2018年國務(wù)院 印發(fā)《鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》以來(lái)，國家、地方，企業(yè)頻頻發(fā)力加快“鄉村振興”落地，但是，鄉村振興最關(guān)鍵最復雜的就是“地、錢(qián)、人”。對此，北京山合水易規劃設計院提出獨特見(jiàn)解，精辟透徹，在此與您分享。

重點(diǎn)一

如何獲取土地，發(fā)現好項目

土地是發(fā)展的基礎，土地是發(fā)展的硬件和前置條件?，F在所有的鄉村振興投資項目都是基于土地的研究和土地的應用價(jià)值來(lái)說(shuō)的。過(guò)去，就開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地就是指國有建設用地，通過(guò)協(xié)議和招牌掛的方式獲取土地，是最基本的模式;但就集體土地而言，目前國家政策和法規，以及應用的方式方法，都是一種全新的理念，所以能否合法合規獲得有價(jià)值的土地是項目實(shí)施的前提條件。

第一、合法合規是基礎

目前很多的農村開(kāi)發(fā)，最后都是因為法規出問(wèn)題，產(chǎn)生產(chǎn)權不清晰、資產(chǎn)隸屬關(guān)系不清晰等問(wèn)題，結果造成投資項目失敗，甚至血本無(wú)歸，還惹上一堆官司。

第二、價(jià)值大小要分清

首先看集體建設用地分類(lèi)：第一是村集體的經(jīng)營(yíng)性建設用地;第二是宅基地;第三是村集體的服務(wù)業(yè)用地。服務(wù)業(yè)用地：無(wú)商業(yè)價(jià)值，也就是沒(méi)有資產(chǎn)的屬性，沒(méi)有投資的價(jià)值;經(jīng)營(yíng)性用地和宅基地成為目前使用的基本方向。

其次看農村集體建設用地：村集體的經(jīng)營(yíng)性建設用地是村集體為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)而申請的經(jīng)營(yíng)性建設用地。這個(gè)建設用地有三類(lèi)地：一類(lèi)是過(guò)去的村集體企業(yè)、村辦企業(yè)的公共用地;第二類(lèi)是過(guò)去做一些養殖場(chǎng)等能夠經(jīng)營(yíng)性用地;第三類(lèi)是重新申報的經(jīng)營(yíng)性建設用地，其申報渠道是經(jīng)村集體申請，然后通過(guò)規劃，再由縣級人民政府批準后予以使用。

再次看宅基地：按照國家多年的法規，宅基地只可以在村集體和村民之間進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)和流轉、買(mǎi)賣(mài)和交易，資產(chǎn)的所有權，資產(chǎn)的權益方面受到限制。

第三、獲取流程是關(guān)鍵

從村集體建設用地的分類(lèi)(宅基地、建設用地)和獲取方式上看，企業(yè)或個(gè)人投資，一定要通過(guò)村民個(gè)人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個(gè)程序，實(shí)行協(xié)議/實(shí)行法律的關(guān)系，才能成為合法有效方式。

但是最近兩年，國家在集體建設用地方面做了些試驗，其目的就是國家希望集體建設用地能夠入市;其方式是，只交易企業(yè)，不交易個(gè)人，迎合了國家政府針對城市企業(yè)和城市資本下鄉，實(shí)行合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)建聯(lián)營(yíng)的方式。其不足之處就是缺少一個(gè)原則：與企業(yè)可以實(shí)行股權合作、入股、租賃的方式。

就是說(shuō)，如果我們作為市民或者城市企業(yè)、或者是一個(gè)合法工商注冊企業(yè)去經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，對土地入股方式、土地租賃方式或者個(gè)別地區實(shí)行企業(yè)化運作的集體土地交易方式時(shí)，一定要和村民、村集體進(jìn)行工商資本注冊的企業(yè)化運作模式，這個(gè)才是是合法有效的;特別需要注意，對于個(gè)人的交易租賃，要謹慎，有很多地方政府不認可。

對于沒(méi)有資產(chǎn)屬性的村集體服務(wù)業(yè)用地，比如說(shuō)村委會(huì )、辦公，包括醫療室、圖書(shū)室，投資要謹慎。因為它是不能做商業(yè)應用，雖然是集體建設用地，但是他沒(méi)有資產(chǎn)屬性，沒(méi)有商業(yè)可利用空間和商業(yè)價(jià)值，很大可能投資進(jìn)去之后，最后無(wú)任何回報。

第四、產(chǎn)業(yè)用地是新興

除建設用地之外，鄉村振興目前新的論調，更多談的是產(chǎn)業(yè)用地，如一般農田，四荒地。需要注意的是四荒地是可以做一些商業(yè)開(kāi)發(fā)，但是必須是規劃先行，申報土地。

