一、請問(wèn)，你真的會(huì )選址嗎?告訴你，不是什么地兒都能做小鎮的!

　　1.沒(méi)有良好的資源不能做小鎮。比如一個(gè)項目，山是一般山，水只是一個(gè)小池塘，這些資源太普通了，根本沒(méi)有辦法做小鎮!

　　2.交通不便不適合做小鎮。俗話(huà)說(shuō)，路通則財通，交通不方便，人流怎么導入?小鎮如何興旺?浙江奉化有個(gè)小鎮就因為交通不便被降格了。

　　有人也許會(huì )說(shuō)，交通不方便，那我修路啊!我想問(wèn)問(wèn)大家，修一條道路的成本有多大?你3平方公里的面積，要打通內外交通，得費多少心血?十幾個(gè)億投進(jìn)去，很可能只是弄好它的交通而已。但有一些交通工具，如高鐵、飛機卻是需要國家的政策和規劃，你自己一個(gè)人弄得來(lái)嗎?

　　3.沒(méi)有人氣的地方，不太適合做小鎮。假設一個(gè)地方，要坐3個(gè)小時(shí)的車(chē)，還要徒步1個(gè)小時(shí)，徒步期間除了有背包客、探險者外，沒(méi)有看到幾個(gè)游客，怎么做小鎮?浙江的特色小鎮為什么風(fēng)生水起?因為人家的城市群很發(fā)達，人流量大!

　　二、請問(wèn)，你怎樣給小鎮定位?定位的依據是什么?這關(guān)乎小鎮的成敗!

　　只有定位才能決定小鎮的發(fā)展方向，只有定位才能指導小鎮開(kāi)發(fā)所有環(huán)節和細節。定位就是告訴我們，想做一個(gè)什么樣的小鎮。

　　比如：烏鎮就是一個(gè)有江南水鄉特色的安靜小鎮;東部華僑城就是一個(gè)以觀(guān)光游樂(lè )為主的度假小鎮。

　　那定位決策的依據是什么?

　　1.首先是依托的資源。文化資源也分為兩類(lèi)，一是文化底蘊，一是文化產(chǎn)業(yè)，不同的資源就有不同的定位思考。而旅游資源也分為兩類(lèi)，一是觀(guān)光游樂(lè )資源，一是適宜度假的資源。同樣，資源不同，其定位思路也會(huì )有很大不同。比如，游樂(lè )觀(guān)光資源其定位思路應該以玩為主，而度假資源則應考慮旅居的需求。

　　2.其次依托的市場(chǎng)。無(wú)論什么樣的特色小鎮，沒(méi)有市場(chǎng)就不可能存活和發(fā)展。因此，不同的小鎮必然面對不同的市場(chǎng)。

　　比如，有些資源只能滿(mǎn)足區域市場(chǎng)，那么如果你定位全國市場(chǎng)，最后結果會(huì )怎樣?而你的資源完全可以面對全國甚至是全球市場(chǎng)，但你只是定位區域，其規模、配套、設施都不會(huì )太大，那么大的市場(chǎng)白白流失，你又會(huì )有什么樣的感受?

　　3.其三是地塊的價(jià)值。地塊價(jià)值往往決定項目的價(jià)值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關(guān)系到地塊價(jià)值的大小。

　　4.其四是消費者分析。這是小鎮做定位必須研究的一個(gè)重要參數，不知道小鎮未來(lái)的消費者是誰(shuí)?不知道他們到底在哪里?不知道他們的消費預期消費需求消費偏好，那這個(gè)定位到底是定什么?為誰(shuí)定?又該怎么定?

　　比如，以老人旅居度假為主的小鎮，你不設置醫院、養護中心、老人康樂(lè )、老人室外活動(dòng)，反過(guò)來(lái)做些過(guò)山車(chē)、迷宮、燒烤場(chǎng)......老人怎么辦?

　　三、請問(wèn)，你將選擇什么樣的開(kāi)發(fā)模式?你以為烏鎮是人人都能學(xué)的?

　　一提起開(kāi)發(fā)模式，很多人就說(shuō)：哪有什么開(kāi)發(fā)模式，讓規劃設計院畫(huà)個(gè)圖進(jìn)行開(kāi)發(fā)不就行了嗎?

