2014年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售規模鐵定超過(guò)2000億，2000億后向何處去?對于萬(wàn)科而言，這時(shí)候任何增加的數字和規模都是沉重的包袱而非護城河。新的一年，養老地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)會(huì )成為萬(wàn)科新戰略的兩個(gè)新的抓手，當然這同時(shí)也是一眾品牌房企同時(shí)關(guān)注的方向。

　　30歲的萬(wàn)科在中國企業(yè)中算是已經(jīng)進(jìn)入成熟期。萬(wàn)科的前十年從做飼料起家到之后逐漸涉足零售、廣告、貨運、服裝、家電、手表、甚至電力、影視等十多個(gè)行業(yè)，發(fā)行B股后開(kāi)始做減法，到2000年只剩下萬(wàn)科地產(chǎn)和萬(wàn)佳連鎖。到2001年，也是郁亮成為總經(jīng)理的那年，萬(wàn)科賣(mài)掉萬(wàn)佳，走向專(zhuān)業(yè)化，只做地產(chǎn)而且專(zhuān)做住宅，到2013年，萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并以“一體兩翼”為戰略(住宅為主體，住宅產(chǎn)業(yè)化和城市配套服務(wù)商為兩翼)。

　　新的一年，養老地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)會(huì )成為萬(wàn)科新戰略的兩個(gè)新的抓手，當然這同時(shí)也是一眾品牌房企同時(shí)關(guān)注的方向。

　　據了解，萬(wàn)科的工業(yè)地產(chǎn)會(huì )以物流地產(chǎn)為主，養老地產(chǎn)如何做?先看看北京萬(wàn)科對此的思考。

　　背景：近些年，北京老齡化程度進(jìn)一步加劇，60歲以上老年人口比例高達19.4%，遠遠高于10%的國際老齡化標準，，而且“421”家庭模式下，老年人空巢化趨勢明顯，“少子老齡化”的嚴峻態(tài)勢使北京市老年人的醫療保健、生活照料等問(wèn)題十分突出。

　　截止到2011年底，北京市戶(hù)籍老年人口已近250萬(wàn)，占到戶(hù)籍人口近兩成，且老齡化趨勢越來(lái)越明顯，據預測，到2020年，全市老年人口將達到350萬(wàn)人，到2050年，這一數字更將上升到650萬(wàn)，家庭規模小型化、子女外出工作求學(xué)增多等原因，身邊無(wú)子女的純老年人家庭戶(hù)還在日益增加，高齡老人、獨居老人、失能失智老人的增加已經(jīng)成為北京人口老齡化過(guò)程中的重要特征。

　　養老模式的轉變：

　　在全市這種經(jīng)濟發(fā)展與社會(huì )結構轉型的過(guò)程中，作為以往養老主要方式的家庭養老服務(wù)功能逐漸弱化。同時(shí)由于受傳統觀(guān)念的影響和社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，養老機構無(wú)論數量還是質(zhì)量都不能滿(mǎn)足廣大老年人日益增長(cháng)的多樣化養老需求。因此，養老問(wèn)題成為將成為全市未來(lái)幾十年內十分迫切的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。建立健全可靠的養老保障體系，大力推進(jìn)養老服務(wù)社會(huì )化是當前和今后一個(gè)時(shí)期亟待解決的重要課題。

　　由于家庭的小型化，子女與父母分開(kāi)居住，從而形成許多“空巢”家庭或獨居家庭，給照顧老年人帶來(lái)不便。但如果離開(kāi)自己熟悉的生活環(huán)境，長(cháng)期住在護理院、養老院等養護機構的老年人中，不少人患有抑郁癥癥狀，其健康狀況和生活質(zhì)量都不理想。研究顯示，有抑郁癥癥狀的老年人在醫療、社會(huì )活動(dòng)、身體功能以及生活質(zhì)量等方面都面臨嚴重問(wèn)題。

　　養老行業(yè)3大誤區

　　1、 養老，規?；?/p>

　　養老單體項目動(dòng)輒上千，甚至上萬(wàn)張床位是目前養老項目的開(kāi)發(fā)趨勢，但這種大規模、集中式養老項目卻形成孤立的“老人城”，與市場(chǎng)需求存在偏差。