四荒土地和一般耕地是可以實(shí)現鄉村旅游發(fā)展模式，比如說(shuō)花園、果園、度假房，做一下環(huán)境非常好的休閑樂(lè )園是可以的。但是基本農田，大家一定要注意，從目前國家法規來(lái)講，基本農田是口糧田，只能做農林產(chǎn)業(yè)的升級，如果轉型的時(shí)候帶著(zhù)旅游的還是要小心，建房子違法。

想做資本化道路的投資企業(yè)一定不能土地違法。鄉村投資、旅游或健身項目，一定是一般農地(一般耕地和四荒地)。絕對不可觸碰基本農田即口糧田。包括基本農田種植花草從現在法規都不行，現在有的省份，比如山西省，搞了一個(gè)策略就是相當于把這個(gè)口糧田減下來(lái)，可以種一些花花草草種些果樹(shù)，來(lái)實(shí)現鄉村旅游發(fā)展，但這必須經(jīng)政府審批，不能亂用。

上面講的這個(gè)部分，就是土地的應用方式。如何運用土地是一個(gè)很重要方面，要注意，不管是通過(guò)規劃、通過(guò)協(xié)議，通過(guò)租賃、通過(guò)股權合作，不管通過(guò)什么方式一定要保證合法有效。土地性質(zhì)搞不明白就是會(huì )造成土地違法、叫停，將來(lái)造成重大損失。

重點(diǎn)二

如何定位角色，實(shí)現理性投資

第一、責任要分清

鄉村振興的本質(zhì)是黨和國家的責任，而不是企業(yè)、開(kāi)發(fā)商的責任，但是現在城市投資、房地產(chǎn)投資的方向不多，而鄉村振興項目是國家倡導的方向，相對有很多企業(yè)蜂擁而至去投資鄉村，實(shí)現鄉村振興。我們要時(shí)刻認識到鄉村振興是國家的責任、是國家任務(wù)，是政府主導的事兒，而非是商業(yè)開(kāi)發(fā)的事兒。企業(yè)在里面只是起一個(gè)支撐作用，或者是對某一開(kāi)發(fā)模式實(shí)行投資。

過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)，完全靠企業(yè)商業(yè)開(kāi)發(fā)。政府拿土地出讓費，土地出讓金完了以后，土地招拍掛下來(lái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，然后銷(xiāo)售，就種投資路徑非常清晰;但針對這個(gè)集體土地來(lái)說(shuō)，很多地方邊界是模糊的，比如說(shuō)居住配套設施，路及水塘等基礎很差，危險性很高，沒(méi)有安全系數，這些就是政府的責任，不是企業(yè)非要去修路架橋。所以說(shuō)，在這種背景下一定要分清哪些是政府投資，哪些是企業(yè)投資，哪些屬于商業(yè)開(kāi)發(fā)。

二、國家政策要利用

按照國務(wù)院文件，公共配套和公共服務(wù)等都屬于政府責任，而企業(yè)的責任屬于商業(yè)投資項目，一定要把政府的責任和政府的政策用好?，F在國家申報的比如說(shuō)田園綜合體項目、美麗鄉村項目等，都是有國家補貼政策和資金。我們大概做了梳理，目前至少有將近二十項國家扶持政策可以對接。

比如國家旅游系統，文化旅游部提出的人民旅游的集體建設，綠色旅游、藍色旅游的基地建設與醫療旅游的基地建設，包括國家體育系統的戶(hù)外拓展訓練基地和素質(zhì)教育基地，教育部的中小學(xué)生教育營(yíng)地等;

比如休閑露營(yíng)的示范營(yíng)地、國家國防教育基地、體育旅游的示范基地、森林康養的示范基地、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)的示范基地，農業(yè)部的鄉村123產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的示范基地，包括農業(yè)部的無(wú)公害綠色有機/農產(chǎn)品地理標志的特色農產(chǎn)品示范基地、現代農業(yè)示范基地、科技農業(yè)示范基地、農民市民的創(chuàng )業(yè)示范基地和田園綜合體的三位一體基地;

還有美麗鄉村、生態(tài)旅游示范項目、傳統古村落的保護與開(kāi)發(fā)應用示范項目，包括非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承基地和傳承基地，國家與科技行業(yè)的科技成果應用轉化的示范基地等等都是國家政策和行業(yè)扶持的項目。國家和行業(yè)政策應用很重要，都是可以和國家、政府、地方政府去談。

