養老地產(chǎn)的前景被大多數人看好，但它的前景究竟好在哪里呢？可以從政策、經(jīng)濟、社會(huì )三方面的環(huán)境進(jìn)行分析。

　　一、政治法律環(huán)境分析

　　為保障老年住宅適合老年人的需求，我國分別于1999年頒布了《老年人建筑設計規范》，2002年頒布了《城市居住區規劃設計規范》，2005年頒布了《住宅建筑規范》，這些都對老年住宅做出了一些原則性規定，但由于沒(méi)有從老年人的年齡和健康狀況考慮進(jìn)行細分，在建設中對老年人的需求考慮也不多，因此具體實(shí)施很困難，基本沒(méi)有得到落實(shí)，老年住宅的開(kāi)發(fā)與建設進(jìn)展緩慢。

　　為促進(jìn)老年服務(wù)機構的發(fā)展，國家出臺了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。如2000年1O月1日起執行的《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機構有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》規定：(1)對政策部門(mén)和企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及個(gè)人等社會(huì )力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機構，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機構自用房產(chǎn)、土地、車(chē)船的房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、車(chē)船使用稅；(2)對企事業(yè)單位、社會(huì )團體和個(gè)人等社會(huì )力量，通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì )團體和政府部門(mén)向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機構的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準予全額扣除。在養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規劃方面，國家提出了以家庭養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為補充，構建符合中國國情的"9073"養老格局(90％通過(guò)家庭照顧實(shí)現養老，7％通過(guò)社區照顧養老，3％入住養老機構集中養老)的指導思想。同時(shí)，國家還加快了全國養老行業(yè)的組織建設，成立了全國性的養老產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )和三個(gè)行業(yè)性聯(lián)盟，即長(cháng)期照料行業(yè)聯(lián)盟、養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟以及研究界推進(jìn)的研究、護理、實(shí)踐一條龍聯(lián)盟。此外，目前我國正在就養老地產(chǎn)的逆向融資產(chǎn)品委托保監會(huì )積極進(jìn)行研究，以解決有房無(wú)錢(qián)老人晚年生活費用支出問(wèn)題；對涉及養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所關(guān)聯(lián)的土地供應、稅收政策、合作基金的設立以及行業(yè)服務(wù)標準也在征求意見(jiàn)。雖然總的來(lái)看，目前我國有關(guān)養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、法律法規和制度還不健全。但傳達出的政策信息是，政府正致力于我國養老產(chǎn)業(yè)的穩妥發(fā)展，相關(guān)扶持政策將隨著(zhù)工作進(jìn)度的加快逐步推出。

　　二、經(jīng)濟環(huán)境分析

　　北京太陽(yáng)城集團董事長(cháng)兼總裁朱風(fēng)泊認為，養老地產(chǎn)選址的重要條件是自然

　　環(huán)境，但更重要的是經(jīng)濟實(shí)力和人口增容政策是否具備，當地的消費水平是否能與之相匹配。如果開(kāi)發(fā)商選擇一個(gè)城市開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)項目，這個(gè)城市的人均GDP要達到5000美元以上，城市人口增容要較快，經(jīng)濟發(fā)展速度也要較快，類(lèi)似的條件都具備才能支撐起整個(gè)城市的養老定位。早在2003年上海的人均GDP就已經(jīng)突破5000美元大關(guān)，而北京的人均GDP在2005年也突破5000美元，天津市的人均GDP在2006年超過(guò)5000美元，廣東省的人均GDP在2008年超過(guò)5000美元。據新華社北京2010年10月17日電，展望"十二五"，中國經(jīng)濟總量將穩居世界第二位，人均GDP將超過(guò)5000美元?？梢?jiàn)，我國開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)的經(jīng)濟條件正在逐步成熟。而從地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，經(jīng)過(guò)連續幾年的房?jì)r(jià)暴漲，在當前國家抑制投機性住房需求的宏觀(guān)調控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)必將經(jīng)歷一次大的調整。雖然沒(méi)有人能夠預料此次調整的周期和深度，但保障房、廉租房、商品房并舉的多元化住房供給政策，必將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。從目前來(lái)看，傳統的房地產(chǎn)大概還有15-20年的時(shí)間可以開(kāi)發(fā)。20年后，我國的房子將會(huì )大量地剩余。按照現在的計劃生育結構，造成"4-2-1"的家庭結構。待祖輩、父輩去世后，會(huì )有至少4套房留下來(lái)，房子會(huì )供過(guò)于求，想賣(mài)都賣(mài)不掉。而那時(shí)我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化的高峰期，老年人居住的肯定不是要幾百平方米的住房，而適合老年人的公寓等需要大力開(kāi)發(fā)，這是未來(lái)人口轉型后房地產(chǎn)需要調整發(fā)展的方向。

　　三、社會(huì )需求環(huán)境分析

　　養老地產(chǎn)于上世紀七十年代初創(chuàng )于北歐，目前在發(fā)達國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規模各異的老年住宅。從我國來(lái)看，由于傳統習慣等多方面原因，家庭養老占很大比例，但另一方面隨著(zhù)家庭結構的小型化和空巢家庭越來(lái)越多，家庭養老功能在弱化，這勢必增加老年人對機構養老服務(wù)方式的需求。不僅如此，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，老年人對待晚年生活的觀(guān)念和態(tài)度也在逐步發(fā)生變化，更多老年人開(kāi)始建立自立、自理、自信的生活態(tài)度，希望在老年時(shí)光里激發(fā)第二個(gè)青春期。房地產(chǎn)服務(wù)機構戴德梁行在福建省所做的問(wèn)卷調查結果顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很小的比例。在北京、上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市，很多受訪(fǎng)的高收入長(cháng)者更認為，市場(chǎng)上的老人中心提供的環(huán)境和服務(wù)無(wú)法滿(mǎn)足他們的需求。同時(shí)，來(lái)自國家老齡委的最新數據顯示，中國老年人的消費需求已超過(guò)1萬(wàn)億元，2050年左右將達到5萬(wàn)億元，而當前每年為老年人提供的產(chǎn)品總價(jià)值卻不足1，000億元。2011年3月，溫家寶在政府工作報告中明確指出，"十二五"我國每千名老年人擁有各類(lèi)養老床位數將達到30張，2.15億老年人將享受到更加完善的養老服務(wù)，巨大的市場(chǎng)需求缺口將帶來(lái)巨大的開(kāi)發(fā)機遇。

　　將養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)境進(jìn)行深入分析后，就能在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)胸有成竹。

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