在本集體經(jīng)濟組織內部)，有利于盤(pán)活利用閑置、空閑土地，擴大休閑農業(yè)的土地來(lái)源。

怎么用?提醒一下：在休閑農業(yè)園區中常常存在一些村落，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進(jìn)行改造和裝修。碰到這種情況，谷風(fēng)老師不由得感慨一句：傻呵!這不僅破壞了鄉村的原野風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批難度和建設成本。

(2)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地

農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農村建設用地，包括農村集體經(jīng)濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農村集體建設用地，如過(guò)去的鄉鎮企業(yè)和招商引資用地。農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)。

(3)城鄉建設用地增減掛鉤

城鄉建設用地增減掛鉤是指休閑農業(yè)項目建設確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設用地。

轉換方式，具體政策通過(guò)制定相應的法規來(lái)規范。如：數量上——異地墾地與當地占地面積之比，可根據不同情況，分別為3倍、4倍、5倍;質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。

異地可以是本鄉鎮、本區縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門(mén)批準也可跨省區實(shí)施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問(wèn)題、操作中的管理監督問(wèn)題等。

(4)還有其他哪些方法拿地，作為旅游設施用地?

還有一些其他地，屬于國家在建設用地政策予以特殊支持的土地，可以作為旅游設施建設用地。比如：

舊礦區的生態(tài)恢復：關(guān)閉礦區的地面遺留的原有建設用地，可直接轉為旅游設施建設用地;礦區已經(jīng)占有的尾礦池、棄石堆場(chǎng)或其它棄用地可在恢復生態(tài)的同時(shí)，按一定比例(如10-20%)轉為旅游設施用地，其余為工礦遺址景觀(guān)用地。

在大面積的森林(超過(guò)10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時(shí)，允許有3-5%用地轉為旅游設施建設用地。

問(wèn)題：如果在林地內搭建木屋，需要國土審批嗎?

如前所述，如果嚴格按規定，草地和林地不經(jīng)過(guò)規定的法定程序，是不能擅自改變土地用途用來(lái)做建設或是設施用地的。保險起見(jiàn)，可以先咨詢(xún)一下當地的林業(yè)部門(mén)或農業(yè)、國土部門(mén)。

其它荒地(非林地、非耕地、無(wú)其它生態(tài)價(jià)值的荒地)，經(jīng)相關(guān)部門(mén)確認，原則上允許作為旅游設施建設用地。

以上4類(lèi)用地，經(jīng)進(jìn)一步論證研究，提請相關(guān)主管部分批準，可作為旅游設施建設用地。

(5)政府招商用地和其他方式(各種專(zhuān)項支持地)

政府招商用地，地方政府為了招商引資，引進(jìn)項目，土地往往是一個(gè)重要手段，而且在供地價(jià)格和供地方式上提供優(yōu)惠政策。尤其當項目對環(huán)境影響不大，遵循當地的發(fā)展規劃，對當地的經(jīng)濟發(fā)展有一定促進(jìn)作用時(shí)，對于農田在內的各種土地(基本農田除外)的利用，當地政府一般是支持的態(tài)度。這個(gè)直接向招商部門(mén)了解就行。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會(huì )資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀(guān)光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2017年12月7日頒布的《國土資源部 國家發(fā)展改革委關(guān)于深入推進(jìn)農業(yè)供給側結構性改革做好農村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》表示，土地利用總體規劃優(yōu)先安排農村基礎設施和公共服務(wù)設施用地，優(yōu)先做好農業(yè)產(chǎn)業(yè)園、科技園、創(chuàng )業(yè)園用地保障，給與地方一定彈性空間，允許鄉(鎮)土地利用總體規劃預留少量(不超過(guò)5%)規劃建設用地指標，用于零星分散的單獨選址農業(yè)設施、鄉村旅游設施等建設?，F在縣域旅游規劃，一般要與其他強勢局部委編制的國民經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展規劃、土地利用總體規劃、城鄉建設規劃等多規合一，旅游產(chǎn)業(yè)越來(lái)越受到當地政府的重視。所以，各鄉鎮在編制縣域旅游總體規劃時(shí)，切不可掉以輕心，一定要把本鄉鎮旅游編制進(jìn)去。這從一定程度上就有解決土地和資金的希望。