希望大家注意包括智慧城市互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)應用這些，包括網(wǎng)絡(luò )追溯系統，這些是相當于國務(wù)院的各部委對行業(yè)相對新的發(fā)展方向，不光是在物質(zhì)上而且在金融上扶持。

所以在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據規模大小要做好區分，把公共配套和公共服務(wù)實(shí)現分解，保證自己的投資過(guò)程中能真正把事情做下來(lái);否則的話(huà)，什么都是企業(yè)做，然后最后政府承擔教練員的角色，這是不對。反觀(guān)，全國相對干得好的鄉村振興發(fā)展項目，都是政府責任，和企業(yè)商業(yè)發(fā)展責任并重才是。

除此之外，國家行業(yè)最近對基礎配套和公共服務(wù)的扶持政策，地方政府的財政資金也是鄉村振興發(fā)展的重要合作伙伴，從今年開(kāi)始，中央一號文件、經(jīng)濟工作會(huì )議與國務(wù)院文件將鄉村振興正式列入國家戰略。各地市的政府官員黨政領(lǐng)導必須義無(wú)反顧地堅定不移地去利用財政資金。

所以說(shuō)，不管是政府官員、企業(yè)投資，大家一定要在鄉村發(fā)展的高度去各自承擔各自的責任，這些年鄉村旅游發(fā)展、美麗鄉村發(fā)展使很多企業(yè)投資血本無(wú)歸，都是因為沒(méi)有分清政府和企業(yè)的應有責任。造成有的地方政府自己做也不對，所以相對應該是政府企業(yè)+村集體這種模式，才是國家的真正的規范和政策。

重點(diǎn)三

如何創(chuàng )新思路，實(shí)現收益

消費最核心的價(jià)值，不管從政府、農村集體、村民來(lái)和企業(yè)來(lái)講，其實(shí)有一個(gè)關(guān)鍵的字-錢(qián)。而不是大家都在做公益。政府有財政稅收，企業(yè)有商業(yè)回報，農民有奔小康的利益獲取。那收益模式才是關(guān)鍵，就是說(shuō)如何在有限的土地上，有限的宅基地上，產(chǎn)業(yè)用地亦或建設用地上創(chuàng )造更多的財富，實(shí)現收益的分紅，這才是關(guān)鍵點(diǎn)。那到底如何做，實(shí)現現存的資產(chǎn)能夠增值、增效能、更多創(chuàng )收呢?

第一、資產(chǎn)型收益

利用閑置的宅基地。按照國家、中央要求，實(shí)行長(cháng)短租公寓，精品民宿長(cháng)短租公寓的方式來(lái)實(shí)行閑置資產(chǎn)，閑置宅基地占用有。目前國家已把政策放開(kāi)，可以實(shí)現共享共建，實(shí)現聯(lián)營(yíng)。有的地方實(shí)行與企業(yè)交易，但不允許個(gè)人交易，這種情況下個(gè)人可以和企業(yè)交易;目前國家正在探索宅基地的所有權、資格權、使用權‘三權分置’改革，將來(lái)可通過(guò)使用權的模式，遵守法規活用農村宅基地。

第二、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)收益

利用一般農田和四荒地實(shí)行產(chǎn)業(yè)化升級和轉型實(shí)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現村集體用地和企業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。需要注意，村集體進(jìn)行建設的一般規模都不大，就是旅游發(fā)展比較好的地方也是幾十畝土地，規模不會(huì )太大，一定要注意的是不要大規模開(kāi)發(fā)，因為這種項目本身就是為了享受好的環(huán)境。

第三、針對特殊人群實(shí)行一種生活方式再造的收益

比如說(shuō)針對老年人的康養或針對傳統村落的文化傳承、生活方式和人文故事的開(kāi)發(fā)，來(lái)實(shí)現收益的。結合現在鄉村養老的模式，針對環(huán)境好的地方，打造康養目的地的康養生活，通過(guò)農田環(huán)境，農林環(huán)境，集體建設用地的綜合開(kāi)發(fā)打造一種特色;另一種方式就是針對鄉村懷舊針對中老年人的一種生活方式的再造，比如說(shuō)避暑、特色農產(chǎn)品等這些特殊地方，然后實(shí)現生活方式的研究。企業(yè)結合城市的醫療養生、中醫診療、健康管理等等來(lái)實(shí)現鄉村振興下的康養目的地?，F在很多老年人希望健康的生活，想換一個(gè)環(huán)境，對鄉愁和鄉情的一種懷舊，實(shí)現生活體驗，實(shí)現生活方式的回歸。在選擇時(shí)要注意，選擇鄉村時(shí)，其本身的價(jià)值需要研究，通過(guò)靚麗村莊的選擇，實(shí)現村落最大價(jià)值化，如歷史上長(cháng)壽村的環(huán)境與地形，構建一種特殊村落康養環(huán)境。因為現在國家在搞兩種村落建設，一種是古村落保護和應用開(kāi)發(fā)利用，歷史進(jìn)行生活方式和人民故事的傳承，對村落的人文故事進(jìn)行感悟;歷史人文價(jià)值，比如說(shuō)建筑、宗族，其家族、環(huán)境、區位優(yōu)勢是核心。這是針對城市居民來(lái)實(shí)行的一種懷舊;另一種雖然不是傳統村落，但是因為這個(gè)村的區位優(yōu)勢，包括這個(gè)生活環(huán)境依然健在的鄉村生活方式不變。

