養老地產(chǎn)售后模式在推動(dòng)養老地產(chǎn)的發(fā)展上發(fā)揮了重要作用，它有著(zhù)獨特的優(yōu)勢，能達到多贏(yíng)的效果，但同時(shí)它在發(fā)展中還遇到了一些困難。

　　獨特優(yōu)勢

　　從承租者的角度來(lái)講，養老地產(chǎn)的售后回租拓寬了企業(yè)融資渠道，為承租人提供中長(cháng)期資金來(lái)源，發(fā)揮了與銀行借貸等中長(cháng)期融資手段相同的作用，但又不像銀行融資那樣對資金的用途提出了很多的限制，承租人可以將獲得的資金作為自有資金自由分配。而且售后回租和銀行貸款、發(fā)行債券、股票等融資方式相比，具有明顯的靈活性?xún)?yōu)勢：手續簡(jiǎn)單快捷，由于出租人在租賃期間一直擁有租賃物的所有權，并通過(guò)租期內租賃物的完整來(lái)保證，出租人對承租人的審查更側重于承租人未來(lái)的盈利能力，而不是過(guò)去的信用歷史和財產(chǎn)資本基礎，這樣使一些資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)、沒(méi)有銀行信用的企業(yè)或者是新企業(yè)都可以通過(guò)這種途徑獲得中長(cháng)期融資。

　　從出租者的角度來(lái)講，售后回租可以弱化投資者的風(fēng)險，投資者作為出租人擁有房產(chǎn)的所有權，即使承租者無(wú)力支付租金，投資人可以收回房產(chǎn)，并依據與開(kāi)發(fā)商的回購協(xié)議處理房產(chǎn)。投資人定期收回租金應收款，回籠資金，獲得較多的穩定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價(jià)是按預定的期限和金額支付租金，這也正是投資人投資回報的物質(zhì)基礎。而且如果從房地產(chǎn)商處購房形成一定規模后，還能得到房地產(chǎn)商的優(yōu)惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運作成本。

　　此外，還能促進(jìn)養老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈的構建。養老地產(chǎn)售后回租模式將開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商以及金融行業(yè)的保險業(yè)、銀行業(yè)和投資商納入到一個(gè)共同的資金循環(huán)平臺，實(shí)現了利益共享，風(fēng)險共擔。中國養老地產(chǎn)要想得以持續發(fā)展，必須構建一個(gè)養老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈。開(kāi)發(fā)商、投資商與運營(yíng)商的角色分離實(shí)現開(kāi)發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營(yíng)管理收益的分離。開(kāi)發(fā)以及運營(yíng)的風(fēng)險在這釉分離的過(guò)程中也實(shí)現了分擔和管控。

　　存在的困難

　　一方面，土地轉讓成本較高。目前養老地產(chǎn)用地多是按照商業(yè)用地進(jìn)行的轉讓?zhuān)恋剞D讓成本較高。養老地產(chǎn)本身在設計以及適老化設施方面的成本已經(jīng)高于普通住宅，如果土地成本不能降下來(lái)的話(huà)，養老地產(chǎn)普及不到中低層社會(huì )需求者，這部分人群是整個(gè)老齡化階層的消費主力軍，社會(huì )供給滿(mǎn)足不了有效需求，會(huì )嚴重阻礙養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及社會(huì )養老保障的真正實(shí)現。

　　另一方面，民間投資渠道限制。國內金融工具相比國外是不開(kāi)放的，民間資金投資的渠道受到了很大限制，形成了資金需求和資金供給的不對稱(chēng)。養老地產(chǎn)售后回租需要投資機構的資金投入，但是目前國內這樣的機構還比較少，另外由于國內養老地產(chǎn)售后回租模式還不成熟，投資者對于風(fēng)險的評估還不能把控，這些都將制約養老地產(chǎn)的發(fā)展。

　　同時(shí)，缺乏政府相應機構的監督檢查。養老機構內部管理問(wèn)題頻頻曝光，受到公眾的質(zhì)疑，一方面是中國養老機制不成熟的表現，另一方面直接暴露了政府相應監督機制的缺乏。純商業(yè)模式的運營(yíng)是靠市場(chǎng)進(jìn)行調節的，但是兼具社會(huì )福

　　利性質(zhì)的養老地產(chǎn)以其特殊的服務(wù)人群，理應得到民政部門(mén)的更多關(guān)注和監督。

　　總的來(lái)說(shuō)養老地產(chǎn)的售后回租模式的優(yōu)勢大于阻礙，具有加大推廣的價(jià)值。

      北京山合水易規劃設計院
      網(wǎng)址：http://weightlossdietary.com/ 
      地址：北京市海淀區花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數字電視產(chǎn)業(yè)園區內）
      電話(huà)：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com