由于早在上世紀六十年代末，美國已進(jìn)入老年型社會(huì )。因此，美國的養老地產(chǎn)早在上世紀六七十年代就開(kāi)始走上歷史舞臺。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，美國的養老地產(chǎn)如今已形成非常成熟的體系?？偨Y美國養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，對于我國養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)頗具借鑒意義。

　　一、美國開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)的主要經(jīng)驗

　　1、政府支持是開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)的有力保證。在美國，老年住宅的建設在質(zhì)量和數量上都超過(guò)了其他國家，除了良好的市場(chǎng)運作之外，政府的大力支持也是重要原因。首先，養老的支付來(lái)源是整個(gè)養老地產(chǎn)業(yè)運行的關(guān)鍵。在美國，養老金是人們養老的主要支付來(lái)源。美國現有的養老金計劃分為三大板塊，分別為政府強制性養老金計劃、雇主養老金計劃和個(gè)人儲蓄養老金計劃。這一養老金計劃為美國養老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構建了一個(gè)穩定高效的金融體系。此外政府在老年住宅與老年社區的開(kāi)發(fā)上提供優(yōu)惠，重視吸引私人企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。政府的管理和配套政策措施也為老年住宅的發(fā)展提供堅實(shí)的基礎。

　　2、按需開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的老年住宅模式。在美國，專(zhuān)家認為理想的老年人居住建筑應該是允許老年人自由且獨立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應該一切包辦，否則反而會(huì )降低老年人的活動(dòng)能力、加速老化進(jìn)程。他們依據老年人所需社會(huì )服務(wù)支援的程度，來(lái)劃分老年人居住建筑的模式。日前，美國老年住宅模式主要有五種類(lèi)型：獨立式老年住宅、老年公寓、養老院、護理院和老年社區。獨立式老年住宅主要滿(mǎn)足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專(zhuān)用住宅。老年公寓則一般分為自住型、陪護型和特護型三種類(lèi)型。老年社區大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運作，社區中提供各種專(zhuān)門(mén)為老年人服務(wù)的配套設施，逐漸形成了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。

　　3、體現人性化設計理念。美國在老年住宅設計和管理上非常重視人文關(guān)懷。在老年住宅的設計和建造等方面，充分考慮到了老年人的生理及心理特點(diǎn)，既方便其使用，又不至于使其感到孤獨和無(wú)用。這里僅舉一例來(lái)加以說(shuō)明。在美國，有的養老院除有房門(mén)外，臥室、衛生間都沒(méi)有門(mén)，有的養老院則是室內房間有門(mén)但無(wú)鎖。這樣設計是為了節省有時(shí)老人在臥室或衛生間昏倒又鎖上門(mén)時(shí)需要破門(mén)而入的時(shí)間。因為，如果老人昏倒在門(mén)旁，破門(mén)而入則可能發(fā)生傷害。

　　4、"以房養老"模式發(fā)展成熟。"以房養老"作為一種新型的養老方式，指的是老人可以將自己的產(chǎn)權房抵押給銀行、保險公司等金融機構，定期獲得一定數額養老金或者接受老年公寓服務(wù)。房主去世后，該房產(chǎn)出售用于歸還貸款。"以房養老"對養老地產(chǎn)起到了良好的推動(dòng)作用。上世紀末，美國不同的州開(kāi)始嘗試"反式房產(chǎn)抵押貸款"，供年長(cháng)者養老，取得了一定的成熟經(jīng)驗后，美國議會(huì )在2005年通過(guò)了贊成法案，由住房及城市發(fā)展部具體負責制定實(shí)施細則并進(jìn)行審批和管理。該部在網(wǎng)上有詳細的解釋、申請條例、相關(guān)規定等，還有免費咨詢(xún)電話(huà)，不明白的地方，有專(zhuān)業(yè)工作人員耐心解答。反向抵押貸款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養老問(wèn)題、分擔了政府負擔，又可以為銀行等金融機構提供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問(wèn)題和社會(huì )保障問(wèn)題起到了積極作用。

　　5、養老咨詢(xún)業(yè)發(fā)達。美國的養老咨詢(xún)業(yè)非常發(fā)達，有國家政府的咨詢(xún)服務(wù)組織，有在市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展中涌現出的各類(lèi)大公司、大集團的咨詢(xún)服務(wù)，也有地區小公司和個(gè)人提供的咨詢(xún)服務(wù)。就咨詢(xún)項目來(lái)看，有為國家養老政策提供咨詢(xún)；為企、事業(yè)的各類(lèi)養老項目、工程提供硬件和軟件方面(項目發(fā)展建設、市場(chǎng)開(kāi)拓、管理經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟效益等)提供咨詢(xún)；以及為社區、家庭、個(gè)人養老服務(wù)需求(服務(wù)項目、質(zhì)量控制、個(gè)案管理、居住環(huán)境改善、心理衛生保健等)提供咨詢(xún)。美國養老咨詢(xún)業(yè)以市場(chǎng)需求為主，服務(wù)項目眾多、服務(wù)周到，對美國養老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的專(zhuān)'謀士'作用。

　　二、美國經(jīng)驗的啟示

　　美國在養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式與經(jīng)驗方面相對成熟，對我國養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有重要參考意義。借鑒美國的經(jīng)驗，我們可以采取國家保障和私人投資相結合的模式。政府可以在多種政策上鼓勵和扶植私人和企業(yè)開(kāi)發(fā)老年住宅，比如在土地使用、稅收等方面可以給予一定的優(yōu)惠。但政府一定要做到管理有力，要加快出臺和完善相關(guān)的法律和法規，使我國的養老地產(chǎn)健康、有序地快速發(fā)展。同時(shí)，政府還應特別重視規范養老院和護理院的建設和管理。

　　借鑒美國經(jīng)驗，政府還應積極推進(jìn)以房養老模式。"以房養老"模式的內容比住房反向抵押貸款更為豐富，它是一種由特定機構提供的，以與房地產(chǎn)有關(guān)的權益所產(chǎn)生的現金流作為特定機構向老年人提供養老費用和服務(wù)支撐保證的金融產(chǎn)品。目前，我國社會(huì )養老保障體系還不健全，因此以"以房養老"方式將是一個(gè)值得探索的重要模式，由于我國老年群體中很多人擁有一套以上房產(chǎn)，以房養老擁有廣闊的市場(chǎng)空間。

　　養老地產(chǎn)中的老年住宅有別于普通住宅的地方在于，除了設計時(shí)要考慮老年人的需求以外，還必須提供額外的服務(wù)，如生活服務(wù)、醫療保健服務(wù)、文體娛樂(lè )服務(wù)等。但由于我國普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)養老住宅方面缺乏經(jīng)驗，專(zhuān)業(yè)度不夠。因此，未來(lái)應該讓專(zhuān)業(yè)化的團隊去從事養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。普通開(kāi)發(fā)商在拿地后，可以按常規開(kāi)發(fā)普通商品房的部分，將其中的養老住宅交給專(zhuān)業(yè)團隊去開(kāi)發(fā)，他們再按約定的比例進(jìn)行收益分成。這樣的專(zhuān)業(yè)團隊一定是囊括養老地產(chǎn)金融、設計、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節的，不僅提供滿(mǎn)足老年人需求的產(chǎn)品還要提供后續的服務(wù)。

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