有關(guān)注新聞習慣的朋友可能注意到8月26日十三屆全國人大常委會(huì )第十二次會(huì )議表決通過(guò)了《中華人民共和國土地管理法》修正案，該法自明年1月1日起開(kāi)始施行。那么這次通過(guò)的新土地管理法有哪些亮點(diǎn)，對我們又有哪些影響呢?
 

為什么要修改?

隨著(zhù)實(shí)踐的不斷發(fā)展和改革的不斷深入，現行農村土地制度與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制不相適應的問(wèn)題日益顯現：

我們知道近年來(lái)在我國經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中，備受矚目的當屬?lài)鴥鹊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。很多地區都不免面臨土地征收這一問(wèn)題，因征地而引發(fā)的社會(huì )矛盾也積累較多。

農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地不能與國有建設用地同等入市、同權同價(jià)，因此農村集體土地權益也未得到充分保障。

宅基地取得、使用和退出制度不完整，阻礙了城鎮化發(fā)展進(jìn)程，也讓村民的權益未得到更充分的保障。

土地增值收益分配機制不健全，未能很好地兼顧國家、集體、個(gè)人之間利益。

因此，為保護耕地、維護農民土地權益、保障工業(yè)化城鎮化快速發(fā)展，針對農村土地制度存在的突出問(wèn)題，黨的十八屆三中全會(huì )通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》對改革提出了明確要求。由于土地制度改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，為審慎穩妥推進(jìn)，2014年中辦國辦印發(fā)《關(guān)于農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，對農村土地制度改革進(jìn)行頂層設計。2015年2月，全國人大常委會(huì )通過(guò)《關(guān)于授權國務(wù)院在北京市大興區等33個(gè)試點(diǎn)縣行政區域內暫停調整實(shí)施有關(guān)法律規定的決定》，在33個(gè)試點(diǎn)地區暫停實(shí)施土地管理法5個(gè)條款、城市房地產(chǎn)管理法1個(gè)條款。該授權決定還明確：對實(shí)踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律。正是在這樣的背景下，才有了這次土地管理法的修改。

有哪些亮點(diǎn)值得關(guān)注?
 

1.破除集體經(jīng)營(yíng)性建設用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙

原土地管理法：除鄉鎮企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農村集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個(gè)人直接使用集體建設用地，只有將集體建設用地征收為國有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個(gè)人使用。

原土地管理法弊端：集體建設用地的價(jià)值不能顯化，導致農村土地資源配置效率低下，農民的土地財產(chǎn)權益受到侵蝕。在城鄉接合部，大量的集體建設用地違法進(jìn)入市場(chǎng)，嚴重挑戰法律的權威。

新土地管理法：刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設用地在符合規劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織2/3以上成員或村民代表同意的條件下，通過(guò)出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個(gè)人直接使用。同時(shí)，使用者取得集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。

新土地管理法意義：結束了多年來(lái)集體建設用地不能與國有建設用地同權同價(jià)同等入市的二元體制，為推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展掃清了制度障礙，是新土地管理法的最大亮點(diǎn)。

2. 改革土地征收制度

隨著(zhù)工業(yè)化、城鎮化的快速推進(jìn)，征地規模不斷擴大，因征地引發(fā)的社會(huì )矛盾凸顯。

一是對土地征收的公共利益范圍進(jìn)行明確界定。憲法規定，國家為了公共利益的需要可以對土地實(shí)行征收或者征用并給予補償。但原土地管理法沒(méi)有對土地征收的“公共利益”范圍進(jìn)行明確界定，加之集體建設用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，使土地征收成為各項建設使用土地的唯一渠道，導致征地規模不斷擴大，被征地農民的合法權益和長(cháng)遠生計得不到有效的保障，影響社會(huì )穩定。

新土地管理法增加第45條，首次對土地征收的公共利益進(jìn)行界定，采取列舉方式明確，因軍事和外交、政府組織實(shí)施的基礎設施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設需要以及成片開(kāi)發(fā)建設等六種情形，確需征收的，可以依法實(shí)施征收。這一規定將有利于縮小征地范圍，限制政府濫用征地權。

二是明確征收補償的基本原則是保障被征地農民原有生活水平不降低、長(cháng)遠生計有保障。原來(lái)的土地管理法按照被征收土地的原用途給予補償，按照年產(chǎn)值倍數法確定土地補償費和安置補助費，補償標準偏低，補償機制不健全。

新土地管理法首次將2004年國務(wù)院28號文件提出的“保障被征地農民原有生活水平不降低、長(cháng)遠生計有保障”的補償原則上升為法律規定，并以區片綜合地價(jià)取代原來(lái)的年產(chǎn)值倍數法，在原來(lái)的土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補償費的基礎上，增加農村村民住宅補償費用和將被征地農民社會(huì )保障費用的規定，從法律上為被征地農民構建更加完善的保障機制。