鄉村振興項目要做好，重點(diǎn)關(guān)注一下幾點(diǎn)：

一是合法合規獲取具最有價(jià)值的土地資源資源，是項目實(shí)施的前提條件;

二是合情合理利用好國家行業(yè)和地方政府的財政資金，是項目合理投資，降低成本的重要途徑;

三是創(chuàng )新思路，找準收益點(diǎn)，是項目實(shí)現投資回報的基本保障。

什么是去地產(chǎn)思維?

關(guān)于開(kāi)發(fā)，一定要有去地產(chǎn)思維

一是對鄉村的土地開(kāi)發(fā)要去地產(chǎn)化;

二是要樹(shù)立產(chǎn)業(yè)化思維，進(jìn)行去地產(chǎn)化的行為。

要樹(shù)立產(chǎn)業(yè)化的思維就是你要變成產(chǎn)品消費，而不是變成個(gè)人的私宅。不管是做度假、休閑，或者養生，一定是公共產(chǎn)品，而非為少數人謀利益。當然，養老類(lèi)相關(guān)項目不一定是公共產(chǎn)品。

在做實(shí)際操作時(shí)，要注意鄉村建設與發(fā)展，是可消費產(chǎn)業(yè)思維，而非最終歸結為房地產(chǎn);通過(guò)這種思維方式來(lái)實(shí)現收益創(chuàng )收。所以目前很多專(zhuān)家講目前村集體的消費型的發(fā)展有很多紅利，國家的紅利時(shí)代到來(lái)了，就是因為集體建設用地宅基地，目前底價(jià)比較低。對比過(guò)去，要開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，建設一個(gè)社區可能前期準備就要十個(gè)億?，F在可能你不需要準備十個(gè)億，找到好的商業(yè)模式，可能兩千萬(wàn)、五千萬(wàn)就可以做的很好了，所以這是跟過(guò)去不一樣的產(chǎn)業(yè)思維。

創(chuàng )意收益的核心，土地價(jià)值的原始投資低，可進(jìn)入門(mén)檻比較低。鄉村振興來(lái)講，經(jīng)營(yíng)性難度更大，且關(guān)鍵在于運營(yíng)收益，這屬于輕資產(chǎn)，需要通過(guò)良好的運營(yíng)模式，良好的經(jīng)營(yíng)團隊來(lái)實(shí)現利益的保證。我們過(guò)去做城市開(kāi)發(fā)，資產(chǎn)收益大，其實(shí)就是一個(gè)很簡(jiǎn)單的模式即投資資產(chǎn)收益。就是一次性資產(chǎn)收益，資金變成資產(chǎn)收益基本就結束，一般不涉及經(jīng)營(yíng)，也就不涉及經(jīng)營(yíng)的難度問(wèn)題。

如何實(shí)現資本運轉?

創(chuàng )意收益就是創(chuàng )造價(jià)值，創(chuàng )造價(jià)值就是以盈利為目的

需要注意的是，現在鄉鎮建設，除了資產(chǎn)性收益、經(jīng)營(yíng)收益、產(chǎn)業(yè)的運營(yíng)收益，包括特殊產(chǎn)品的收益之外，還有要把這個(gè)投資股權結構設置好?？赡苓€有資本化收益，比如鄉村類(lèi)型，最后有可能是股權融資，不像過(guò)去一樣，拿自己資金去做，而是可能是整合一批人，實(shí)行股權投資，最終對接資本化去實(shí)現。

收益的方式是資產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)收益、產(chǎn)業(yè)化收益和特殊人群的特殊生活方式收益;進(jìn)入資本市場(chǎng)時(shí)，針對對買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)，是資本化收益，要從開(kāi)始把股權結構設置好。就是把股東、投資人等投資股東股權關(guān)系確定好，這也是資本化重要的環(huán)節可以好好的研究。