養老地產(chǎn)行業(yè)分析
 

養老地產(chǎn)行業(yè)尚處于起步階段

從2010年開(kāi)始，我國人口老齡化速度已進(jìn)入加速階段(法國完成老齡化進(jìn)程共花115年，美國花了75年，中國只花了35年)，到2017年，全國新增老年人口首次超過(guò)1000萬(wàn)，60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重達17.3%;到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總人口比重提升到17.8%左右;2050年60歲以上老年人口規模將達到4.8億人，所占比重為25.6%。

老年人口規模巨大，老年人口增長(cháng)速度驚人，為養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間，也為企業(yè)帶來(lái)了新的利潤點(diǎn)。2017 年養老行業(yè)市場(chǎng)規模為 2.5 萬(wàn)億元，2012-2017 年平均增速達 26.91%，預計到 2021 年市場(chǎng)規模將達到 6.5 萬(wàn)億元。

養老產(chǎn)業(yè)中，養老地產(chǎn)是重要的組成部分之一。目前，我國養老地產(chǎn)的主要形式有老年公寓、老年住房、養老機構等。開(kāi)發(fā)的主體包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險公司和養老服務(wù)機構，產(chǎn)品類(lèi)型也基本上涵蓋了不同年齡段老年人的需求。

1、中國養老地產(chǎn)仍處于起步階段，主要體現在以下四個(gè)方面。

一是養老房地產(chǎn)項目仍集中在經(jīng)濟發(fā)達地區。根據對全國近150個(gè)項目的調研，京津冀經(jīng)濟圈、長(cháng)三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、川渝經(jīng)濟圈形成4個(gè)重要的養老地產(chǎn)集群區域，其余區域少有項目布局。

2、養老地產(chǎn)項目空置率較高。

在上述 4 大養老地產(chǎn)集群地中，川渝地區養老地產(chǎn)項目空置率最高，達到 47.50%;京津冀、長(cháng)三角空置率也超過(guò) 40%，珠三角最低也有 36.87%。而一般養老院入住率要達到75-85%才能盈虧平衡，較高的空置率表明國內養老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段。

3、養老房地產(chǎn)融資成本高，投資額較大，經(jīng)營(yíng)成本較高。

這普遍導致了養老地產(chǎn)價(jià)格較高，是城市周邊郊區非中心區的前提。數據顯示，京津冀銷(xiāo)售類(lèi)養老地產(chǎn)價(jià)格最高，已超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，長(cháng)三角、珠三角、川渝平均售價(jià)也在1萬(wàn)元/平方米以上。

4、盈利模式尚未成熟。

中國有許多類(lèi)型的養老地產(chǎn)產(chǎn)品，盈利模式也呈現出豐富多彩的局面，這種情況一般都是購買(mǎi)土地，建房和賣(mài)房的常規。與普通房地產(chǎn)相比，養老地產(chǎn)只是增加了醫療服務(wù)和其他特點(diǎn)，差異不大。因此，養老地產(chǎn)的盈利模式尚處于探索階段，以養老地產(chǎn)為主體的服務(wù)支撐體系、金融運作和增值服務(wù)體系等盈利模式尚未形成。

養老地產(chǎn)發(fā)展前景
 

行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景廣闊

1、未來(lái)，在生活水平提升、人口老齡化發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展的影響下，我國養老地產(chǎn)將成為將朝著(zhù)社區規?；?、區位郊區化、家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化六大方向發(fā)展，多種模式的融合將有效的推動(dòng)養老地產(chǎn)的融合發(fā)展。

2、立足中國特色，充分借鑒美日等國與產(chǎn)業(yè)鏈細分市場(chǎng)合作的成功經(jīng)驗，加強養老地產(chǎn)項目的良性合作。充分發(fā)揮各學(xué)科專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，探索新的發(fā)展、建設和運營(yíng)模式。一旦新模式形成，養老地產(chǎn)行業(yè)的前景將變得更加清晰。

3、從政策層面來(lái)看，國家對養老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持力度進(jìn)一步加大，出臺的政策包含明確養老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、實(shí)現土地有效供給、激活市場(chǎng)參與主體、加大金融支持力度、智慧養老等方面，養老地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始邁向發(fā)展的快車(chē)道，前景一片大好。例如，2017 年 2 月，工信部等三部委聯(lián)合出臺《智慧健康養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計劃(2017-2020 年)》，行動(dòng)計劃出臺，智慧養老喜迎風(fēng)口;2017 年 3 月，國務(wù)院出臺的《" 十三五 " 國家老齡事業(yè)發(fā)展和養老體系建設規劃》，明確養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，健全健康支持體系。