三是改革土地征收程序。將原來(lái)的征地批后公告改為征地批前公告，多數被征地的農村集體經(jīng)濟組織成員對征地補償安置方案有異議的，應召開(kāi)聽(tīng)證會(huì )修改，進(jìn)一步落實(shí)被征地的農村集體經(jīng)濟組織和農民在整個(gè)征地過(guò)程的知情權、參與權和監督權。倡導和諧征地，征地報批前，縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協(xié)議。

3.完善農村宅基地制度

農村宅基地是農民安身立命之本。長(cháng)期以來(lái)，宅基地“一戶(hù)一宅”、無(wú)償分配、面積法定、不得流轉的法律規定，導致農村宅基地大量閑置浪費，農民宅基地的用益物權難落實(shí)。

新土地管理法完善了農村宅基地制度，在原來(lái)“一戶(hù)一宅”的基礎上，增加宅基地戶(hù)有所居的規定，明確：人均土地少、不能保障一戶(hù)擁有一處宅基地的地區，在充分尊重農民意愿的基礎上可以采取措施保障農村村民實(shí)現戶(hù)有所居。這是對“一戶(hù)一宅”制度的重大補充和完善。

考慮到農民變成城市居民真正完成城市化是一個(gè)漫長(cháng)的歷史過(guò)程，新土地管理法規定：國家允許進(jìn)城落戶(hù)的農村村民自愿有償退出宅基地，這一規定意味著(zhù)地方政府不得違背農民意愿強迫農民退出宅基地。同時(shí)，在總結試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，新土地管理法下放宅基地審批權限，明確農村村民住宅建設由鄉鎮人民政府審批。

4.為“多規合一”改革預留法律空間

建立國土空間規劃體系并監督實(shí)施，實(shí)現“多規合一”是黨中央、國務(wù)院作出的重大戰略部署。隨著(zhù)國土空間規劃體系的建立和實(shí)施，土地利用總體規劃和城鄉規劃將不再單獨編制和審批，最終將被國土空間規劃所取代。

考慮到“多規合一”改革正在推進(jìn)中，新土地管理法為改革預留了法律空間，增加第18條，規定：國家建立國土空間規劃體系。經(jīng)依法批準的國土空間規劃是各類(lèi)開(kāi)發(fā)、保護和建設活動(dòng)的基本依據。為了解決改革過(guò)渡期的規劃銜接問(wèn)題，新土地管理法還明確：已經(jīng)編制國土空間規劃的，不再編制土地利用總體規劃和城鄉規劃。同時(shí)在附則中增加規定：編制國土空間規劃前，經(jīng)依法批準的土地利用總體規劃和城鄉規劃繼續執行。

5. 將基本農田提升為永久基本農田

實(shí)行最嚴格的耕地保護制度，確保國家糧食安全是土地管理法的核心和宗旨。為了提升全社會(huì )對基本農田永久保護的意識，新土地管理法將基本農田提升為永久基本農田，增加第35條明確：永久基本農田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途。永久基本農田必須落實(shí)到地塊，納入數據庫嚴格管理。各省(自治區、直轄市)劃定的永久基本農田一般應當占本行政區域內耕地的80%以上，具體比例由國務(wù)院根據各省(自治區、直轄市)耕地實(shí)際情況確定。

6.合理劃分中央和地方土地審批權限

原土地管理法對新增建設用地規定了從嚴從緊的審批制度，旨在通過(guò)復雜的審批制度引導地方政府利用存量建設用地。但長(cháng)期以來(lái)，地方對建設用地審批層級高、時(shí)限長(cháng)、程序復雜等問(wèn)題反映強烈。

新土地管理法適應“放管服”改革的要求，對中央和地方的土地審批權限進(jìn)行了調整，按照是否占用永久基本農田來(lái)劃分國務(wù)院和省級政府的審批權限。今后，國務(wù)院只審批涉及永久基本農田的農用地轉用，其他的由國務(wù)院授權省級政府審批。同時(shí)，按照誰(shuí)審批誰(shuí)負責的原則，取消省級征地批準報國務(wù)院備案的規定。

7.土地督察制度正式入法

為了有效解決土地管理中存在的地方政府違法高發(fā)多發(fā)的問(wèn)題，2006年國務(wù)院決定實(shí)施國家土地督察制度，對省(自治區、直轄市)及計劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進(jìn)行督察。

土地督察制度實(shí)施以來(lái)，在監督地方政府依法管地用地、維護土地管理秩序等方面發(fā)揮了重要作用。在充分總結國家土地督察制度實(shí)施成效的基礎上，新土地管理法在總則中增加第5條，對土地督察制度作出規定：國務(wù)院授權的機構對省、自治區、直轄市人民政府以及國務(wù)院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察。以此為標志，國家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。

距離新的土地管理法正式施行還有幾個(gè)月的時(shí)間，為了保障新法的正確順利施行，國務(wù)院、自然資源部以及省級自然資源主管部門(mén)將加大工作力度對新法進(jìn)行宣傳，制定完善配套法規規章。關(guān)于《土地管理法實(shí)施條例》、《基本農田保護條例》和《集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓轉讓管理條例》等的修訂山合水易將繼續為大家關(guān)注，也歡迎朋友們持續關(guān)注我們后續推送的信息。