我國正值養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，各大房地產(chǎn)企業(yè)、保險業(yè)等紛紛試水養老地產(chǎn)，計劃開(kāi)發(fā)養老社區、養老公寓等產(chǎn)品。而養老地產(chǎn)在我國是新興事物，開(kāi)發(fā)者雖然看到了其中的商機，但具體到落實(shí)層面往往會(huì )面臨許多實(shí)際問(wèn)題，例如應當采用何種方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，產(chǎn)品類(lèi)型和建筑形式應怎樣選擇等等。

　　近年來(lái)，我們對于養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式也在不斷地研究和探索。一方面實(shí)地考察了許多國內外的養老項目，對其發(fā)展模式及特征進(jìn)行了深入研究;另一方面接觸了一些準備開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的養老項目，了解到目前市場(chǎng)的狀況和趨勢。通過(guò)對這些國內外養老項目的梳理和借鑒，我們嘗試提出了15種適應于當前國內市場(chǎng)的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，希望與大家共同探討。

　　為便于說(shuō)明，將這15種開(kāi)發(fā)模式劃分為五個(gè)類(lèi)別，分別進(jìn)行闡述。

　　第一類(lèi)：與社區共同建設

　　在目前國內的養老地產(chǎn)項目中，較為常見(jiàn)的一類(lèi)開(kāi)發(fā)形式是建設養老社區，或依托社區建設各類(lèi)養老居住產(chǎn)品。例如專(zhuān)門(mén)建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來(lái)講，可分為以下4種模式：

　　模式1：專(zhuān)門(mén)建設綜合型養老社區

　　綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類(lèi)型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì )有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類(lèi)配套設施。其開(kāi)發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營(yíng)企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設。

　　綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過(guò)程中會(huì )不斷老化這一因素——老人最初入住時(shí)可能身體較為健康，但隨著(zhù)年齡的增長(cháng)，老人會(huì )逐漸產(chǎn)生護理需求。因此在開(kāi)發(fā)建設時(shí)，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產(chǎn)品，以滿(mǎn)足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時(shí)，可以居住在一般的養老住宅中;當需要較為全面的護理時(shí)，可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施(圖1)。

　　通常來(lái)講，由于城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會(huì )選在城市近郊或郊外。此時(shí)可以選擇低密度的開(kāi)發(fā)形式，實(shí)現與郊外的環(huán)境協(xié)調。在規劃設計時(shí)，應注意將不同類(lèi)型的居住產(chǎn)品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開(kāi)發(fā)大規模綜合型養老社區時(shí)，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務(wù)設施，預留出一定的發(fā)展用地，等到一段時(shí)期后，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。

　　圖1 綜合型養老社區中應包括多種類(lèi)型的養老居住產(chǎn)品，以及相應的配套服務(wù)設施

　　圖2 大規模的養老社區可考慮分期建設

　　模式2：新建大型社區的同時(shí)開(kāi)發(fā)養老組團

　　一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)大型居住區樓盤(pán)時(shí)，會(huì )考慮劃分出一部分區域專(zhuān)門(mén)建設養老組團。這種開(kāi)發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉向新的客戶(hù)群，走產(chǎn)品差異化路線(xiàn)。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設施的建設量。

　　開(kāi)發(fā)時(shí)一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過(guò)少也不宜過(guò)多;另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個(gè)個(gè)小型居住組團，以營(yíng)造社區的歸屬感。

　　以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬(wàn)畝，總建筑面積720萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商從中劃出150畝地進(jìn)行養老社區建設，計劃建設約18萬(wàn)平方米的養老住宅產(chǎn)品。從規劃布局來(lái)看，養老社區靠近整體項目的中心商業(yè)服務(wù)設施布置，方便老人到達和使用(圖3)。養老住宅樓棟在規劃布局時(shí)形成多個(gè)小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫院和康復中心，并設置連廊連接，以滿(mǎn)足老人就近醫療的需求。

