養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)繁雜的工程，必需要有一個(gè)細致的全程策劃做支撐，一個(gè)優(yōu)秀的養老地產(chǎn)項目策劃首先要符合養老地產(chǎn)固有的特性，具有如下特點(diǎn)：

　　地域性

　　由于各區域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟條件、市場(chǎng)狀況區別很大，要進(jìn)行房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃首先要考慮開(kāi)發(fā)項目的區域經(jīng)濟情況。包括區域經(jīng)濟環(huán)境分析、固定資產(chǎn)、物價(jià)水平、生活水平、社會(huì )消費分析、金融分析、財政收入分析等；其次，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目周邊的市場(chǎng)情況。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)項目策劃要重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育情況，以及市場(chǎng)的消費傾向等。養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃更要注重人口環(huán)境分析，區域人口總量、人口增長(cháng)率、老齡化比例、生活習慣、地域文化等；另外，要考慮養老地產(chǎn)項目的區位情況。如項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位，區位的交通情況、自然資源、發(fā)展規劃等等。

　　市場(chǎng)性

　　房地產(chǎn)項目策劃要適應市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)更需要充分了解、適應、創(chuàng )造市場(chǎng)。一是房地產(chǎn)項目策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導，顧客需要什么類(lèi)型房，就建造什么類(lèi)型房，永遠以市場(chǎng)需求為依據；二是房地

　　產(chǎn)項目策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化，住房的市場(chǎng)變了，策劃的思路、定位都要變；三是養老地產(chǎn)是伴隨著(zhù)我國老齡化進(jìn)程新興起的市場(chǎng)，項目策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng )造市場(chǎng)。

　　多樣性

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的，各種組合結構也是多種多樣的。同時(shí)，房地產(chǎn)項目策劃方案也不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時(shí)，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調整和變動(dòng)，以保證策劃方案對現實(shí)的最佳適應狀態(tài)。策劃過(guò)程中需要對多種方案進(jìn)行權衡比較，揚長(cháng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的方案。

　　系統性

　　房地產(chǎn)項目策劃是一個(gè)龐大的系統工程，從開(kāi)始到完成經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調研、投資研究、規劃設計、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構成策劃的子系統，各個(gè)子系統又由更小的子系統組成。各個(gè)子系統各有一定的功能，而整個(gè)系統的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統功能的總和，系統的結構與功能具有十分密切的聯(lián)系。

　　前瞻性

　　養老地產(chǎn)項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長(cháng)，如果沒(méi)有超前的眼光和預見(jiàn)的能力，投入不產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。

　　房地產(chǎn)項目策劃的超前眼光和預見(jiàn)能力，在各個(gè)階段都要體現出來(lái)：在市場(chǎng)調研階段，要預見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規劃設計階段，要在小區規劃、戶(hù)型設計、建筑立面等方面預測市場(chǎng)需求和未來(lái)的發(fā)展趨勢；在營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要弄清當時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷(xiāo)售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤(pán)包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光；在物業(yè)服務(wù)階段，更要針對老年人的特征，體現出行業(yè)發(fā)展和服務(wù)水平的前瞻性。

　　創(chuàng )新性

　　房地產(chǎn)項目策劃要追求新意、獨創(chuàng )，永不雷同。房地產(chǎn)項目策劃創(chuàng )新，首先

　　表現為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導原則，

　　只有概念主題有了新意，才能使項目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內容、

　　形式和氣質(zhì)。其次表現為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用

　　在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過(guò)不斷的策劃實(shí)

　　踐，創(chuàng )造出新的方法和手段來(lái)。

　　可操性

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃在國內尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項目開(kāi)發(fā)過(guò)程。需要在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中有可操作的條件，立意再好市場(chǎng)條件不允許，想操作好是很困難的。在具體的實(shí)施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易于操作、容易實(shí)施。經(jīng)常有一些策劃方案規定了非常理想的策略，但完全脫離了市場(chǎng)的客觀(guān)需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負擔能力和實(shí)施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。

　　可變性

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃因其地域不同、定位不同、目標客戶(hù)群體不同具有

　　一定的可變性，隨著(zhù)老年人的年齡增長(cháng)和身體機能衰退，其需求和對產(chǎn)品的要

　　求也是不斷變化的。另外，我國龐大的老齡人口中，不同時(shí)期的老年人由于其生

　　長(cháng)生活狀態(tài)以及價(jià)值觀(guān)的不同，對于養老環(huán)境和養老項目的要求具有很大的差

　　異性，策劃方案中要充分考慮到可變性，才能適應市場(chǎng)和老年人的需求。

　　在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理中，更要體現出差異化服務(wù)和貼心式管理，人到老年每一位個(gè)體都有差異性，很多習慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應老年人，硬件的建筑和軟件的服務(wù)需要具備一定程度的可變性。

　　養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的全程策劃對整個(gè)項目開(kāi)發(fā)的基礎和骨架，沒(méi)有全程策劃，養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將不成一體，所以要高度重視策劃的質(zhì)量，對前期策劃的投入是"把錢(qián)用在刀刃上"。

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