項目類(lèi)型：旅游地產(chǎn)、特色小鎮、生態(tài)休閑

項目位置：廣西南寧

項目規模：7.2平方公里
 

一、項目剖析

(一)區位與交通

本項目位于南寧——東盟經(jīng)開(kāi)區內，位于南寧市半小時(shí)經(jīng)濟圈內。開(kāi)發(fā)區有公路直通城區，蘭海高速公路、邕百二級公路橫穿開(kāi)發(fā)區,即將開(kāi)工建設的蒼碩高速公路和河池至南寧鐵路專(zhuān)線(xiàn)將過(guò)境開(kāi)發(fā)區并設立專(zhuān)站。另外，項目地距離南寧機場(chǎng)僅有1小時(shí)左右路程，便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò )已經(jīng)逐步形成。對于未來(lái)本項目開(kāi)展旅游、度假及居住地產(chǎn)提供了便捷的交通保障，整體上是一種對區域產(chǎn)品的品質(zhì)提升。
 

本項目屬于南寧——東盟經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區旅游度假開(kāi)發(fā)板塊，規劃總面積7.2平方公里。項目地各主要入口可通向府城城區、武鳴縣城、南寧市區、平果、百色、河池、貴州等，交通便利。
 

規劃項目地位置南側相鄰開(kāi)發(fā)區高爾夫球場(chǎng)和部分高檔度假區，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)高端，從區域開(kāi)發(fā)角度整體規劃步調一致。因此，從局部區位看，也具有環(huán)境氛圍協(xié)調的優(yōu)勢。

項目地區位交通

項目地在廣西的區位

項目地在東南亞地區的區位

(二)現狀分析

項目地區域地形豐富，包含山體、河流、丘陵、湖泊、水庫、林地、農田、村莊等，整體體現出鄉村田園風(fēng)情，尤其以水系豐富為特色，適于旅游度假開(kāi)發(fā)，便于造景?？蛇M(jìn)行建設區域包括4個(gè)村落：方家隊黃家隊、上劉村、下劉村、果園隊。區域內道路眾多，水系包圍，村莊伴水而居，除核心基本農田外，農田水塘均分布在村莊四周。

地塊現狀圖

(三)資源梳理

(四)地形分析

項目地境內多為山地丘陵，核心為大片農田，地勢落差100M;?最高地區為項目地西北側的岜音山脈，海拔在180m左右。

高程分析圖

項目地內地勢多種，除田園、林地水系外，大多為緩坡和丘陵地勢，相對適宜建設用地占總面積的一半以上，有利于開(kāi)發(fā)建設。

適建性分析圖

本項目適建性較好的區域較少，未來(lái)考慮改變局部地形以滿(mǎn)足建設需求。

(五)建設背景分析

a) 政策背景

廣西把2012年定為休閑農業(yè)拓展年，把休閑農業(yè)打造成重要的特色新型產(chǎn)業(yè)。這就意味著(zhù)以農業(yè)為基礎的服務(wù)型行業(yè)、地產(chǎn)、旅游、餐飲等在發(fā)展過(guò)程中具有一定的發(fā)展優(yōu)勢，是政府著(zhù)力支持的開(kāi)發(fā)項目。
 

b) 產(chǎn)業(yè)背景

以農業(yè)為題材的精致農業(yè)、休閑農業(yè)、現代農業(yè)等市場(chǎng)比較火熱，全國各個(gè)地區都在推動(dòng)有關(guān)農業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
 

c) 相關(guān)規劃

本項目位于南寧——東盟經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區內的旅游休閑度假區內。根據開(kāi)發(fā)區總體規劃，將整個(gè)開(kāi)發(fā)區未來(lái)定位為南寧市北郊以工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐的生態(tài)衛星新城，其中包括三大板塊：中心城區、農業(yè)板塊、旅游度假板塊。在以三大板塊為支撐，整體打造生態(tài)和諧新城的目標指導下，通過(guò)轉變鄉村固有產(chǎn)業(yè)結構，加快城鄉統籌步伐，這是本項目在南寧——東盟經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區內所承擔的主要內容。
 

d) 市場(chǎng)需求

都市近郊型農業(yè)旅游成為熱點(diǎn)，山水田園生活方式引發(fā)回歸鄉村熱潮，南寧造城運動(dòng)帶動(dòng)高端商務(wù)度假需求市場(chǎng)發(fā)展，多元化、復合型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)受市場(chǎng)青睞。
 

e) SWOT分析

小結

本項目具有濃厚的農業(yè)底蘊與鄉村文化，是項目發(fā)展的核心組成部分，因此對于農業(yè)的發(fā)展要更多的依靠政策、依賴(lài)市場(chǎng)。地處東盟經(jīng)開(kāi)區，坐擁岜音山、岜音湖、千畝良田的良好資源， 以此為基礎發(fā)展休閑農業(yè)、精品農業(yè)及與之結合的 旅游度假、 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是極佳的選擇 。
 