　　圖3養老住宅靠近中心商業(yè)區布置，建設比例控制在一定范圍內

　　模式3：普通社區中配建各類(lèi)養老產(chǎn)品

　　據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì )輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開(kāi)但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產(chǎn)品，可滿(mǎn)足老人與子女在同一社區就近居住的需求(圖4)。這種“全齡社區”的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情，將會(huì )是較受歡迎的一種養老居住模式。

　　圖4 普通社區中可配建的老年住宅和公寓示意圖

　　普通社區中可配建的老年住宅類(lèi)型主要有老少戶(hù)住宅、老人專(zhuān)用住宅等。老少戶(hù)住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專(zhuān)用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設計，例如增加扶手、滿(mǎn)足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時(shí)應注意根據住戶(hù)的購買(mǎi)力來(lái)控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過(guò)大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿(mǎn)足老人與子女共同購房的訴求。

　　普通社區中還可以配建養老公寓，其經(jīng)營(yíng)方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專(zhuān)門(mén)的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時(shí)，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車(chē)輛(例如救護車(chē))出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業(yè)或公共設施，兼顧對外經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也便于對養老公寓進(jìn)行單獨管理。

　　模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務(wù)設施

　　據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高于遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低于遠郊區縣，由此可見(jiàn)城區對于養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個(gè)社區之間插建養老設施將會(huì )是一種較為有效的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過(guò)對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進(jìn)行建設。這種開(kāi)發(fā)模式投資相對較少，易于復制和實(shí)現連鎖經(jīng)營(yíng)。

　　此類(lèi)老年服務(wù)設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個(gè)社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進(jìn)行確定。通常來(lái)講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區老人提供上門(mén)護理、送餐、洗浴等服務(wù)(圖5)。

　　圖5 日本小規模多功能老年服務(wù)設施的常見(jiàn)功能示意圖

　　第二類(lèi)：與相關(guān)設施并設

　　養老地產(chǎn)項目除了依托社區共同建設外，還可以與一些其他設施結合，共同進(jìn)行建設，例如與醫療機構、商業(yè)設施或其他福利設施設置在一起。此類(lèi)開(kāi)發(fā)模式能夠充分發(fā)揮各方資源優(yōu)勢，使養老產(chǎn)品和相關(guān)設施實(shí)現互惠互利。常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式有以下幾種：

　　模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施

　　目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關(guān)系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種“醫養結合”模式的特點(diǎn)在于，能夠將優(yōu)質(zhì)的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

　　與此同時(shí)，還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用于開(kāi)辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿(mǎn)足一些護理程度較重、普通養老機構無(wú)法收養的老人的養老居住需求。

　　以日本六甲老年公寓為例，開(kāi)發(fā)企業(yè)將老年公寓與建立了合作關(guān)系的醫療機構鄰近設置在一起(圖6)，當老人遇到突發(fā)疾病時(shí)，醫療機構可以做出迅速反應，令入住其中的老年人感到十分安心。

　　圖6 日本六甲老年公寓與醫療機構建立合作關(guān)系，鄰近設置在一起

　　模式6：養老設施與幼兒園并設

　　養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進(jìn)行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來(lái)看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類(lèi)似，若將這類(lèi)養老機構與幼兒園設置在一起，則能實(shí)現與社區的緊密結合，從而較好滿(mǎn)足社區養老的服務(wù)需求。

　　在日本，老年設施與幼兒園共同設置的情況比較常見(jiàn)，其設計形式可以是在同一棟建筑內的不同樓層，或是分別設在不同樓棟，共用庭院及室外活動(dòng)場(chǎng)地。以日本幸朋苑老人院為例，其建筑首層設置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開(kāi)展做手工、唱歌等活動(dòng)。老人在二層的室外平臺休息時(shí)，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設計方式對于消除老年人的孤獨感很有幫助。