　　大錯特錯!小鎮的開(kāi)發(fā)模式有很多種，每種開(kāi)發(fā)模式的要求都不同，你不知道有哪些開(kāi)發(fā)模式，又如何知道怎么開(kāi)發(fā)?小鎮的開(kāi)發(fā)模式包括以下幾種：

　　1、主題游樂(lè )園模式

　　這種模式很常見(jiàn)，國外以迪士尼為典型代表，國內以華僑城、萬(wàn)達主題樂(lè )園為范本。它們都是以樂(lè )園為賣(mài)點(diǎn)，吸引人流前來(lái)旅游，然后提升土地價(jià)值，最后售賣(mài)地產(chǎn)。

　　這種開(kāi)發(fā)模式對開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求很高，目前國內的主題樂(lè )園模式也面臨著(zhù)IP缺乏、創(chuàng )新動(dòng)力不足等問(wèn)題，如何破解考驗著(zhù)大家的智慧。

　　2.農業(yè)驅動(dòng)模式

　　在鄉村旅游、休閑農業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，這種農業(yè)驅動(dòng)的模式也很常見(jiàn)。這個(gè)地方往往有一定的農業(yè)基礎，比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵，吸引人們到此一游、到此一照。

　　這種模式的核心是要讓游客親身體驗和參與場(chǎng)景，體驗農耕時(shí)代的禮儀和生活。值得注意的是，該模式不該只有農業(yè)，還應該補齊居住、教育等其他功能。

　　3.度假旅游驅動(dòng)模式

　　這一類(lèi)小鎮一般是依托度假旅游發(fā)展起來(lái)的，比如觀(guān)瀾湖。它的模式是先做環(huán)境，再考慮居住。

　　但這里需要明白一個(gè)道理：這類(lèi)模式最關(guān)鍵是摸準度假人的需求，打造真正的度假功能，而將所有的心思都花在建房子上。

　　4.產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)模式

　　產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)模式就是我們所說(shuō)的產(chǎn)業(yè)小鎮。這種產(chǎn)業(yè)有兩類(lèi)：一是引進(jìn)來(lái)的產(chǎn)業(yè)，如云計算、基金等新興產(chǎn)業(yè);二是利用當地的自然和人文資源挖掘出來(lái)的產(chǎn)業(yè)。

　　小鎮離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的小鎮，注定曇花一現。這種模式的要點(diǎn)在于一定要引進(jìn)與當地經(jīng)濟發(fā)展水平、自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè)，比如你在浙江就可以搞互聯(lián)網(wǎng)小鎮，但在人跡罕至的西北地區就做不了。另外，產(chǎn)業(yè)的培育是需要耐心的。

　　5.養老旅居驅動(dòng)模式

　　這類(lèi)模式以烏鎮雅園為典型代表。做養老的小鎮，一定要滿(mǎn)足幾個(gè)條件：一是自然環(huán)境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養老配套齊全。

　　有些人以為建幾個(gè)養老院，挖幾個(gè)湖就是養老小鎮，這真是錯誤的觀(guān)點(diǎn)。養老院只是其中的一部分，養老配套包括的東西太多太多了，比如老年人專(zhuān)業(yè)醫院、養老護理機構、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心等等。

　　6.古鎮改造模式

　　很多小鎮都是由古鎮“改造”而來(lái)的。對于這類(lèi)古鎮，我們一要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮的歷史滄桑感?，F在部分小鎮開(kāi)發(fā)者急功急利，大興土木，改變了古鎮原來(lái)的面貌，也使得原來(lái)的歷史感蕩然無(wú)存。這樣的小鎮，生命力不會(huì )長(cháng)久。

　　7.文旅組合模式

　　因為項目規模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。所以，很多人就將更多的類(lèi)別組合進(jìn)去，也就是文旅是個(gè)筐，什么都往里面裝。

　　這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險更小，但這種模式的頂層設計沒(méi)做好、風(fēng)險最大。當然，這種模式也并非就一定不能成功，關(guān)鍵是處理好幾種類(lèi)型的邏輯關(guān)系，將能夠相互依存、相互提升的類(lèi)別進(jìn)行組合。如度假和養老的組合，觀(guān)光和游樂(lè )的組合等都可以大大提升小鎮的生存和發(fā)展能力。

　　不過(guò)，還是要著(zhù)重提醒：這種模式最怕亂，想到什么做什么，什么都往里面裝，最后到底是個(gè)什么可能連自己都不知道。這樣的小鎮特色蕩然無(wú)存，結果就是萬(wàn)劫不復!

　　總而言之，開(kāi)發(fā)主題不同，其選擇的開(kāi)發(fā)模式就會(huì )不同。主題決定模式!而不同的開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定項目的盈利模式，決定項目的存活率。