《通知》規定，各地可以在年度土地利用計劃中安排一定比例，專(zhuān)項支持農村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。同時(shí)把著(zhù)力點(diǎn)放在存量挖潛上，鼓勵利用存量建設用地進(jìn)行農產(chǎn)品加工、農產(chǎn)品冷鏈、物流倉儲、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)等項目建設或用于小微創(chuàng )業(yè)園、休閑農業(yè)、鄉村旅游、農村電商等農村二三產(chǎn)業(yè)，對盤(pán)活存量成效突出的市、縣，給予新增建設用地計劃指標獎勵。

2018年中央一號文件提出：“在符合土地利用總體規劃前提下，允許縣級政府通過(guò)村土地利用規劃，調整優(yōu)化村莊用地布局，有效利用農村零星分散的存量建設用地;預留部分規劃建設用地指標用于單獨選址的農業(yè)設施和休閑旅游設施等建設。對利用收儲農村閑置建設用地發(fā)展農村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，給予新增建設用地指標獎勵。”這個(gè)也表示對縣政府在開(kāi)發(fā)休閑農業(yè)建設用地上的明文鼓勵，比較有利于具備較大規模和實(shí)力、可以和地方政府談?wù)猩添椖康男蓍e農業(yè)投資人。

3、設施農用地

建設用地比較難拿而且手續復雜，而設施農業(yè)用地直接用于或者服務(wù)于農業(yè)生產(chǎn)，其性質(zhì)屬于農用地，在不占用永久基本農田的前提下，按農用地管理，手續簡(jiǎn)單，縣級備案即可，不需要改變土地性質(zhì)和辦理農用地轉用審批手續。所以在不少地方的休閑農莊，設施農用地既干了生產(chǎn)和存儲的活，又部分承擔了建設用地的活。

設施農用地指直接用于經(jīng)營(yíng)性畜禽養殖生產(chǎn)設施及附屬設施用地;直接用于作物栽培或水產(chǎn)養殖等農產(chǎn)品生產(chǎn)的設施及附屬設施用地;直接用于設施農業(yè)項目輔助生產(chǎn)的設施用地;晾曬場(chǎng)、糧食果品烘干設施、糧食和農資臨時(shí)存放場(chǎng)所、大型農機具臨時(shí)存放場(chǎng)所等規?；Z食生產(chǎn)所必需的配套設施用地。

依據2014年9月29日發(fā)布的《國土資源部 農業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設施農業(yè)健康發(fā)展的通知》(國土資發(fā)〔2014〕127號)，設施農用地具體劃分為生產(chǎn)設施用地、附屬設施用地以及配套設施用地。

生產(chǎn)設施用地是指在設施農業(yè)項目區域內，直接用于農產(chǎn)品生產(chǎn)的設施用地。包括：

1、工廠(chǎng)化作物栽培中有鋼架結構的玻璃或PC板連棟溫室用地等;

2、規?；B殖中畜禽舍(含場(chǎng)區內通道)、畜禽有機物處置等生產(chǎn)設施及綠化隔離帶用地;

3、水產(chǎn)養殖池塘、工廠(chǎng)化養殖池和進(jìn)排水渠道等水產(chǎn)養殖的生產(chǎn)設施用地;

4、育種育苗場(chǎng)所、簡(jiǎn)易的生產(chǎn)看護房(單層，小于15平方米)用地等。

附屬設施用地是指直接用于設施農業(yè)項目的輔助生產(chǎn)的設施用地。包括:

1、設施農業(yè)生產(chǎn)中必需配套的檢驗檢疫監測、動(dòng)植物疫病蟲(chóng)害防控等技術(shù)設施以及必要管理用房用地;

2、設施農業(yè)生產(chǎn)中必需配套的畜禽養殖糞便、污水等廢棄物收集、存儲、處理等環(huán)保設施用地，生物質(zhì)(有機)肥料生產(chǎn)設施用地;

3、設施農業(yè)生產(chǎn)中所必需的設備、原料、農產(chǎn)品臨時(shí)存儲、分揀包裝場(chǎng)所用地，符合“農村道路”規定的場(chǎng)內道路等用地。