　　隨著(zhù)我國的人口結構向高齡化、少子化逐漸發(fā)展，一些幼兒園或小學(xué)在未來(lái)很可能出現空置，將這些建筑部分改造為養老設施的情況將會(huì )逐漸多起來(lái)(見(jiàn)模式15)。

　　圖7 日本幸朋苑老人院與幼兒園共同設置在一起

　　模式7：與教育設施結合，建設養老公寓

　　與大學(xué)等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續學(xué)習、發(fā)揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學(xué)設置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì )與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點(diǎn)，從而促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　美國拉薩爾村養老社區就將老年公寓建在一所大學(xué)的旁邊，老人可以參與大學(xué)課程的學(xué)習，并利用大學(xué)的公共設施(如圖書(shū)館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學(xué)習的機會(huì )，使自己的人生更加充實(shí)。由此可以看出，養老地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)不僅在于硬件設施等物質(zhì)條件的營(yíng)造，還應從老人的精神和價(jià)值需求方面進(jìn)行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實(shí)現自我價(jià)值。

　　第三類(lèi)：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結合

　　養老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)，也是較為常見(jiàn)的一種形式。

　　模式8：在旅游風(fēng)景區中開(kāi)發(fā)養老居住產(chǎn)品

　　養老地產(chǎn)與旅游、休閑、養生產(chǎn)業(yè)相結合是較為合適的一種模式。目前市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商嘗試在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養老養生、康復保健、長(cháng)壽文化等理念。這類(lèi)養老項目一般會(huì )選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、云南等地。

　　此類(lèi)項目的用地規模往往較大，各類(lèi)居住產(chǎn)品、服務(wù)設施容易較為分散，因此在規劃設計時(shí)，應將養老居住產(chǎn)品相應地集中布置，并注意就近設置配套服務(wù)設施，節省服務(wù)管理的人力，避免出現交通路線(xiàn)過(guò)長(cháng)、服務(wù)不到位或老人出行不便等問(wèn)題。

　　一些與風(fēng)景資源結合的項目中，老人可能僅在一年里的某個(gè)季節或時(shí)段來(lái)此居住，或者與家人、同伴前來(lái)短暫度假。在設計時(shí)應注意對養老居住產(chǎn)品的創(chuàng )新，例如設計新型的養老公寓(圖8)，既能適合單人、多人入住，又能滿(mǎn)足舉家外出度假、老人長(cháng)期療養的需求，還可以供老人與多位子女聚會(huì )慶祝、老人與多位朋友結伴度假等。同時(shí)，養老公寓的居室還可轉變?yōu)橘e館客房，供公司集體開(kāi)會(huì )、培訓使用。這種適應性強、靈活可變的產(chǎn)品形式有利于開(kāi)發(fā)管理者實(shí)現多種經(jīng)營(yíng)。

　　圖8 結伴式養老公寓標準層平面圖

　　模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結合，開(kāi)發(fā)老年公寓

　　圖9 日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖

　　在城市中心區等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當他們需要護理時(shí)，往往更不愿放棄城區的優(yōu)質(zhì)醫療資源。特別是一些高端養老客戶(hù)群，他們具備相應的經(jīng)濟實(shí)力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿(mǎn)足這些老年人的居住需求。

　　由于城區內的土地價(jià)格較高，開(kāi)發(fā)者通常會(huì )選擇較為集約的開(kāi)發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區內，周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學(xué)等配套設施。老年公寓采取復合居住模式，同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營(yíng)風(fēng)險。設計時(shí)需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。

　　第四類(lèi)：與國際品牌接軌

　　這類(lèi)開(kāi)發(fā)模式指與國際養老專(zhuān)業(yè)品牌接軌，引入外資或運營(yíng)管理團隊，共同開(kāi)發(fā)養老產(chǎn)品。常見(jiàn)的有以下兩種模式：