二、開(kāi)發(fā)思路

通過(guò)綜合分析，確立本項目以旅游度假、農業(yè)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)宜居為主旨的發(fā)展方向，通過(guò)三者的相互融合，改善民生，提升區域品質(zhì)，再造新型鄉村，為開(kāi)發(fā)區構建生態(tài)和諧新城添磚加瓦。

以生產(chǎn)、生活、生態(tài)相結合平衡發(fā)展的“三生”理念為指導，打造田園旅游社區開(kāi)發(fā)新模式。

三、總體定位

以山水田園為基底的集農業(yè)、旅游、度假、養生、居住、會(huì )議、自駕車(chē)休閑于一體的創(chuàng )新型農業(yè)生態(tài)旅游綜合體。
 

(一)市場(chǎng)定位

1.旅游休閑市場(chǎng)

核心市場(chǎng)：南寧本地及過(guò)境分流市場(chǎng)

基礎市場(chǎng)：以開(kāi)發(fā)區為圓心，500km為半徑的城市圈休閑市場(chǎng)

機會(huì )市場(chǎng)：廣西周邊省市市場(chǎng)
 

2.商務(wù)會(huì )議市場(chǎng)

核心市場(chǎng)：南寧及本地政府接待市場(chǎng)

基礎市場(chǎng)：廣西中高端商務(wù)政務(wù)會(huì )議市場(chǎng)

機會(huì )市場(chǎng)：全國及東盟中高端商務(wù)政務(wù)會(huì )議市場(chǎng)
 

3.養生度假市場(chǎng)

核心市場(chǎng)：南寧及周邊市區的商務(wù)、政務(wù)人士

基礎市場(chǎng)：南寧市區養生養老人群

機會(huì )市場(chǎng)：全國來(lái)南寧旅游度假的客源人群
 

4.新居民市場(chǎng)

核心市場(chǎng)：以南寧市區白領(lǐng)、商務(wù)政務(wù)為主的置業(yè)市場(chǎng)

基礎市場(chǎng)：以廣西本省為主的二次置業(yè)市場(chǎng)、以北京、東三省為主的投資度假市場(chǎng)

機會(huì )市場(chǎng)：全國及東盟高端人群為主的置業(yè)投資市場(chǎng)
 

5.自駕車(chē)旅游市場(chǎng)

核心市場(chǎng)：南寧自駕車(chē)市場(chǎng)

基礎市場(chǎng)：南寧周邊市區自駕游市場(chǎng)

機會(huì )市場(chǎng)：以華南區域為核心的全國自駕游市場(chǎng)
 

(二)主題定位

以山水田園為主題的休閑運動(dòng)、康體養生、商務(wù)會(huì )議、宜居度假服務(wù)產(chǎn)品。
 

(三)功能定位

四、規劃設計

(一)規劃布局研究

(二)規劃總平面

土地利用規劃圖及技術(shù)指標

總平面規劃圖

(二)功能分區

總體功能配套

分區產(chǎn)品列表

五、重點(diǎn)項目設計一覽

(一)方家大院

方家大院規劃總平面圖

方家大院規劃功能分區圖

方家大院規劃農田配套圖

方家大院規劃鳥(niǎo)瞰圖

方家大院部分建筑設計圖

(二)西江小鎮

西江小鎮規劃總平面圖

西江小鎮功能分區圖

西江小鎮農田配套圖

西江小鎮鳥(niǎo)瞰圖

西江小鎮部分建筑設計圖

(三)竹林人家

竹林人家規劃總平面圖

竹林人家功能分區圖

竹林人家農田配套圖

竹林人家鳥(niǎo)瞰圖

竹林人家部分建筑設計圖

(四)高爾夫小鎮

高爾夫小鎮規劃總平面圖

高爾夫小鎮功能分區圖

高爾夫小鎮農田配套圖

高爾夫小鎮鳥(niǎo)瞰圖

高爾夫小鎮部分建筑設計圖

六、投資概算與效益估算

(一)投資匡算

根據測算，本項目總投資約9億元，其中政府投資額為8248萬(wàn)元，主要為市政設施、景觀(guān)節點(diǎn)及景區投資，占總投資的9.1%;進(jìn)行招商引資部分開(kāi)發(fā)商投資額為73253萬(wàn)元，占總投資的81.5%;其他預備及不可預見(jiàn)費用8520萬(wàn)元，占9.4%。
 

(二)收益分析

收益方式主要來(lái)自于：

1.項目所在地房地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售 ——可獲得的最快速和最整體的收益。

商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售收入：通過(guò)出售各個(gè)小鎮內的各種商鋪、客棧等產(chǎn)生的收入。

住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售收入：通過(guò)出售各個(gè)小鎮住宅地產(chǎn)獲得的收入。
 

