對于初次接觸養老地產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，售后回租模式是一個(gè)新鮮的詞語(yǔ)，其在養老地產(chǎn)項目運營(yíng)中起到了重要的作用，那么售后回租究竟是怎么回事？是怎么運營(yíng)的？

　　什么是養老地產(chǎn)售后回租模式？

　　老地產(chǎn)售后回租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(承租人)將其開(kāi)發(fā)的養老地產(chǎn)項目出售后，又將該養老地產(chǎn)從出租人那里租回，習慣稱(chēng)之為"回租"。通過(guò)售后回租交易，賣(mài)方(承租人)在保留對資產(chǎn)的占有權、使用權和控制權的前提下，將固定資產(chǎn)轉化為貨幣資本，在出售時(shí)可取得全部?jì)r(jià)款的現金。該買(mǎi)方(出租人)將該養老地產(chǎn)回租給承租人，獲得租金應收款，并擁有該養老地產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)權。

　　養老地產(chǎn)的產(chǎn)權擁有者(即出租人)可以是分散的個(gè)體購買(mǎi)者也可以是機構購買(mǎi)者，這里的機構包括REITS，基金投資、租賃公司、保險公司等。由于國家政策和相關(guān)法律條款的原因，養老地產(chǎn)本身不適宜產(chǎn)權劃分出售，養老地產(chǎn)售后回租的對象多選擇租賃公司等機構。目前保險公司已經(jīng)對養老地產(chǎn)表示濃厚的興趣，他們缺乏10年期甚至更長(cháng)期限的投資工具。養老地產(chǎn)的長(cháng)期持有性質(zhì)正好滿(mǎn)足保險公司的需求。另外養老地產(chǎn)長(cháng)期的資金回報率能夠穩定在10％以上，這對于尋求穩定且長(cháng)期持續投資回報的租賃公司來(lái)說(shuō)也具有很大誘惑性。

　　回租過(guò)程雙方簽訂回租合同時(shí)，會(huì )約定一定的租賃期限，以及租賃期滿(mǎn)時(shí)產(chǎn)權歸屬的辦法。作為融資租賃形式的售后回租，往往租賃年限幾乎等同于其經(jīng)濟壽命。租賃期屆滿(mǎn)，出租方會(huì )以象征性的價(jià)格將所有權賣(mài)給承租方。而一些金融租賃公司作為出租人，根據房產(chǎn)項目的質(zhì)量以及租金應收款的風(fēng)險程度，還會(huì )另外收取2-5％的融資租賃費用同時(shí)出租人還可以再將養老地產(chǎn)的租金應收款"打包"賣(mài)給銀行。銀行以買(mǎi)斷租金應收款為基礎，為出租人提供租金應收款的催收和信用風(fēng)險控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)--"保理業(yè)務(wù)"。銀行在收取租金應收款的同時(shí)，還可以收取不低于保理融資額1％的保理業(yè)務(wù)手續費。在"保理業(yè)務(wù)"有追索權的情況下，一旦承租人(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))無(wú)法按時(shí)支付租金，可由承租人的擔保公司支付：如果擔保公司支付不了的話(huà)，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣(mài)，所得款項仍不足的部分，再由出租人補足。養老地產(chǎn)售后回租模式成功的將房地產(chǎn)納入了金融行業(yè)，并擴寬了金融業(yè)務(wù)。

　　養老地產(chǎn)售后回租模式的運營(yíng)

　　養老地產(chǎn)售后回租模式的運營(yíng)商可以是開(kāi)發(fā)商本身，也可以是專(zhuān)業(yè)的養老機構。以目前國內開(kāi)發(fā)商的物業(yè)水平以及養老地產(chǎn)本身的專(zhuān)業(yè)化需求來(lái)看，開(kāi)發(fā)商自身很難實(shí)現整個(gè)養老社區正常有序的運營(yíng)，跟知名的養老機構合作是進(jìn)行養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最優(yōu)選擇。

　　開(kāi)發(fā)商跟運營(yíng)商之間簽訂委托合同，由運營(yíng)商代為管理整個(gè)養老地產(chǎn)的后期運營(yíng)，每年向運營(yíng)商支付一定的傭金或者提成，運營(yíng)商負責物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)模塊，雙方各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢，形成互助式的盈利模式。當然開(kāi)發(fā)商也可以將物業(yè)租賃給運營(yíng)商，他在其中收益的是租金差值，對于融資性售后回租來(lái)說(shuō)，后期得到產(chǎn)權之后，開(kāi)發(fā)商還可以享受物業(yè)本身的增值價(jià)值。

　　老年租戶(hù)向開(kāi)發(fā)商支付租金，向運營(yíng)商支付物業(yè)管理費用以及商業(yè)管理費用。同時(shí)開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)附加的醫療保健、特殊看護等服務(wù)獲得一部分營(yíng)業(yè)收入。于此同時(shí)開(kāi)發(fā)商還要定期向投資者支付租金應收款。

　　養老地產(chǎn)的售后回租模式是由開(kāi)商發(fā)和投資者的需要共同催生出來(lái)的，實(shí)施效益看好。

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