　　模式10：引入外資，建世界型連鎖老年設施

　　目前一些國際養老機構或投資企業(yè)試圖開(kāi)拓中國市場(chǎng)，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對低廉的國家(如中國)拓展市場(chǎng)，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對于我國而言，能夠借此機會(huì )引入外資，并學(xué)習國外先進(jìn)的護理、管理經(jīng)驗，同時(shí)也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動(dòng)消費。

　　模式11：與國際知名養老品牌共同開(kāi)發(fā)，引進(jìn)管理模式

　　圖10 美國養老社區在規劃時(shí)對于朝向的限制要求較少，與我國國情不太相同

　　最近的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮促使很多開(kāi)發(fā)商、投資者或政府人員都到國外參觀(guān)考察，從中看到了很多先進(jìn)的管理模式，并希望能夠將其在國內推行和實(shí)現，例如引進(jìn)國外老年運營(yíng)管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開(kāi)發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發(fā)達國家的養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經(jīng)濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當轉化。

　　例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能，他們比較喜歡南向，喜歡陽(yáng)光和自然通風(fēng)，重視節約用電，不習慣長(cháng)時(shí)間使用空調。諸如這些因素都會(huì )對養老項目的規劃形式、建筑設計、運營(yíng)管理模式產(chǎn)生影響(圖10)。如果對我國國情不夠了解，直接“生搬硬套”，就容易產(chǎn)生很多問(wèn)題。

　　第五類(lèi)：以其他方式轉型

　　除上述幾類(lèi)開(kāi)發(fā)模式之外，當前市場(chǎng)上還出現了很多其他形式。具體說(shuō)來(lái)，有以下幾種：

　　模式12：與保險業(yè)結合，利用險資投資養老地產(chǎn)

　　目前保險資金介入養老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現。從險資的特征來(lái)看，由于其資金規模較大，回報要求低而周期又長(cháng)，相比來(lái)說(shuō)更為適合投資養老地產(chǎn)，也有利于養老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。未來(lái)保險業(yè)可能會(huì )成為養老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

　　模式13：與護理服務(wù)業(yè)結合，將原有優(yōu)勢注入養老地產(chǎn)

　　在對日本養老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現，一些企業(yè)從為老年人提供上門(mén)洗浴、上門(mén)護理等服務(wù)開(kāi)始，逐步向養老地產(chǎn)方向轉型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶(hù)群是其項目成功的關(guān)鍵因素。

　　模式14：利用自身獨特資源轉型開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)

　　在我們所接觸到的項目中，曾碰到過(guò)酒店管理公司希望轉向投資養老地產(chǎn)的情況。這類(lèi)公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養老設施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應用于養老設施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務(wù)等。

　　模式15：將舊的國有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設施

　　可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤(pán)活，改造為老年設施，例如城里的舊醫院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進(jìn)行改建(圖11)。隨著(zhù)我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來(lái)，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會(huì )逐漸多起來(lái)。

　　這種開(kāi)發(fā)模式的重點(diǎn)在于，需要選擇便于進(jìn)行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開(kāi)間尺寸、走廊寬度、門(mén)洞大小等能否滿(mǎn)足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結構的建筑可改造性較強，內部墻體移位相對靈活，更有利于進(jìn)行改建。

　　
圖11 利用舊有房產(chǎn)改建而成的養老設施：北京石景山區首鋼老年福敬老院

　　小結

　　養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并不因市場(chǎng)的缺乏而變得容易，開(kāi)發(fā)者要做好承擔風(fēng)險的準備。在項目策劃之初，就需要對養老地產(chǎn)的各環(huán)節進(jìn)行整體把握，系統化思考，從而明晰自身適合的開(kāi)發(fā)類(lèi)型和可利用的資源;在進(jìn)行養老居住產(chǎn)品的設計時(shí)，應充分挖掘我國老年客戶(hù)群的特征，創(chuàng )造出適應中國國情的產(chǎn)品類(lèi)型。(作者：周?燕?珉)

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