配套設施用地是指由農業(yè)專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農場(chǎng)、農民合作社、農業(yè)企業(yè)等，從事規?；Z食生產(chǎn)所必需的配套設施用地。包括：晾曬場(chǎng)、糧食烘干設施、糧食和農資臨時(shí)存放場(chǎng)所、大型農機具臨時(shí)存放場(chǎng)所等用地。

進(jìn)行工廠(chǎng)化作物栽培的，附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模5%以?xún)?，但最多不超過(guò)10畝;規?；笄蒺B殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模7%以?xún)?其中，規?；B牛、養羊的附屬設施用地規模比例控制在10%以?xún)?，但最多不超過(guò)15畝;水產(chǎn)養殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模7%以?xún)?，但最多不超過(guò)10畝。

根據規?；Z食生產(chǎn)需要合理確定配套設施用地規模。南方從事規?；Z食生產(chǎn)種植面積500畝、北方1000畝以?xún)鹊?，配套設施用地控制在3畝以?xún)?超過(guò)上述種植面積規模的，配套設施用地可適當擴大，但最多不得超過(guò)10畝。

2017年12月7日發(fā)布的《國土資源部 國家發(fā)展改革委關(guān)于深入推進(jìn)農業(yè)供給側結構性改革做好農村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》進(jìn)行了多方面用地政策創(chuàng )新，進(jìn)一步擴大了設施農用地范圍。對于農業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中所需各類(lèi)生產(chǎn)設施和附屬設施用地，以及由于農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)必須興建的配套設施，包括蔬菜種植、煙草種植和茶園、橡膠園等農作物種植園的看護類(lèi)管理房用地(單層、占地小于15平方米)，臨時(shí)性烤煙、炒茶、果蔬預冷、葡萄晾干等農產(chǎn)品晾曬、臨時(shí)存儲、分揀包裝等初加工設施用地(原則上占地不得超過(guò)400平方米)，在不占用永久基本農田的前提下，納入設施農用地管理，實(shí)行縣級備案。

設施農用地不包括以下用地，以下地必須按建設用地進(jìn)行管理：

經(jīng)營(yíng)性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場(chǎng)所;

以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農家樂(lè );

各類(lèi)農業(yè)園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會(huì )議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地。

設施用地怎么用?跟鄉鎮政府打交道，由鄉鎮政府報縣級國土資源部門(mén)和農業(yè)局備案就行了。也就是說(shuō)，不需要辦理農用地轉用審批手續。此前，設施農用地是需要縣級以上政府審批的，國土資發(fā)〔2014〕127號通知取消了此前縣級對設施農用地的審核制度，改為備案制度。由農村集體經(jīng)濟組織與用地者約定用地條件，并發(fā)揮鄉鎮政府的管理作用，規范用地行為。

國土資發(fā)〔2014〕127號通知還規定，需要從事設施農業(yè)建設的，應通過(guò)經(jīng)營(yíng)者與土地所有權人約定用地條件，由經(jīng)營(yíng)者擬定設施建設方案，協(xié)商一致后，鄉鎮政府、農村集體經(jīng)濟組織和經(jīng)營(yíng)者三方簽訂用地協(xié)議。用地協(xié)議簽訂后，鄉鎮政府應按要求及時(shí)將用地協(xié)議與設施建設方案報縣級國土資源主管部門(mén)和農業(yè)部門(mén)備案，不符合設施農用地有關(guān)規定的不得動(dòng)工建設。設施農業(yè)生產(chǎn)結束后，經(jīng)營(yíng)者應按相關(guān)規定進(jìn)行土地復墾，占用耕地的應復墾為耕地。

休閑農業(yè)的項目用地有哪些限制?

不是所有的土地都可以用來(lái)做休閑農業(yè)的，休閑農業(yè)的項目或產(chǎn)業(yè)用地還是有限制的。所以我們提醒，可以用一般農田，基本農田強烈建議不去碰。一般來(lái)說(shuō)，如果休閑農業(yè)項目不涉及到基本農田，對環(huán)境影響不大，遵循當地的發(fā)展規劃，對當地的經(jīng)濟發(fā)展有一定促進(jìn)作用時(shí)，當地政府一般是支持的態(tài)度。對基本農田則不然。

1、不得占用基本農田，什么是基本農田的“五不準”?