　　2、 養老，自理化

　　候鳥(niǎo)式養老、分時(shí)度假的概念成為越來(lái)越多養老項目的噱頭，然而，真正的養老需求卻是那些失能、失智，具有剛性需求的老人和家庭。

　　3、 養老，機構化

　　養老機構酒店化、養老機構醫院化是目前養老項目的形象類(lèi)比，然而，真正的養老機構應該像家，是一個(gè)有溫情，有幸福感的養老居所。

　　萬(wàn)科養老理念：

　　針對以上誤區，根據國務(wù)院35號文精神，萬(wàn)科從我國養老服務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)程和特點(diǎn)分析，提出以下三點(diǎn)理念：

　　1、 機構養老社區化、機構養老家庭化。

　　2、 以養老機構(主要為護理型)為平臺，輻射具有居家養老、社區養老需求的社區家庭。

　　3、 養老設施建設與社區服務(wù)配套相結合，平臺開(kāi)放，資源共享。

　　萬(wàn)科“三位一體”養老服務(wù)體系框架

　　1、 社區嵌入式小型機構

　　根據社區區位、規模、老齡化程度等因素，針對老舊社區回購配套，針對新社區配套建設“社區嵌入式小型機構”，配備老年餐桌、日托中心、活動(dòng)中心等服務(wù)設施，提供24小時(shí)長(cháng)期照顧、日托、喘息服務(wù)、老年餐飲、健康管理等服務(wù)。

　　2、 城市養老服務(wù)綜合體

　　建立“自理公寓+護理公寓+商業(yè)配套+醫療配套”為一體的城市養老服務(wù)綜合體，以其為社區服務(wù)中心，在針對全齡老年人服務(wù)的基礎上，提供社區綜合性配套服務(wù)。

　　3、 全齡化養老服務(wù)社區

　　建立大規模養老社區，其中針對老年人，配備親子兩代居、居家型養老公寓、醫療機構、養老機構、老年大學(xué)、老年餐廳、戶(hù)外健身場(chǎng)等一系列養老服務(wù)配套，整個(gè)社區進(jìn)行適老化配套。

　　萬(wàn)科行動(dòng)

　　北京萬(wàn)科針對自己二十多個(gè)已入住小區老齡人口做了認真翔實(shí)的調查、了解這一特殊客戶(hù)群體的實(shí)際需求之后，認為解決養老保障的基點(diǎn)應放在社區，形成一種全新的社區養老模式——社區全齡化養老體系系統工程。

　　(一)機構養老社區化

　　社區是老年人的基本活動(dòng)場(chǎng)所和生活空間，依托社區就近進(jìn)行生活照顧、醫療保健及精神慰藉等方面的服務(wù)，是解決老年人養老問(wèn)題、適應老人及其家庭需求，提高老年人生活質(zhì)量的現實(shí)需要。

　　因此，為完成這一目標，北京萬(wàn)科將本著(zhù)就近原則，在全市新建小區有部分有條件的在建小區內，根據小區的建設規模及人口規模持有一至若干幢包括住宅、商業(yè)樓棟在內的資源，主動(dòng)放棄傳統的快速銷(xiāo)售、快速回款運作模式，而是站在貢獻社會(huì )、服務(wù)小區，使社會(huì )整體福利最大化的角度，將這一部分開(kāi)發(fā)商的自有資產(chǎn)用作服務(wù)于本小區的養老設施。

　　在老人居住小區內設置養老機構，可避免老人離開(kāi)自己熟悉的生活環(huán)境，迫使自己去適應新的生活方式，且老人可根據自己的個(gè)性化需求定制租期，最大程度上滿(mǎn)足老人生理與心理的雙重需求。目前初步?jīng)Q策項目已達十余個(gè)，遍布海淀、昌平、長(cháng)陽(yáng)、順義、通州、大興、香河、北戴河等區域，使養老不離城市，養老回歸社區。

　　(二)融合社區現有商業(yè)配套服務(wù)體系，提供全齡化養老服務(wù)

　　除了優(yōu)質(zhì)的硬件設施，我們也將站在老人的角度，將“健康生活&護理”作為我們養老業(yè)務(wù)的核心組件之一，形成以精細化護理服務(wù)為特征的養老機構，為此我們一方面將所有用作養老樓棟的1-2層將重新設計，建立針對老人的特殊設備及功能用房，包括但不限于長(cháng)者健身房、長(cháng)者多媒體娛樂(lè )室、長(cháng)者移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，并與萬(wàn)科已在社區上形成一定品牌效應的社區商業(yè)聯(lián)動(dòng)，打造一體化綜合配套服務(wù)，建立適合長(cháng)者生活的圈子。