2.旅游收入——可獲得的穩定收益，短期收益相對適中，收益期長(cháng)。

景區門(mén)票收入：最常規的收入。

游樂(lè )項目收入：景區最常規的收入之一，通過(guò)經(jīng)營(yíng)項目?jì)扔螛?lè )項目獲得的收入。

交通工具收入：景區最常規的收入之一，通過(guò)經(jīng)營(yíng)項目?jì)冉煌ㄓ螛?lè )項目獲得的收入。

參與性活動(dòng)收入：景區最常規的收入之一，通過(guò)經(jīng)營(yíng)項目?jì)雀鞣N臨時(shí)和長(cháng)期的游客參與活動(dòng)獲得的收入。
 

3 .服務(wù)體驗項目經(jīng)營(yíng)收入 ——可獲得的最穩定的的收益。

餐飲住宿收入：通過(guò)項目?jì)炔惋嬳椖拷?jīng)營(yíng)、接待設施經(jīng)營(yíng)所獲得的收入，為園區的常規收入組成部分。

娛樂(lè )休閑收入：通過(guò)項目?jì)刃蓍e娛樂(lè )項目經(jīng)營(yíng)所獲得的收入，為園區的常規收入組成部分。
 

4 .農業(yè)產(chǎn)業(yè)收入 ——出租、出售項目地農業(yè)用地或所產(chǎn)生的農產(chǎn)品，土地持有者和開(kāi)發(fā)主體均可獲得長(cháng)期收益。

花卉、特色農產(chǎn)品等精致農業(yè)產(chǎn)品種植銷(xiāo)售。

有機水果蔬菜、有機品牌加工等科技農副產(chǎn)品銷(xiāo)售。

用于休閑農業(yè)服務(wù)和造景的餐飲、采摘、觀(guān)光等消費型收入。

項目主要收益主體為政府所組建的園區管委會(huì )、開(kāi)發(fā)商及當地農民。

政府主要收益來(lái)源為園區經(jīng)營(yíng)項目稅收、土地出讓費用、規劃后4A景區經(jīng)營(yíng)管理費用、農業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、區域部分活動(dòng)組織場(chǎng)地租賃及贊助費用、整個(gè)園區的物業(yè)管理、市政收費等。

開(kāi)發(fā)商主要收益來(lái)源于地產(chǎn)一次性收益、部分商業(yè)店鋪出租及經(jīng)營(yíng)性項目。

當地農民主要收益來(lái)源于：安置補償收益、土地出租轉讓收益、就地工作或參與區域項目經(jīng)營(yíng)收益以及更好的生活條件與社會(huì )保障。
 

七、分期規劃

為了合理有效高速的進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)，整個(gè)項目區的開(kāi)發(fā)建設按功能分區分步驟建設，在2012-2016四年間分三期來(lái)實(shí)施：

近期( 2013 )：一期準備時(shí)段，區域環(huán)境打造與提升。

2013年上半年——開(kāi)發(fā)準備階段，由政府主導參與項目的規劃審批及項目地開(kāi)發(fā)前期的人員安置、環(huán)境整治、招商宣傳以及成立整個(gè)園區開(kāi)發(fā)的工作管理團隊等工作。

2013年下半年——項目進(jìn)入全面建設準備階段。進(jìn)行整個(gè)項目地的環(huán)境改造、土地整理、景觀(guān)節點(diǎn)打造、綠道道路、排污等基礎設施建設，并對園區農田進(jìn)行合理規劃分配種植。
 

中期( 2014 —— 2015 )：二期全面建設時(shí)段，形成完整的區域構架，開(kāi)始進(jìn)行區域開(kāi)發(fā)建設。

2014年——重點(diǎn)打造田園生活社區、岜音山水社區，通過(guò)區域小鎮建設、公園建設、景區建設、木屋會(huì )議中心建設形成大園區可進(jìn)行服務(wù)接待及居住的區域。同時(shí)逐步開(kāi)發(fā)田園生活社區房車(chē)營(yíng)地項目。

2015年——進(jìn)行果香農情社區及湖畔雅居社區開(kāi)發(fā)建設?？傆嬂脙赡陼r(shí)間完成本項目重點(diǎn)項目建設，逐步分階段進(jìn)入運營(yíng)管理階段。
 

遠期( 2016 )：三期完善時(shí)段，形成完整的收益結構，園區進(jìn)入整體運營(yíng)。

2016年——規劃區域整體開(kāi)發(fā)建設完成，進(jìn)入區域完善階段，并進(jìn)入整體運營(yíng)管理階段。
 

八、項目總結

本項目以廣西特有的山水田園自然資源為依托，抓住城市發(fā)展機遇，從宏觀(guān)到中觀(guān)再到微觀(guān)進(jìn)行總體統籌規劃、詳細設計。在產(chǎn)業(yè)層面進(jìn)行整體布局，并圍繞新型社區組團進(jìn)行綜合功能配套，從而打造了一個(gè)生產(chǎn)、生活、生態(tài)相互融合平衡發(fā)展的農業(yè)休閑型生態(tài)旅游綜合體，是一個(gè)具有代表性的大型旅游地產(chǎn)項目。

聲明：鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露，在此不做更加詳細的分析。想了解更多案例詳情，請致電山合水易。