首先，要強調一下耕地中的基本農田。

基本農田是耕地的一部分，而且主要是高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的那一部分耕地。一般來(lái)說(shuō)，劃入基本農田保護區的耕地都是基本農田。老百姓稱(chēng)基本農田為“吃飯田”、“保命田”。

國家對基本農田實(shí)行特殊保護，做休閑農業(yè)不得占用基本農田;嚴禁占用基本農田挖塘栽樹(shù)及其他毀壞種植條件的行為。明確規定，對基本農田實(shí)行“五不準”：

(1)不準占用基本農田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設農田林網(wǎng);

(2)不準以農業(yè)結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚(yú)、建設用于畜禽養殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(3)不準違法占用基本農田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;

(4)不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃，將基本農田納入退耕范圍;

(5)不準非農建設項目占用基本農田(法律規定的國家重點(diǎn)建設項目除外)。

因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)中，必須弄清楚其是否占有基本農田。

對于經(jīng)常有人問(wèn)到的基本農田變性“建設用地”的問(wèn)題，我做休閑農業(yè)，能否調規變性，把基本農田改成建設用地?這種情況下，谷風(fēng)老師一般回答：最好不要想。甭管您有什么背景，不要有僥幸意識。不然，受傷的還是你自己。

2、不得超越土地利用規劃

各地區國土資源部門(mén)都會(huì )制定土地利用總體規劃。規劃會(huì )規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì )確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途，了解當地關(guān)于土地部分的規劃和紅線(xiàn)。符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿(mǎn)足休閑農業(yè)園區對建設用地的要求。

問(wèn)題：拿地調研3步走?

先到當地的鄉鎮國土所，找到一個(gè)最新版的當地縣區市的《土地利用現狀圖》，和《土地利用總體規劃圖》，搞明白當地的土地建設和利用的界限，以免到時(shí)候盲目上馬建設，悔之晚矣。

再了解園區的用地性質(zhì)，可否建房?可否有5%附屬設施和多大面積的配套設施用地。這個(gè)按農用地進(jìn)行管理，不屬于建設用地，不需辦理農用地轉用審批手續，但需要到縣級土地部門(mén)備案。

了解所拿地塊緊鄰是否有閑置房、閑置宅基地或設施?如果有，而且財力夠，最好都能拿過(guò)來(lái)，既是資產(chǎn)，對園區的后續運營(yíng)會(huì )派上很大用場(chǎng)。拿地時(shí)，千萬(wàn)不要嫌棄你拿的老房子有多破，通過(guò)設計，都是不難“麻雀變鳳凰”的。

3、嚴禁擴大設施農用地范圍

以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光等用地須按建設用地進(jìn)行管理。以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農家樂(lè )，以及各類(lèi)農業(yè)園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會(huì )議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地，必須依法依規按建設用地進(jìn)行管理，而非按農用地管理。

按建設用地進(jìn)行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業(yè)設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設成本，而且也使得農業(yè)休閑開(kāi)發(fā)變得更為復雜，甚至會(huì )使部分休閑農業(yè)夭折。

4、農用地流轉未經(jīng)許可，不得改變土地用途

2015年4月14日，中央農辦、國土資源部、農業(yè)部和國家工商總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于工商資本租賃農地監管和風(fēng)險防范的意見(jiàn)》，要求防止出現一些工商資本到農村流轉土地后搞非農建設、影響耕地保護和糧食生產(chǎn)等問(wèn)題，“確保不損害農民權益、不改變土地用途、不破壞農業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農業(yè)生態(tài)環(huán)境。”

所以，土地流轉不得改變土地用地性質(zhì)，不得改變土地用途。比如流轉后，農地種植改成養殖被鋪上水泥(硬化)、蓋上房子、或是挖魚(yú)塘等，這是違法違規的。

5、土地兩年內未開(kāi)發(fā)，政府有權收回。

根據《中華人民共和國土地管理法》第三十七條　禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續的非農業(yè)建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種;一年以上未動(dòng)工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費;連續二年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權;該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經(jīng)濟組織恢復耕種。所有，休閑農業(yè)投資人拿地前，要注意考量自己的投入成本及開(kāi)發(fā)時(shí)間。

最合法安全的方法就是通過(guò)立項審批，申請建設用地，但這也是最困難的方法，門(mén)檻和手續復雜都比價(jià)高，普通農莊申請到的難度很大。就是申請到了，拿地成本也比較大。