　　(三)整合全市優(yōu)質(zhì)醫療資源，提供社區專(zhuān)業(yè)養老照護服務(wù)。

　　我們已與北京多家著(zhù)名醫院及醫療護理機構簽定戰略合作協(xié)議，將醫院的資源延伸到社區，為社區內的老人提供高水平的醫療服務(wù)奠定了基礎。未來(lái)社區養老提供醫療服務(wù)除能治療老年人的一般性疾病外，還需具備針對老年突發(fā)性疾病緊急搶救的能力，如需轉院還應有急救車(chē)送往市內醫院，對老年常見(jiàn)病(如心腦血管疾病、糖尿病、老年癡呆等)提供日常保健咨詢(xún)，定期舉辦保健講座，定期外請老年病專(zhuān)家前來(lái)坐診。將醫療服務(wù)與養老服務(wù)設施相結合，滿(mǎn)足社區老齡人口對醫療康復、老年護理、臨終關(guān)懷、健康咨詢(xún)、養生等服務(wù)需求，并以社區為單位有針對性的開(kāi)展老年康復護理服務(wù)試點(diǎn)。

　　(四)提供居家、社區、機構一體化養老服務(wù)。

　　社區化養老的優(yōu)勢是既可以為不愿長(cháng)期居住在集中養老院，但又有短期居住需求的老年人提供就近便利的服務(wù)。比如剛剛出院的老年人需特殊照顧手段的老人及短期無(wú)人照料老人，通過(guò)搭建的社區養老康復護理體系，開(kāi)展日間照料或短期托管服務(wù)，并能過(guò)與高水平專(zhuān)項醫療機構合作，為社區居民提供術(shù)后康復、保健、老年護理、短期看護等服務(wù)，利用醫療專(zhuān)業(yè)能力，使其發(fā)展成為獨特的醫療康復基地及老年人短期護理專(zhuān)業(yè)流動(dòng)站。又可以根據周邊社區和社會(huì )的需求擴展成機構養老功能。比如我們預留部份養老公寓，當長(cháng)期居住需求達到一定數量時(shí)，可以開(kāi)放這些養老公寓作為機構養老設施。

　　我們的建議

　　當前公立養老設施配給嚴重不足，床位非常稀少，動(dòng)輒“一床難求”;而多數集中民營(yíng)養老院，要么條件很差或地處偏僻，要么收費昂貴讓老人們難以承擔。如前所述，北京萬(wàn)科將在全市規劃新建小區內可以指定區域，建成可用作養老、看護、康復等多功能設施，我們也迫切的希望：

　　1、 政府認可這一回報社會(huì )、利國利民的動(dòng)作模式，請求發(fā)展改革、財政、工商等部門(mén)在此類(lèi)社區養老機構辦理立項、土地使用、設置審批、注冊、登記等業(yè)務(wù)提供方便、及時(shí)的服務(wù)。

　　2、 在此類(lèi)社區養老機構資質(zhì)申請時(shí)給予足夠的支持，不自行設置前置或附加條件，同時(shí)不設置地區壁壘和部門(mén)壁壘。也請市老齡辦公室、市老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )等專(zhuān)業(yè)機構在規劃、資質(zhì)辦理、運營(yíng)過(guò)程中給予足夠的專(zhuān)業(yè)指導。

　　3、 請政府加強輿論引導。要通過(guò)各種媒體宣傳老齡工作、宣傳老齡事業(yè)，以社區為單位營(yíng)造“敬老、愛(ài)老、助老”氛圍，樹(shù)立社區養老典型，增強包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在內的社會(huì )力量參與意識和責任感、使命感，使養老事業(yè)成為全社會(huì )的責任與使命。

　　4、 希望營(yíng)利性養老機構在能源(水、電、氣)、稅費、床位補貼(床位一次性建設補貼、機構改造補貼、床位運營(yíng)補貼)、保險補貼(養老機構綜合責任險和雇主責任險)、人員培訓補貼等方面，逐步享受民辦非營(yíng)利性養老機構的政策。

　　山合水易機構

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